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Negocios que se mudan al interior

En las provincias existe un potencial importante para la construcción de nuevos shoppings en áreas de alta densidad poblacional
 

No son pocos los operadores que piensan que la Capital ya está saturada de shopping centers, que tuvieron su momento de gloria en la década del noventa. Esto explica que el objetivo de los nuevos emprendimientos sean actualmente las zonas del interior con fuerte potencialidad de consumo, consecuencia de la mejor colocación en el exterior de los productos agropecuarios, especialmente la soja.
El stock comercial en la ciudad de Buenos Aires representa alrededor de 1,1 millones de m2 útiles. Poco más de la mitad, 579.227 m2, pertenece a núcleos de locales dentro de una zona determinada, mientras que el resto (520.773 m2) se encuentra dentro de los shoppings centers.
Para tener una idea de lo que ocurre, Florencia Aguilar, de Cushman & Wakefiled Semco, comenta: "El mercado comercial minorista está casi en plena ocupación en los ejes principales sobre las avenidas Santa Fe, Cabildo, Rivadavia y de la peatonal Florida".
Poco más de la mitad, 579.227 m2 pertenece a núcleos comerciales, mientras que el resto (520.773 m2) se encuentra dentro de los shopping centers".
La falta de espacios y las restricciones de las normativas para la instalación y la habilitación de nuevos emprendimientos (salvo los casos aprobados con anterioridad) de esta clase es uno de los problemas con los que se enfrenta la ciudad de Buenos Aires.
"La Capital Federal parece haber agotado los espacios disponibles para estos megacentros comerciales. Ya no existen espacios tan amplios que permitan proyectar nuevas edificaciones", sostiene Aguilar.

Centros construidos
  
Esta realidad no hace más que obligar a los nuevos inversores a buscar otros horizontes, que en su mayoría se encuentran en el interior. Esta afirmación se cimienta en los números que arrojan las estadísticas: en los últimos dos años, de los seis proyectos de los centros comerciales que se construyeron sólo uno se ubica en Buenos Aires (Caballito), dos en la provincia de Buenos Aires (Nordelta y La Plata), dos en Rosario, y el restante en Santa Fe.
A pesar de esta tendencia, en la actualidad en el Gran Buenos Aires la distribución de los shoppings es más dispersa de lo que se observa en la Capital.
Según el informe del mercado comercial minorista elaborado por Cushman &Wakefiled Semco, la mayoría se ubica frente a las autopistas o a las vías principales de circulación, y casi no encuentran competencia en los núcleos comerciales, que sólo suelen encontrarse cercanos a las zonas de mayor densidad de población.
En los últimos tiempos, lentamente comenzó a producirse una multiplicación de proyectos tanto de esos núcleos comerciales como de pequeños paseos de venta; tal es el caso de La Escala, que se inauguró a fines de noviembre último, a metros de la Panamericana, en Pilar, a la altura del kilómetro 46. En la zona norte, la cantidad de metros cuadrados destinados a estos centros comerciales llega a 548.960 construidos, según los datos brindados por la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC).
¿Qué sucede con el interior? En las provincias, las cifras de metros cuadrados construidos de los megaemprendimientos son sensiblemente inferiores (513.924) a las que existen en la Capital.


Mayor concentración
  
Tras la construcción de Patio Bullrich, en 1988, el fenómeno de los shoppings se afianzó y se repitió durante la década del 90, ya que de los 61 establecimientos que hay en nuestro país 34, es decir el 60 por ciento, fueron construidos en ese período.
Pero el análisis de las cifras revela más datos significativos. Por ejemplo, que la mayor concentración de shoppings se observa en la Capital, con un área locativa ocupada equivalente a 241.859 m2, mientras que en el interior la distribución es mucho más dispersa, con locaciones sólo en las principales ciudades como Rosario, Mendoza, Córdoba, Salta y Neuquén. En el resto de las provincias la actividad comercial está basada en pequeños centros que no superan los 15.000 metros cuadrados, donde se espera la llegada de nuevos shoppings.
"Teniendo en cuenta la cantidad de habitantes, la ciudad de Buenos Aires es la que mejor está abastecida respecto de la actividad comercial, con un ratio de 0,08 m2 por habitante. Sin embargo, este nivel está aún muy lejos de la media, ya que en ciudades como San Pablo o Santiago de Chile el ratio por habitante supera el 0,12 m2/habitante", explica Aguilar.
El Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) revela que la actividad creció un 31% respecto de marzo de 2004. Los rubros indumentaria, calzado y electrónica son los de mayor participación, con un volumen de ventas promedio de 250 millones de pesos.
Por otro lado, los precios de los productos en un año tuvieron un aumento promedio del 34%, como consecuencia de la inflación y del incremento de la demanda, que parece sostenerse en la leve y paulatina recuperación del salario, así como en la financiación ofrecida por las tarjetas de crédito, que permiten las compras en cuotas.
Este panorama favorable se refleja en el presente exitoso que atraviesan los shoppings en nuestro país, a pesar del incremento en el valor de los alquileres de los locales, que varían según la calidad y la ubicación del centro comercial: entre 160 y 220 dólares el m2 en ubicaciones premiun; de 70 a 120 para los periféricos, y entre 40 y 70 para el interior. La vacancia en la mayoría de los casos, es inexistente.


Lista de espera
  
Según un informe de la Cámara Argentina de los Shopping Centers, los valores de los alquileres tienen un componente fijo que representa un valor de alquiler básico por metro cuadrado, y otro variable, que se establece acorde con el porcentaje de las ventas; éste cambia no sólo según el shopping, sino también por el tipo de facturación de la empresa.
También según la entidad, en los shoppings premiun la gran demanda generó la creación de listas de espera, y hasta procesos de selección de locatarios. Esta realidad junto con el gran desarrollo del campo (básicamente del sector sojero) sirvieron como incentivos para la construcción de nuevos centros comerciales en el interior, donde se proyecta el crecimiento de este segmento del mercado.
La industria del shopping center, según los últimos registros que aporta la CASC, reúne a más de 40.000 empleados, un dato que no deja de sorprender hasta a los mismos observadores y analistas del sector. Pero aún está lejos de llegar a su techo.Los números revelan que en la actualidad la superficie total construida, en todo el país, supera el millón y medio de metros cuadrados cubiertos; la mayoría fueron levantados antes de la crisis de 2001. Entre los que mayor crecimiento de ventas mostraron en el año último se destaca el Nine Shopping, de Moreno, con un porcentaje de ventas cercano al 35% respecto de 2004. Así se convirtió por segundo año consecutivo en el centro comercial de mayor desarrollo del país.Unicenter es uno de los primeros emprendimientos no sólo en relación con su superficie (casi 240.000 m2), sino que además es el más visitado, con un flujo mensual que alcanza 2.250.000 personas.

Leandro Murciego, 20 de marzo de 2006
Publicado en La Nación

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