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FIDEICOMISO
Una herramienta para construir

Se utiliza cada vez más en las nuevas obras; ofrece mayor seguridad a los inversores privados
 

El objetivo de volcar ahorros en ladrillos sumado a la demostrada capacidad de los inmuebles de actuar como reserva de valor frente a los complejos mercados financieros hicieron que la construcción, con la herramienta del fideicomiso, brindara a los participantes un adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo.
La consecuencia inmediata es la multiplicación de emprendimientos de diferente volumen en toda la ciudad. Las características comunes de estas obras son: unidades pequeñas y bien ubicadas, con amenities diferenciales.
Mario Gómez, director de Toribio Achával, explica: "El fideicomiso es un desarrollo inmobiliario que tiene la particularidad de que hay un administrador del negocio que trabaja con el dinero de terceros, y en el que cada uno es desarrollista de su parte del edificio".
 

Proyectos que crecen enmarcados en esta figura legal


Espectativa de renta
  
Un contexto sin crédito y mucha gente dispuesta a invertir favorecieron el regreso de esta herramienta. El directivo de Achaval explica: "Este es un negocio de confianza y seguridad, y la figura jurídica se termina cuando finaliza el emprendimiento. Así, muchos pequeños y medianos inversores con sumas disponibles de entre 30.000 y 100.000 dólares comenzaron a pensar en los ladrillos como opción rentable y segura. El inversor tiene la expectativa de obtener una rentabilidad de entre un 30 y un 40 por ciento."
Revela que algunos participantes pagan desde el pozo 1100 dólares el metro cuadrado y a los seis meses se cotiza en 1300. "En general, los inversores prefieren quedarse con la unidad cuando está lista, porque la alquilan o se la dan a un hijo que se está por casar."
Esta firma comercializó en el último año y medio 15 edificios de distintas magnitudes con fideicomisos en barrios como Recoleta, Palermo, Belgrano y Almagro. En este momento posee un emprendimiento al costo en Pueyrredón y Juncal, de unidades de uno, dos y tres ambientes en dúplex, apto profesional, de 100 m2, que se cotizan a partir de 1295 dólares el m2.
"Cada fiduciante coloca un porcentaje de un 40 por ciento en el momento en que se compra el terreno y después aporta durante dos años el 60 restante en cuotas que equivalen al 2,5 por ciento. Si al finalizar la obra el dinero alcanzó, allí termina el fideicomiso; de lo contrario, deberá colocar el faltante", finaliza Gómez.
Otra de las inmobiliarias que manejan esta herramienta de inversión es Baigún. Rafael Baigún subraya: "Estamos trabajando con fideicomiso en zonas muy bien ubicadas, y funciona perfecto. Se trata de una figura más o menos conocida por la gente, que le produce algunas seguridades jurídicas y se utiliza como un procedimiento de compra al costo, ya que el inversor adquiere una parte fija del terreno y sólo el costo es variable".
Agrega que es una herramienta que tiene mucha transparencia. "Ahora tenemos edificios con esta mecánica. Uno de ellos está en Juncal y Scalabrini Ortiz, con proyecto y dirección de Aisenson; son 70 unidades de 2, 3 y 4 ambientes; ya está vendido en un 90 por ciento a 1400 dólares el metro cuadrado, y cuando finalice puede valer 1900."
Baigún posee otro edificio al costo en Virrey del Pino y Cramer. Son 25 unidades de dos ambientes, que se pusieron en venta en 1150 dólares a fines de 2005. Ahora se cotiza el metro cuadrado en 1300 dólares, y estiman que al finalizar puede alcanzar los 1500 dólares.
Héctor D´Odorico, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, opina: "Se trata de una herramienta importante para el mercado, sobre todo para emprendimientos que superen los 5000 metros cuadrados. Le brinda mucha seguridad al inversor y la obra se termina sí o sí. Hay muchas facilidades porque hay un banco de por medio, que después financia a los terceros o adquirentes".


Transparencia
  
Según Ezequiel Camps, director de Intecons SA, los beneficios de esta figura responden a una forma de vinculación contractual entre las partes, y se reduce de manera significativa el riesgo del inversor en cuanto a cambios potenciales y grado de cumplimiento de lo proyectado. "En el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas, la individualización del inmueble por adquirir, las condiciones, las características del emprendimiento por desarrollar, los plazos en los que se estima se deben ejecutar las obras; costos estimados, derechos y obligaciones de todas las partes intervinientes; el destino que debe darse al fondo fiduciario; la forma en que debe administrarse el patrimonio fiduciario, y la manera en que se sustituye a los inversores morosos."
Intecons desarrolla con esta modalidad el proyecto Palermo View, dos torres de 27 y 30 pisos en Luis María Campos y Santa Fe. El rango de precios oscila entre 800 y 1500 dólares el metro cuadrado propio, con un promedio de 1250 dólares. En total son 228 departamentos. "En 10 días se reservó el ciento por ciento de las unidades por parte de los futuros fiduciantes. Hasta la fecha contamos con una lista de espera de más de 100 interesados."
El Banco de Servicios y Transacciones SA es una entidad mayorista que opera en el mercado desde 2002. Ana Vea-Murguía, gerente de banca fiduciaria, comenta que la institución cuenta con especialistas en la estructuración y la administración de fideicomisos inmobiliarios, los que han tenido un fuerte desarrollo en el mercado en los últimos años. "El desarrollo de proyectos a través de una estructura fiduciaria se impuso, y agrega valor en términos de seguridad y transparencia."
"Entendemos que el camino que queda por recorrer será concentrar las operaciones en fiduciarios profesionales y ajenos a los intereses de las partes, siendo éstos por excelencia las entidades financieras."
Agrega que, además de los servicios fiduciarios, se incursionará en 2006 en numerosas operaciones a través del Fondo de Inversión de Real Estate, que están organizando en la actualidad.


Dinámica del negocio
  
El objeto de los contratos es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un terreno con el fin de construir un edificio con destino a viviendas unifamiliares. Un fideicomiso está integrado por reservantes, fiduciantes y beneficiarios, fiduciarios, gerenciador, el estudio de arquitectura, empresa constructora, director de obra, auditor, escribanía y patrimonio fiduciario.
Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros.
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441, y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.

Juan Fernández Mugica, 22 de abril de 2006
Publicado en La Nación

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