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ALQUILER DE LOCALES
No encuentran su techo

En los últimos 18 meses los valores subieron cerca de un 300 por ciento; de todos modos, la oferta es escasa
 

La clave es que el local esté a la vista de los transeútes


Para muchos, intentar alquilar un local en estos días puede resultar una tarea imposible, teniendo en cuenta que los precios, según aseguran los especialistas, aumentaron hasta un 300 por ciento en el último año y medio.
Los escasos espacios vacíos en los principales puntos comerciales porteños son resultado de una oferta escasa, que se enfrenta con una demanda cada vez mayor y que termina transmitiéndose en los valores que, finalmente, parecen no tener techo.
Norberto Mosquera, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, cuenta: "Hace un año y medio hubo una gran explosión cuando la economía pareció mejorar un poco y todo el mundo decidió alquilar locales. Entonces, frente a esa gran demanda, los precios fueron subiendo; algunos lo hicieron razonablemente y otros en forma desmesurada".
Ahora la oferta es escasa y muchos de los pocos locales disponibles están en etapa de renegociación, por lo que posibles interesados deben esperar a su definición. Los contratos, realizados en 2003 -cuando ya se había registrado una suba en relación con los precios más bajos, que se modificaron después de la crisis de 2001- vencen en el transcurso de este año.
En las actuales renegociaciones, los propietarios han llegado a pedir el doble, a partir de lo cual la operación se cierra en un valor intermedio o cercano al inicialmente estipulado.
Javier López, titular de la inmobiliaria Javier López y Asociados, asegura que "estos resultados no obedecen a un capricho de los propietarios, sino a las tasaciones que se piden, porque ahora el mercado determina que ese local vale el doble". Y agrega: "Ante los incrementos muchos inquilinos se van porque piensan que no es lógico, pero después comprueban que las alternativas de cambio son las mismas; es decir, que el resto está caro en medidas parecidas o similares".
Sin embargo, asegura: "Los contratos tienden a renovarse en el 70 por ciento de los casos".
Después de un año de apogeo en el mercado inmobiliario como fue 2005, la pregunta es si 2006 tendrá la misma actividad. Al menos el primer semestre fue superior, con más cantidad de operaciones y con mayor facturación. Existe una demanda más sostenida, que se refleja en los precios y en la escasez de buenas ubicaciones.



Términos comerciales
  
Los contratos, que por ley deben tener una duración de entre tres y diez años, generalmente se firman de 36 a 60 meses, y cuentan con cláusulas de renegociación en cuanto al valor del alquiler, que, en definitiva, provoca en muchos casos la mudanza del inquilino.
Jorge Safar, gerente de la división comercial de locales y oficinas de Oppel Propiedades, dice: "En general, los valores se acuerdan conjuntamente para los primeros tres años, pero luego es tal el aumento que en varias propiedades los inquilinos van rotando, porque no pueden cumplir con el precio estipulado".
Depende de las condiciones generales del mercado, que la balanza se incline hacia un lado u otro. "Considero que actualmente el dueño tiene más poder de negociación que el que tuvo en otras épocas", afirma Mosquera.
Por su parte, López añade: "Hace un tiempo, el inquilino ponía sus condiciones y si no se iba porque tenía para elegir. Hoy es al revés, porque al haber poca oferta, la parte fuerte es la del propietario".
Hay un problema en cuanto a tratar de mantener el valor locativo. Según López, "el mayor conflicto entre el inquilino y el propietario está en la preservación del precio".
La renegociación muchas veces suele ser una disputa entre ambas partes que no siempre termina de buena manera.
Mosquera destaca el inconveniente con el que se encuentran "algunos que no entregan los locales por las buenas, porque caen en mora y los propietarios deben hacer juicio de desalojo". Agrega: "Habrá un 30 por ciento de inquilinos que cuando ve que las cosas se van de las manos voluntariamente entrega el local; al resto hay que sacarlo de las orejas".


Zonas buscadas
  
Los especialistas coinciden en que las zonas destacadas para los alquileres comerciales son las tradicionales: la histórica calle Florida, en pleno centro porteño; la avenida Santa Fe, desde Pueyrredón y Callao hasta la 9 de Julio; la avenida Cabildo, en el barrio de Belgrano, en el cruce con Juramento, y las zonas de Palermo SoHo y Palermo Hollywood. Sin embargo, aseguran que el desborde que actualmente viven estos sectores está abriendo camino en otros sitios, que comienzan a tomar fuerza.
Pablo Vivot, gerente de cuentas de la División Retail de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, lo ejemplifica: "Cabildo, a la altura de los barrios de Núñez y Saavedra; sobre Cramer; y también en San Telmo, donde antes un local se tomaba con poca expectativa de concreción; hoy son zonas que tienen más actividad".
López agrega: "Córdoba entre el 3000 y el 4500 se ha reformulado, comenzó con espacios de outlet y hoy se encuentran locales de primerísima marca".
Por su parte, Mosquera hace hincapié en el crecimiento sostenido de "Villa Urquiza, Barrio Norte, Belgrano y en Palermo las zonas de La Imprenta y Las Cañitas".


La ubicación marca fuertes diferencias
  
Existen varios factores que se presentan a la hora de fijar el precio de un local. Mosquera sostiene: "Los alquileres van desde los 2000 hasta los 10.000 pesos, dependiendo la ubicación y el tamaño del comercio".
Sin embargo, afirma: "No se puede calcular por metro". Safar compara "un local sobre la avenida Cabildo, donde saldría entre 20.000 y 25.000 pesos, con ese mismo comercio a dos o tres cuadras de diferencia, donde bajaría a unos 10.000 mensuales".
Lo primero que influye es la ubicación, el lado de la vereda en el que está el comercio hasta el espacio que ocupa la vidriera, o si es o no esquina. López asegura: "De una esquina a la otra el precio del alquiler puede llegar a variar un 50 por ciento".
Otro tema es la autorización que posee el local para poder ser habilitado. "Por ejemplo -dice Safar-, no muchos locales están permitidos para gastronomía, pero los que están tienen un plus adicional". Según Mosquera, "el 30% de los comercios no está permitido en el rubro gastronómico".
Destaca Vivot: "La indumentaria cuenta con un gran espacio en el mercado, ya que ocupa el 70% de los locales tanto sobre Florida, Corrientes, Santa Fe como en Cabildo. También está muy activa la parte de telefonía, los supermercados siguen en proceso de expansión, y el número de farmacias continúa creciendo".
Mosquera asegura que el gastronómico es actualmente uno de los sectores flojos del mercado, "pero Palermo es un caso aparte, donde se alquila o vende con seguridad".
Los operadores coinciden que en turismo tiene gran impacto, especialmente en la calle Florida y la avenida Santa Fe, desde Pueyrredón hasta la 9 de Julio". Safar también puntualiza en las zonas de La Imprenta y Las Cañitas, que se destinan a un público local.
Para Vivot el turismo es un factor que incide en sectores como la indumentaria y la gastronomía, pero "no se puede decir que sea un motor importante".

Hernán Vitureira Pose, 19 de junio de 2006
Publicado en La Nación

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