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Nueva política crediticia
Financiamiento para la vivienda

Las recientes medidas gubernamentales facilitan los requisitos para otorgar créditos hipotecarios entre 200.000 y 300.000 pesos
 

Martín Redrado (Presidente del Banco Central de la República Argentina)


En un marco de plena estabilidad financiera logrado mediante las políticas llevadas a cabo por el Banco Central, los préstamos hipotecarios registran hoy las tasas de crecimiento más elevadas de los últimos diez años. Esta tendencia se inició en 2005 y se consolida este año con hipotecas que se pactan, la mayoría en moneda doméstica, a diferencia de épocas pasadas, cuando la mayor parte de las mismas era otorgada en moneda extranjera. De esta forma, nuestras políticas nos han permitido eliminar el descalce de monedas producto del otorgamiento de créditos en dólares a empresas y familias que recibían ingresos en pesos, lo cual brinda una renovada sustentabilidad.
Advertimos la expansión en la dinámica de los nuevos préstamos otorgados. En junio, el total de montos otorgados alcanzó los $ 350 millones, superando tres veces el registrado dos años atrás y en más de un 50% el monto de igual mes del año anterior. Se destaca el persistente incremento de los préstamos a las familias; segmento en el cual más de la mitad de las financiaciones otorgadas en el primer semestre del año corresponde a operaciones por montos inferiores a 100 mil pesos. En tanto, es destacable que el 35% de las financiaciones hipotecarias del primer semestre del año fueron otorgadas a plazos superiores a los 10 años, casi el doble de lo registrado dos años atrás.
El rol del Banco Central para alcanzar estos resultados ha sido fundamental. Nuestra proactiva política de impulso al crédito al sector privado, a fin de ampliar y hacer más accesible los instrumentos de financiamiento bancario, incluye una batería de medidas que ha ido generando los incentivos de mercado adecuados para el resurgimiento del crédito y la paulatina extensión en sus plazos.
Entre las principales medidas implementadas se han dispuesto menores exigencias de capital mínimo en financiaciones hasta el 100% del valor del inmueble, siempre y cuando el préstamo no supere los 200 mil pesos. Para el caso en el que el valor de las viviendas sea mayor a este monto y no supere los 300 mil pesos, se podrá prestar hasta el 90% del valor de la propiedad. Esta reciente medida profundiza la facilitación de los requerimientos para el otorgamiento de préstamos hipotecarios que se había dispuesto en julio pasado.
Asimismo, se amplía este tratamiento a aquellas operaciones de alquiler con opción a compra sobre inmuebles de similares características. Por otro lado, se adaptó la normativa vigente para permitir el funcionamiento de métodos de evaluación alternativos a los tradicionales respecto del análisis del otorgamiento de los créditos hipotecarios que consideran instrumentos sustitutos de la demostración de ingresos para evaluar la capacidad de pago de los deudores. Estos métodos incluyen los modelos de evaluación de riesgo crediticio aplicables desde hace un año para el análisis del otorgamiento de créditos personales. Ambas modalidades se refieren a la posibilidad de tener en cuenta información económica, financiera y demográfica de los potenciales clientes, que permita inferir la capacidad de repago de las obligaciones, utilizando, en la medida en que ello resulte posible, análisis estadísticos. Anteriormente habíamos flexibilizado las regulaciones en materia de garantías para los fideicomisos constituidos con inmuebles destinados a todo tipo de construcción.
Estas políticas han impulsado la generalizada expansión del crédito al sector privado junto a la continua reducción en la exposición al Gobierno que llevó a que, en junio de este año, los créditos privados superen los préstamos otorgados al sector público. En el conjunto de los bancos privados, este fenómeno se venía observando desde noviembre de 2005. Así, se está revirtiendo aceleradamente el proceso de desplazamiento del crédito privado en favor del financiamiento al sector público observado durante décadas pasadas. En particular, fijamos pautas e incentivos para que el sistema financiero logre una significativa disminución en la exposición al sector público, determinando límites específicos. Por un lado, se establecieron máximos en función del capital de la entidad financiera y de la jurisdicción del sector público correspondiente. Por otro lado, se determinó un límite máximo global de 40% del activo total del banco, el cual tiene vigencia efectiva a partir de enero de 2006, y que a partir de julio de 2007 ya está previsto que disminuya al 35%. Estos elementos han producido un cambio estructural en nuestra economía: un sistema monetario y financiero independiente del sector público.
Con el mismo objetivo, tomamos diferentes medidas que faciliten el alargamiento del fondeo de las entidades, lo cual posibilita el incremento de la oferta de créditos de largo plazo, y permitimos la presencia de financiamiento formal en zonas de baja cobertura bancaria. Estas medidas son ejemplos de instrumentos genuinos para expandir el universo de posibles tomadores de hipotecas, extender la oferta de las mismas a todo el país a plazos más largos.
Por un lado, el Banco Central brinda los incentivos adecuados tanto a las familias como a las empresas para incrementar su demanda de financiamiento de mediano y largo plazo y, por el otro, facilita las condiciones para que los bancos aumenten su oferta crediticia en dicho horizonte temporal. De esta forma, trabajamos para desarrollar el mercado de crédito hipotecario en el país en un marco de estricta vigilancia de la estabilidad financiera. Este camino, junto al conjunto de políticas macroeconómicas, permitirá alcanzar una menor volatilidad esperada de las tasas de interés y un paulatino incremento del poder adquisitivo del salario, sentando las bases para una expansión sustentable del crédito a largo plazo que motorice el crecimiento económico sostenido con inclusión social.

Martín Redrado (Presidente del Banco Central de la República Argentina), 2 de septiembre de 2006
Publicado en La Nación

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