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MERCADO
Alquileres: dilema para los más jóvenes

La oferta mantiene valores altos en los distintos barrios, frente a una demanda a la que le cuesta pagarlos
 

Los valores habrían llegado a un nivel en el que no subirán mucho másLa temperatura subió en el mercado de los alquileres de la mano de los precios, pero tanto desde las entidades que agrupan a propietarios e inquilinos como desde la esfera oficial esta semana se pusieron algunos paños fríos, aunque no del todo. La idea de crear un registro por medio de la AFIP dejó alguna inquietud, aunque no parece algo fácil de instrumentar dado la atomización del mercado entre locaciones de uno y dos ambientes.
Al término de su reunión con el secretario de Comercio Interior, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Hugo Mennella, dijo que el Gobierno descartó cualquier tipo de intervención. "Guillermo Moreno propuso una mesa de trabajo en la que participen todas las partes con objeto de hacer programas a largo plazo, definir algo que se sustente en el tiempo. Propuso trabajar en el leasing, la desgravación impositiva y el fomento del crédito hipotecario."
Los testimonios en cuanto al rechazo de cualquier congelamiento fueron coincidentes, tanto por parte de los operadores inmobiliarios como de la entidad que agrupa a los inquilinos. Todos aseguraron que podría complicar todavía más la situación. Ocurre que los precios se recuperaron notoriamente, pero con una gran asignatura pendiente: los salarios.
Es esa brecha la que debería acortar el crédito hipotecario, pero todavía parece inaccesible por los requisitos que exige, en especial a los más jóvenes.
El alquiler representa actualmente para el propietario una renta del 0,4 al 0,6% mensual.
Por su parte, el potencial inquilino se encuentra con valores que no son fáciles de afrontar. El monoambiente está entre 350 y 450 pesos; los departamentos de un dormitorio, entre 500 y 750, y los de dos dormitorios, de 800 en adelante. Deberá abonar un mes de adelanto, otro de depósito y la comisión de la inmobiliaria antes de ocupar la unidad; en total, alrededor de 2500 pesos por un dos ambientes. Y suscribir contratos que muchas veces tienen precios escalonados para resguardar al locador de los riesgos de la inflación.
Para Armando Pepe, las dificultades parten de salarios muy bajos. "Históricamente el alquiler era el 1% de la propiedad. Si lo aplicáramos ahora sobre un dos ambientes de 40.000 dólares corresponderían 400, o sea 1200 pesos, cuando en la realidad no se paga mucho más de 600." Además, destaca: "Cualquier regulación no hará sino disminuir los inmuebles que se ofrecen y puede desanimar a los constructores, ya que una buena parte de la demanda compra con la idea de lograr una renta."
Mennella agrega que esa mesa de diálogo disminuirá la tensión. "Además, buena parte de lo que se construye hoy se vuelca al mercado para renta, con lo cual la oferta aumentará y los valores tenderán a regularse."
Explica que hay fuertes diferencias por zonas. "En cuanto a las renovaciones de los contratos de 2004 hay un aumento entre el 12 y el 15%, aunque depende del atraso que tenga cada locación."

Variaciones en la rentabilidad
En el techo
  
Para Daniel Zuker los valores han alcanzado su techo. "No creo que puedan subir más porque empiezan a encontrarse unidades desocupadas por largo tiempo."
Respecto de 2004, estima la suba en un 20%, "aunque muchas veces se resigna rentabilidad cuando se trata de un inquilino que paga en tiempo y mantiene bien la unidad".
Zuker menciona dos condiciones para obtener los valores actuales: que el departamento esté impecable y que se paguen expensas razonables.
Carlos Puente, por su parte, asegura que la misma plaza demuestra que el locador y el locatario siempre llegan a un acuerdo. "Hagamos memoria sobre las intervenciones anteriores: mercado negro, ninguna oferta y locatarios que peregrinaban para conseguir un inmueble y tenían que pagar los dos años por adelantado."
Puente da un ejemplo: "Si bien se pueden hacer contratos en dólares, los locatarios de los barrios no lo aceptan, y no hace falta ninguna intervención del Estado para que el locador contrate en pesos. El solo ejemplo de la renta -del 0,4 al 0,5%-, tan lejos de otras épocas, pone de manifiesto que el locador se adapta a la realidad y no especula con uno o dos departamentos que compró con ahorros de su trabajo".

Garantía y fideicomiso   

Desde la otra vereda, Radames Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, coincide en que cualquier intervención creará más problemas. "Se salva el que está con techo, pero el que está afuera se quedará sin nada. Hay que pensar en una solución más elástica para las renovaciones de los contratos."
Explica que cuando se compraron los inmuebles no se hizo como una renta, sino como reserva de valor. "En 2002 la gente no sabía dónde poner la plata y compraron ladrillos que estaban baratos, pero hoy no pueden pretender remontar los valores al nivel del uno a uno. Hoy, la rentabilidad me parece desproporcionada en relación con los ingresos."
Propone, además, para solucionar el tema de las garantías, crear un fideicomiso con los depósitos que se hacen al alquilar.
"Podrían ser dos o tres meses en lugar de uno y colocarlos en un banco, lo que serviría como garantía segura para el propietario y también controlaría el cumplimiento del inquilino."

Rafael Giménez, 5 de agosto de 2006
Publicado en La Nación

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