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Sostenido aumento de los precios

Desde mayo de 2005 hubo un alza de un 30% en unidades usadas, bien ubicadas y en excelente estado
 

Cotizaciones en alza y un interés que se mantiene


El mercado inmobiliario conserva el impulso con que cerró la temporada el año último. Se mantiene la fluidez de las consultas y aunque algunos operadores estiman que se vienen tiempos de amesetamiento, lo cierto es que en los últimos 12 meses se registró una inflación de los precios en dólares.
Un par de ejemplos. En Almagro, un tres ambientes de 51 m2 se comercializó en mayo de 2005 en 34.500 dólares; hoy se cotiza en 48.000. Un monoambiente en Barrio Norte, de 34 metros cuadrados, se vendió en septiembre último en 35.000. En este momento se ofrece en 45.000 dólares.
Para los operadores, esto es consecuencia de la relación entre una oferta escasa en buenos departamentos chicos y la necesidad de la demanda de resguardar su patrimonio en ladrillos. Pero también influye el encarecimiento de los materiales y el alza de los terrenos aptos para construir, lo que potencia los valores de las unidades nuevas.
Ocurre, además, que las usadas, como es entendible, tratan de mimetizarse con las cotizaciones de las nuevas, aunque éstas estén dotadas de mayor cantidad y calidad de servicios.
En los valores se distinguen hoy varios escalones. El inferior, para departamentos internos y desactualizados, promedia los 800 dólares el metro cuadrado; entre 900 y 1100 se encuentra algo mejor, y entre 1200 y 1300, los impecables en buenas zonas. Este último segmento comienza a confundirse con los nuevos, que se multiplican en los barrios y ofrecen la facilidad de su compra en cuotas desde el pozo.
Hace un año la variación se daba entre 700/800, lo estándar, y entre 900/1100, el escalón superior.
Este crecimiento de los valores genera una brecha en la plaza local difícil de salvar para los créditos en pesos.
Y más aún para los salarios, que no han seguido el mismo ritmo de recuperación. Sin embargo, las cotizaciones son muy tentadoras en el ámbito internacional y en un contexto de mercados inmobiliarios cada día más globalizados.
No sólo aquí se trata de proteger las inversiones con bienes tangibles y esto explica la cantidad de extranjeros que compran departamentos para tener un pie a tierra en Buenos Aires, ciudad de neto corte europeo. "Pero, en definitiva, es un tema de oferta y demanda. En el último año, las propiedades aumentaron un 25/30% en promedio. Y muchas veces tenemos dudas en algunas cotizaciones, pero el mercado las paga", admite Jorge Toselli, de la firma del mismo nombre.
Asegura que los valores se muestran en alza porque para los que no quieren arriesgar en bonos o acciones no hay alternativas de inversión. "Un cliente, mientras esperaba la escrituración, colocó 40.000 dólares a 30 días. Recibió 40.003. Esto explica por qué muchos prefieren la propiedad, aunque no la vayan a habitar en lo inmediato."
Agrega que escasean las unidades chicas y buenas, que son las más buscadas. "Muchos están en espera de que avancen los nuevos proyectos que se construyen."
De todos modos, las negociaciones no son fáciles. "La contraoferta promedia el 3% en menos del precio pedido, pero el comprador sabe que conseguir un departamento que le guste le requiere otro mes de búsqueda y termina por adaptarse a las pretensiones del vendedor."
Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explica que el mercado está fragmentado y con distintas temperaturas. "En la franja más alta, ABC1, se conserva una intensa demanda y lo que es nuevo, está bien ubicado y ofrece diseños y servicios de categoría no tiene techo todavía. En las franjas más bajas habrá que poner paños fríos."
Dice que en una segunda línea los valores se mueven en una meseta. "Aquí la brecha de negociación parte de un 10% y las operaciones se complican cuando una compra depende de la venta anterior."
Mennella distingue una tercera línea con propiedades muy estándar y cuyos dueños tratan de vender para conseguir algo de mayor superficie. "Si bien la demanda toma más créditos que antes, es grande la brecha que hay que superar entre dólares y pesos, y las operaciones se demoran." Insiste en que el mercado está muy fraccionado. "Cada día se nota más los escalones en calidad y precio. Pero el usado no debería crecer más porque los nuevos tienen la ventaja de que se pueden ir pagando desde el pozo, en 18 o 24 meses."


Interés por lo nuevo
  
Roberto Tizado, titular de la empresa homónima, pone el acento en la construcción. "El mercado se muestra muy activo, con buena demanda en los edificios en obra y con mucho interés en terrenos."
Comenta que con la incertidumbre del precio del petróleo la gente se vuelca al ladrillo para protegerse de la inflación.
"Crecen los costos de construcción y, por un problema de oferta y demanda, también los terrenos, con lo cual indefectiblemente los precios de venta de los departamentos nuevos aumentan en dólares. Y esto arrastra finalmente también a los usados."
Dice que en 1998 se registró el pico de ventas. "Hoy se lograron los mismos niveles, pero sin crédito. A medida que se amplíe la oferta de financiación y la gente mejore su poder adquisitivo, los valores se van a sostener aún más."

Rafael Giménez, 13 de mayo de 2006
Publicado en La Nación

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