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EL MERCADO DE VIVIENDAS
Cuánto más crecerá la burbuja inmobiliaria

Operadores y analistas calculan que ya no podrían seguir en alza los precios en las mejores zonas porteñas; el crecimiento de las escrituras de compraventa desapareció en abril, que en cambio terminó con una caída; pero nadie prevé un derrumbe de las cotizaciones
 

La edificación en la zona de Puerto Madero, una de las más activas


Aunque con un poco de atraso, el debate sobre si las propiedades están sobrevaluadas está llegando a la Argentina. Como sucede en la mayoría de las grandes ciudades, en los últimos años el precio de las viviendas en Buenos Aires mantuvo una racha ascendente, lo que provocó que se alzaran cada vez más voces –el último fue el ex ministro de Economía Roberto Lavagna– que alertan acerca del peligro de la explosión de la burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, al menos hasta ahora, los potenciales compradores se cansaron de esperar una baja y, al igual que lo que pasa en Madrid o Nueva York aunque lógicamente con una escala diferente, terminan convalidando precios que tres o cuatro años atrás parecían imposibles de pagar.
Esta disparidad entre los pronósticos de los especialistas y la realidad de la plaza responde a cierta lógica del mercado de las propiedades. Los operadores en el sector inmobiliario aseguran que su negocio está sujeto a dos grandes reglas.
La primera es que las burbujas de precios siempre duran mucho más de lo que todos piensan. La segunda es que inevitablemente las burbujas terminan explotando y que más tarde que temprano los valores de las propiedades se adecuan al resto de la economía.
De acuerdo con las estimaciones de los operadores inmobiliarios, en el último año en promedio las propiedades usadas en la Capital Federal registraron un alza en dólares cercana al 15%, aunque el techo parece estar cada vez más cerca. Los aumentos fueron encabezados por los barrios más caros de la ciudad, como Recoleta o Barrio Norte, donde los precios de los departamentos aumentaron más de un 25% durante 2005, pero el dato más llamativo es que los incrementos en los valores también llegaron a las zonas más postergadas de la ciudad, como Boedo o Mataderos, que registraron alzas cercanas al 20 por ciento. La primera señal de que los precios de los inmuebles no tienen demasiado margen para seguir subiendo llegó de la mano de las últimas estadísticas del Registro de la Propiedad de la Capital Federal. Según un relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en los últimos meses se produjo una desaceleración en el número de operaciones inmobiliarias.
Hasta el segundo semestre del año pasado la cantidad de escrituras venía creciendo a una tasa interanual del 25 por ciento, pero en los primeros tres meses de 2006 el porcentaje se redujo al 15. A esto se suma que las ventas de propiedades registraron en abril último una caída del 8,2 por ciento en relación con el mismo mes de 2005, lo que significa no sólo la primera baja interanual en casi un año y medio, sino también un signo de atención para los inversores que están analizando encarar algún proyecto. "No creo que haya riesgos de una explosión de una burbuja inmobiliaria, aunque esto no quita que se puedan producir bajas graduales especialmente en los departamentos de lujo, donde hoy puede existir una sobrevaluación, mientras que en el caso de las viviendas de clase media no creo que haya grandes variaciones, aunque ya se percibe una baja en la velocidad de las ventas", señaló Herman Faigenbaum, director del programa de Real Estate de la Universidad Di Tella.
La mirada cautelosa sobre la evolución del mercado es compartida por Juan José Cruces, profesor de Economía de la Universidad San Andrés, que sostiene que "los precios actuales son difíciles de justificar por los rendimientos de los fondos o la rentabilidad que ofrecen los alquileres pero de ahí a decir que estamos frente a una burbuja inmobiliaria hay una gran distancia".
A la hora de pronosticar lo que puede pasar con el precio de las propiedades, todos los economistas incluyen en su análisis las perspectivas que ofrecen los mercados internacionales especialmente en materia de tasas de interés.
"El contexto internacional cambió y todo indica que los precios de las propiedades tendrían que sufrir cierta corrección, aunque este impacto externo se ve compensando localmente por la reaparición del crédito hipotecario y la suba de los alquileres, que vuelve más rentable al negocio inmobiliario, con lo cual se vuelve muy difícil hacer un pronóstico sobre lo que puede pasar con el precio de las viviendas", señaló el economista Luciano Laspina.
A grandes rasgos, las dudas de Laspina son compartidas por José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, que advierte que el mercado de las viviendas ya muestra algunos signos de estancamiento. "No hay peligro de que haya una brusca caída en los precios inmobiliarios básicamente porque la mayoría de las compras que se hicieron en el último tiempo fueron sin apalancamiento, a diferencia de lo que sucede en España o Estados Unidos, donde el crédito hipotecario cubre el 100% de las operaciones. Pero existen señales por seguir y la primera es una ralentización de las ventas", explica el especialista. Entre las inmobiliarias, lógicamente, son más optimistas sobre la evolución del sector y aseguran que invertir en la compra de una vivienda todavía sigue como uno de los mejores negocios para los inversores en el mercado local.
"No hay ninguna señal que permita avizorar un cambio en las ventas de propiedades. Y la mejor prueba es que los inversores siguen adelante con sus planes para llevar adelante nuevos proyectos. En los primeros cuatro meses los pedidos de edificación en la Capital Federal sumaron 843.000 metros cuadrados, lo que significa un crecimiento de más del 70% frente a los mismos meses de 2005", explicó Jorge Toselli, socio de la inmobiliaria Toselli & Fuentes.
El desarrollador Alejandro Ginevra, que tiene en marcha un mega- proyecto que incluye hotel, oficinas y viviendas en el Dique Uno de Puerto Madero, sostiene que no se puede hablar de un único mercado inmobiliario y, como en tantos otros rubros de la economía argentina, lo que hoy se vive es una polarización. "Hoy hay dos mercados. Uno es el de Puerto Madero, que es como la cuota Hilton, ya que trabaja básicamente para el exterior, y otro, el resto de la ciudad", explica Ginevra. "En el caso de Puerto Madero, se llegó a pagar el 3800 dólares el metro cuadrado y el techo aún no se conoce porque en la medida en que aparezcan edificios de calidad, hay extranjeros dispuestos a convalidar precios de hasta 5000 dólares. En el resto de la ciudad, los valores ya se acomodaron y no creo que vayan a subir más de los niveles actuales", agregó el empresario.


Amenaza global
  
La burbuja inmobiliaria no es precisamente un invento argentino y hoy es una de las mayores preocupaciones que enfrentan los inversores de todos los países del Primer Mundo. Los departamentos de dos o tres ambientes que cuestan millones de dólares dejaron de ser propiedad exclusiva de Nueva York y en la actualidad son cada vez más comunes en Londres, París o Miami. El caso más citado por los que aseguran que el mercado inmobiliario mundial está amenazado por un inminente derrumbe en los precios es el de España. En los últimos ocho años, los precios de las viviendas en Madrid o Barcelona aumentaron un 130%, el doble de los que lo hicieron en los Estados Unidos.
La escalada mundial responde a una conjunción de factores. El primero es que a pesar de las últimas subas dispuestas por la Reserva Federal de los Estados Unidos, las tasas de interés se mantuvieron hasta hace unos meses en niveles históricamente bajos. Otra causa es que a falta de alternativas de inversión más seguras, las propiedades reemplazan al oro como valor de reserva, más aún en el caso de la Argentina, donde los bancos ofrecen tasa negativas frente a la inflación y muchos ahorristas todavía tiene fresco el recuerdo del corralito .
En tercer lugar, los aumentos también se explican como un fenómeno derivado de la globalización, ya que son cada vez más comunes los casos de inversores que deciden comprar propiedades en ciudades ubicadas a miles de kilómetros de su residencia. El fenómeno, incluso, ya llegó a Buenos Aires, que gracias a sus competitivos precios en euros, amenaza con convertirse en una de las mayores "exportadoras" de metros cuadrados.
"Parte de la suba de precios en Buenos Aires se explica por la afluencia de extranjeros para los cuales los precios locales siguen muy bajos, lo que los lleva a comprar prácticamente sin negociar y a su vez genera en el vendedor la sensación de que su propiedad está demasiado barata, alimentando así nuevos aumentos", explica Iuri Izrastzoff, director de la inmobiliaria Izrastzoff. La firma elaboró un perfil sobre los inversores extranjeros que compran en la Argentina y destaca que los europeos (liderados por los ingleses y los españoles) representan casi dos tercios de las compras en Buenos Aires, seguidos por norteamericanos y mexicanos. Además, el estudio señala que sólo un tercio de los extranjeros compra propiedades para vivir en la Argentina y el resto lo hace como inversión o para uso mixto (vivienda no permanente y alquiler).

Alfredo Sainz, 4 de junio de 2006
Publicado en La Nación

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