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Convertir espacios ociosos en renta

Las empresas buscan generar nuevos activos por medio de la mejor utilización de sus bienes inmobiliarios
 

Muchas firmas optan por alquilar espacios


En los últimos tiempos, una tendencia aún incipiente va tomando cuerpo en el mercado: se trata de explotar al máximo los activos inmobiliarios, lo que trasladado al sector de los inmuebles comerciales significa el aprovechamiento de los terrenos disponibles o metros cuadrados bajo techo que estén libres para ofrecerlos en locación, cuestión de generar ingresos seguros y rentables para cualquier compañía.
"Se puede afirmar que se trata de una reingeniería de activos ociosos y operativos", explica Fabián Narváez, presidente de Narváez y Compañía, inmobiliaria que trabaja en el asesoramiento de empresas que pueden emprender ciertos negocios en sus plantas o terrenos libres. "En todos los casos resulta indispensable que se conozcan las necesidades de cada caso, trabajar junto con la empresa y contratar asesores inmobiliarios que cuenten con el know how adecuado", amplía.
En este sentido, las fábricas y fracciones industriales toman la delantera, aunque también otros inmuebles forman parte de esta reingeniería.
Es que desde la crisis de diciembre de 2001 muchas compañías debieron reducir personal, espacio, maquinarias y consumo para adecuarse a las nuevas circunstancias económico-sociales del país. Entre los que se redujeron se hallaban plantas industriales, oficinas, terrenos, locales y depósitos, por ejemplo.
Ante la urgencia, la prioridad era mantener y proteger los activos inmobiliarios para que no se depreciaran. Y si estos inmuebles no se ocupaban en forma completa se transformaban en activos ociosos, que en determinados casos provocaban un resultado negativo.
Al respecto, Ricardo Costa Chiappe, gerente de la división industrias de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, sostiene: "Si bien es una tendencia reciente, las empresas han encontrado este nuevo segmento. Y no sólo las pymes, ya que algunas firmas de gran importancia piensan en compartir el terreno, lo subdividen, o directamente ceden espacio para aprovecharlo y así ofrecerlo, en su mayoría, a empresas que tengan cierta similitud con el rubro del lugar, y de esta manera comparten gastos, impuestos, mantenimiento de las instalaciones, y sobre todo los costos de seguridad, que en la actualidad son muy significativos para las finanzas de cualquier compañía."
Coincide con él Matías Castro Cranwell, gerente de la división industria de Castro Cranwell & Weiss: "Aún no es un tema que predomine en el mercado, pero si las empresas disponen de espacio ocioso, tienden a alquilarlo. Para eso es importante que se realice una buena separación del metraje y así obtener una buena renta".
Algunas compañías que tienen mucho espacio libre, sobre todo de tierra, "optan por preservarlo para un posible crecimiento en el corto plazo, y así no comprometer el terreno con un contrato a varios años por algún alquiler. Sin embargo, si el metraje supera los 25.000 metros cuadrados libres, se elige el camino de conseguir una renta", amplía.


Los protagonistas
  
Como se dijo, la crisis hizo que muchas firmas resignaran personal, espacio y maquinarias. Entre los rubros afectados se encuentran supermercados, centros de recreación, zonas comerciales, grandes fracciones industriales, viviendas y ferrocarriles.
La actualidad marca otro camino, y en él comienzan a posicionarse otros protagonistas, pero son varios los que intervienen para asesorar en el tema de la reingeniería. En primer lugar, se aconseja una debida valuación del inmueble para conocer detalladamente el estado en que está, luego se hace un análisis inmobiliario, técnico y edilicio pormenorizado que involucra la verificación de la normativa municipal y provincial vigente en cuanto a usos comerciales o industriales, posibilidades de subdivisión, ampliación, FOS, FOT y altura, entre otros.
Esto puede producir mejoras tanto en el valor de venta como en el de la locación. "Es importante destacar que por efectos de la crisis, muchas empresas han quedado imposibilitadas de vender sus activos dado el impacto impositivo fiscal que produjo la pesificación; por lo que la renta es un remedio atractivo, ya que puede generar importantes ingresos. A la vez, se realiza un análisis del mercado inmobiliario zonal con la finalidad de conocer lo que hace la oferta y la demanda de ese mercado. Después del resultado se ponen en marcha los anteproyectos, para posteriormente presentar las prefactibilidades municipales en los casos en los que sea necesario; concluida esta etapa, se pasa al período de comercialización del inmueble. Participan de esta tarea brokers inmobiliarios, valuadores especializados, ingenieros, arquitectos, gestores, abogados, y contadores", explica Narváez.

José Luis Cieri, 26 de junio de 2006
Publicado en La Nación

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