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Reciclados

La puesta a punto de un inmueble implica una fuerte inversión que conviene tener en cuenta al momento de comprar; consejos y precios
 

En los últimos tiempos, como parte de las alternativas que la gente tiene a la hora de comprar una propiedad está la de optar por unidades para ser refaccionadas. Las adquieren a un precio menor que el que estipula el mercado y esa diferencia es la que pagan para dejarla en muy buen estado y a gusto del nuevo propietario.
Para Marcelo Rebecca, uno de los titulares de Habitart Arquitectura & Inmobiliaria, la elección de este tipo de propiedades no sólo es una cuestión económica, sino también estética. "Se buscan propiedades para refaccionar ya que con un presupuesto menor al que equivaldría una obra nueva se puede obtener mediante un buen proyecto un resultado similar. Pero esto no es sólo una cuestión económica, ya que además existe un plus dado por el hecho de vivir en una propiedad reciclada de las décadas del 30 o 40", comenta.
Maximiliano Lorenzo, responsable del área de arquitectura de Mazur Arquitectura Inmobiliaria, tiene otro enfoque. "Inversores motivados por un negocio tentador optan por comprar propiedades que no sean atractivas para la mayoría del público, para ponerlas en valor y luego venderlas. Los márgenes de beneficio deben ser muy altos como para que se pueda absorber el elevado costo impositivo que implica afrontar dos escrituras (la de la compra y la de la venta), que no agregan valor al proyecto."
Por lo general, los que optan por este tipo de propiedades suelen ser profesionales vinculados con el rubro de la construcción. "Habitualmente son arquitectos, decoradores o simplemente inversores con una importante disponibilidad no sólo económica, sino también de tiempo para ocuparse de las refacciones", dice Roberto Guichón, titular de Guichón Propiedades.
Los expertos consultados sostienen que refaccionar un departamento de tres ambientes de 70 metros cuadrados ronda entre los 10.000 y los 20.000 dólares. "Podría decirse que una refacción completa incluyendo todos los rubros -sanitarios, electricidad, calefacción, albañilería, revestimientos, muebles de cocina, pintura y plastificados, entre otros- andaría por los 200 dólares el m2, aunque los valores varían con la calidad de los materiales que se utilizan", explica Rebecca.

En plena tarea en un edificio antiguo


Cuando se trata de enfrentar económicamente estas modificaciones la gente suele hacerlo con financiación propia. "En el caso de los inversores resulta muy extraño que recurran a los créditos bancarios, mientras que en el caso de los usuarios finales pueden usar un préstamo para completar un saldo de precio en el momento de la compra, y reservarse de esta manera el dinero necesario para la refacción", amplia Lorenzo.
Guichón explica que la búsqueda de la gente se basa en una fórmula -que no por reiterada resulta caduca-: buena ubicación + buen edificio + precio + seguridad. En su mayoría el comprador suele requerir unidades de entre 60 y 100 m2 en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires.
"Por ejemplo, en el caso de los PH las zonas preferidas son Palermo, Colegiales, Villa Urquiza, Núñez, Caballito y Villa Crespo", comenta Claudio Mazur.
Y agrega Lorenzo: "Se buscan para refaccionar unidades de amplias alturas que permiten ganar espacios realizando balconeos. También existe una demanda de departamentos en los que se pueda hacer uso del espacio aéreo".
Cuando se trata de adquirir una propiedad para refaccionar, el monto de la transacción es fundamental, dado que éste no será el único gasto que deberá afrontar el comprador. A esto hay que sumarle el costo de la obra y de los materiales. "Cuando la persona es un usuario final es suficiente que el costo de la refacción sumado al precio de venta no supere el valor de ese inmueble en el mercado", explica Mazur.
Los inversores deben tener muy claro un precepto: el precio final de venta debe ser superior a la base de compra más los costos de las modificaciones.
"Al apostar a este tipo de propiedades se puede hacer una buena diferencia, pero el inversor que quiera sacar un beneficio deberá tener en cuenta que el monto obtenido de la venta debe contener el valor de la reforma más el 7% en concepto de gastos de escrituraciones (tanto el de la compra como el de la venta). En la actualidad, en el caso de los PH las rentabilidades oscilan en el 50%, contemplando un tiempo de realización de seis meses, lo que significa un excelente negocio", afirma Mazur.
Rebecca precisa aún más sobre el tema: "Si la inversión se hace en la zona de Palermo, para concretar un negocio redituable un departamento debería pagarse hasta 850 dólares el m2 para invertir aproximadamente 200 dólares por m2 y así a posteriori tener un plafón de venta de alrededor de 1200 dólares el metro cuadrado, despegándose de esta forma de las unidades a estrenar que cotizan a partir de los 1500 dólares.



Algunas reglas básicas
  

Los usuarios finales pueden aprovechar oportunidades, pero para eso se deben conjugar algunas variables:

  • Valorar el potencial futuro del inmueble.
  • No necesitar ocuparlo mientras se desarrolla la obra.
“El beneficio es acceder a un inmueble ahorrándose la diferencia entre uno nuevo y otro reciclado. Sólo puede sacar esta ventaja alguien que sabe captar las necesidades del mercado inmobiliario”, dice Claudio Mazur.

Leandro Murciego, 27 de mayo de 2006
Publicado en La Nación

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