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Alquileres cada vez más caros

En un mercado de demanda creciente, la oferta es escasa y los valores parecen no encontrar su techo
 

La situación es reiterativa y hasta redundante: hoy, quienes necesitan alquilar una propiedad están ante una verdadera odisea, ya que se encuentran con un mercado que se les presenta como esquivo y hasta por momentos inaccesible, y que se caracteriza por una oferta escasa, una amplísima demanda y precios que parecen no adecuarse a la realidad económica argentina.
Los datos son claros y contundentes: a las cifras oficiales que se dieron a conocer esta semana sobre la escasez de viviendas en la Capital Federal (en el gobierno porteño estiman que faltan unas 100.000), se le suma que en lo que va de 2006 el precio de los alquileres registró una suba del 21% respecto del valor promedio de igual período de 2005, luego de no presentar variantes significativas.
Al intentar encontrar las razones sobre esta tendencia, tanto operadores como observadores del mercado coinciden en que se debe, por un lado, a la gran presencia de inversores tanto locales como extranjeros que están dejando importantes sumas en proyectos en pleno desarrollo y en obras concretadas. Por otra parte, se menciona que si bien se produjo un reajuste en los ingresos de los trabajadores, este aumento no alcanza para cubrir los requisitos establecidos por las entidades bancarias para otorgar créditos hipotecarios, por lo cual aquellos que desearían comprar propiedades no tienen más remedio que alquilar.
Jorge D Odorico, titular de la firma D Odorico Propiedades, con muchos años en el mercado, analiza: "La demanda se mantiene porque el acceso al crédito no es tan sencillo y porque hay una gran escasez de viviendas en la Capital Federal, como lo demuestran las estadísticas oficiales. Esto no quiere decir que el mercado esté en equilibrio en cuanto a la ecuación ingresos-capacidad de pago, porque en realidad podemos decir que a grandes rasgos hay un cierto desfase en cuanto a lo que se ofrece y lo que se pide".
En coincidencia, Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, considera: "El mercado de alquileres entró en los últimos meses en equilibrio luego de que la renta, que estaba muy postergada, recuperara posiciones respecto de otros valores. Ahora, la oferta y la demanda están bastante parejas, con valores que, en líneas generales, creo llegaron al techo de sus posibilidades".
D Odorico aporta como dato ilustrativo que "en las zonas premium el mercado está muy consolidado, y no sólo eso, sino que está consolidado en dólares. Por eso, los montos que se piden por los alquileres son acordes con el valor de las propiedades de esa zona, muy elevados. Esto no quiere decir que los precios estén sobrevaluados, porque de ser así no habría tanta oferta ni tampoco se concretarían tantas operaciones, tanto para la compra como para el alquiler. Creo que con el tiempo va a ser el mismo mercado el que dejará en evidencia los valores que se pueden o deben pagar realmente; mientras, se irá acomodando de a poco. Quizá falte un poco más de oferta para que se termine de acomodar".


De valores y ofertas
  
Lo cierto es que según datos aportados por las cámaras y el GCBA, el mercado porteño hoy muestra una marcada escasez de las unidades llamadas chicas (por lo general, las que buscan los jóvenes como primera vivienda) y es muy difícil conseguir departamentos de uno o dos dormitorios.
Como fenómeno significativo, los inmobiliarios expresan que en los barrios más céntricos y en las llamadas zonas premium, como Belgrano, Barrio Norte, Palermo, Recoleta o Caballito, por ejemplo, están tomando reservas a varios meses y les resulta casi imposible atender la demanda. En otro aspecto, si bien es muy difícil establecer un cuadro general de valores promedio (las variaciones según la ubicación, las características del inmueble, los servicios, la disponibilidad de cocheras y demás), los consultados coinciden en que se puede tomar como extremos departamentos con un dormitorio van de los 400 a los 1200 pesos, mientras que los de dos dormitorios, de 500 a 2000 pesos; a partir de tres dormitorios, en zonas premium se manejan los 2300 pesos como piso. Estos precios se refieren a viviendas estándar sin detalles de lujo y sin tener en cuenta las expensas.


Cambio de perfil
  
Los operadores coincidieron en otro punto: todos dicen que hubo un cambio para mejor en el perfil socioeconómico de quienes quieren alquilar. Y agregan que hace 10 años, el que alquilaba era aquel que no podía acceder a un crédito porque sus ingresos eran muy escasos, estaba desocupado o por alguna razón no cumplía los requisitos impuestos por los bancos. Hoy, en cambio, es gente que tiene sueldo fijo, ahorros y demás, pero se le complica acceder a un crédito por otras razones.
"Creo que la situación de quien quiere alquilar es muy similar a la de quien tiene que calificar para acceder a un crédito hipotecario: la gente ya sabe cuáles son los requisitos y las condiciones que ponen tanto los propietarios como las inmobiliarias, por lo cual se presentan con toda la documentación necesaria antes de cerrar la operación. Es más, hoy por hoy hay mucha flexibilidad respecto del tema de las garantías y si el que quiere alquilar no ofrece como garantía una propiedad en la Capital Federal, se le aceptan en provincia", comenta D Odorico.
"Digamos que para rentar una propiedad, el interesado no se encuentra con tantas restricciones como antes, ya que sólo necesita justificar ingresos y tener una garantía propietaria", comenta Mennella.
Agregan que si bien es posible que en las zonas más alejadas del centro haya quienes tengan problemas para conseguir garantías o dejar depósitos y demás, se trata de otro tipo de inquilino, ése para quien acceder a la vivienda no es ni será algo fácil.


Tema conflictivo
  
Otro de los temas que generan polémica es el del desalojo inmediato. Esta forma legal está contemplada en el artículo 684 bis de la ley 25.488 y permite al propietario que ante la falta de pago de alquiler por parte del inquilino pueda iniciarle juicio por desalojo. Claro que si bien se trata de un procedimiento considerado como rápido, obliga al dueño del inmueble a realizar un depósito en garantía como una forma de sustentar la legitimidad de su reclamo y evitar así posibles abusos o presiones. Si bien es una herramienta muy útil para los propietarios, son los inquilinos los que muestran mayor reticencia sobre esta figura. Al respecto, el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina dice: “Es una herramienta jurídica que se está aplicando con éxito. Además, como las garantías no necesariamente tienen que ser de la Capital si está especificado en el contrato el trámite ejecutivo se puede realizar en la ciudad de Buenos Aires independientemente de donde se encuentre el inmueble en garantía”.
Para Marini, en cambio, el desalojo anticipado “constituye otro abuso hacia los inquilinos, a los que se les ha precarizado su defensa judicial. Basta señalar que hay muchas locaciones con contratos vencidos y los propietarios han mantenido la situación durante 10 o más años. A esa gente se les limitan abusivamente las defensas. La judicialización de las locaciones no excede el 2% de la totalidad de los contratos y resulta irracional una modificación procesal como ésta”.

Diego Cúneo, 17 de junio de 2006
Publicado en La Nación

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