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Viviendas
Los operadores, ante un nuevo escenario

Confían en que la reducción de algunos requisitos crediticios hará crecer el universo de potenciales interesados
 

"Desde el primer anuncio del Gobierno sobre créditos a inquilinos y la flexibilización de algunas condiciones para evaluar la capacidad de pago de los tomadores, no pasa un día sin que alguien entre en la oficina a preguntar por las nuevas líneas", dice Jorge Toselli.
Agrega que las expectativas crecieron notoriamente, a medida que se acercaban los primeros días de este mes en que se pusieron en marcha las nuevas líneas con la participación de trece bancos, entre públicos y privados.
En un mercado que viene desenvolviéndose con una actividad creciente, aunque de contado, netamente perfilada hacia el segmento que no requiere de financiación, la posibilidad de que se amplíe el universo de interesados cayó muy bien entre los operadores.
Y esto por una razón muy simple. Se han pedido permisos este año por más de 1.200.000 metros cuadrados, que se sumarán a los dos millones de 2005, aunque la gran mayoría está perfilada para un segmento alto.
Si además de los planes para inquilinos se flexibilizan las condiciones para solicitar créditos, se amplía notoriamente la base de interesados en condiciones de cambiar su vivienda por una algo más grande o instalarse fuera de la Capital, donde los precios son menores.
Todas las expectativas están ahora concentradas en cómo se desarrollarán las nuevas líneas, lideradas en buena medida por el Banco Nación y las otras entidades oficiales.

Mayor diversidad
  
Para Alejandra Covello, titular de la empresa homónima, "sólo el hecho de que se piense en mejorar el acceso al crédito, es algo muy positivo. Pero la circunstancia de que los sueldos se perciban en pesos y las propiedades se coticen en dólares hace suponer que podrá acceder un sector medio, con buenos ingresos. De todos modos, con este tipo de medidas se promueve un mercado con mayor diversidad de productos".
En este sentido, Covello sugiere que se desarrollen los barrios que quedaron rezagados, "con mayores incentivos para la gente que se decida a construir fuera de los lugares más tradicionales como Barrio Norte, Palermo o Recoleta".
Agrega, finalmente, que aquellos que hoy tienen un ingreso de 2000 pesos en blanco, hasta ahora no tenían posibilidades de acceder al mercado.
Roberto Tizado se muestra también muy conforme con la iniciativa, "ya que el mercado se abastecía con obras para el sector ABC1. La flexibilización de las condiciones de acceso permitirá incorporar al mercado un sector medio, con capacidad de pago".
Tizado propone subsidiar las tasas por un tiempo, "por ejemplo un par de años, hasta que se recuperen un poco más los salarios. También se podría facilitar la repatriación de capitales en el exterior, en el caso de que se utilicen para construir inmuebles para renta, con lo cual aumentaría la oferta de unidades para alquilar y disminuirían los precios. Flexibilizar las condiciones para gente con capacidad de pago, subsidiar por un tiempo la tasa y facilitar la construcción de edificios para renta serían las tres decisiones que darán todavía más repercusión a las medidas oficiales".
Jorge Antúnez Vega, por su parte, destaca que todo lo que se vino comercializando hasta el momento en viviendas "se realizó con dinero de contado. Es una situación muy difícil de comprender en cualquier lugar del mundo, Chile, sin ir más lejos, donde hay una financiación muy amplia y criteriosa".
Pero asegura que si lo que se pone en marcha se consolida, "será un antes y un después para un mercado de difícil acceso para el sector medio. Si se puede construir para alquilar, con reglamentaciones que aseguren que se cumplan los contratos, será un cambio muy grande no sólo para el que busca vivienda, sino también para el que construya".
Agrega que los operadores esperan con optimismo porque es un cambio, "cuya gravitación mayor alcanzará al interior, donde los valores de comercialización de la vivienda son menores a los de la Capital".
También Norberto Lépore se muestra esperanzado. "Es una inyección de dinero a un sector que no podía acceder, pero pienso que de alguna manera el Estado tendría que subsidiar las tasas para llevarlas al nivel que se proponen, en el orden del 7,5%, en un nivel más generalizado."
Coincide en que la operatoria se sentirá más en el Gran Buenos Aires, que tiene valores de comercialización más bajos, especialmente por la menor cotización de la tierra. "En la Capital, en cambio, el componente que tiene el lote en el valor de venta es muy alto."
Considera que la operatoria en la medida que se flexibilizan requisitos provocará un efecto dominó hacia arriba y favorecerá los cambios de vivienda. "Será más fácil pasar de un dos a un tres ambientes, con lo cual se crea también un mercado más diversificado y no tan concentrado en el eje norte de la Capital."
Jorge Toselli concluye que es decisiva la desgravación impositiva de lo que se construya para alquilar.
"Si los bancos logran sostener esa tasa del 7,5% sería un cambio realmente importante para nuestro sector, como el hecho de que un inquilino pase a ser propietario. Habrá que esperar para ver cómo se implementa en la práctica durante los próximos meses. Creo que el efecto mayor se verá en marzo, cuando se inicie la nueva temporada inmobiliaria."

Créditos más flexibles
  
En el área de los bancos estos días fue creciendo la expectativa por los anuncios y se ocuparon en poner énfasis en que se sumarían a la iniciativa oficial. De algún modo, destacaron otros aspectos importantes, además de la posibilidad de que los inquilinos puedan llegar a calificar para un crédito.
Claudio Miteff, del Río, destacó que era una medida positiva en un momento de franco crecimiento del mercado. "En los dos últimos años colocamos 1000 millones de pesos en hipotecas. El último mes, 57 millones, un récord."
Para Miteff el punto de inflexión podría darse en las normas oficiales más flexibles en cuanto a las condiciones para presentarse a un crédito. "Si bien teníamos líneas de menos requisitos, ahora se formalizan. El ingreso se podrá calcular por los gastos de colegio, las expensas, la tarjeta de crédito, la obra social privada. Esto ampliará considerablemente el mercado donde no sólo hay interés por parte de la demanda, sino también de los inversores en este tipo de proyectos." Agrega que hasta el jueves, si bien había líneas a 20 años, la gente prefería menores plazos. "Muchos decían: por 40 pesos menos en la cuota prefiero 10 años menos ." Explica que los montos pedidos en la Capital promediaban los 110.000 pesos.
En tanto, Javier Varani, del Hipotecario, adelantó que la mitad de los tomadores de créditos hipotecarios en su banco eran inquilinos, por lo que suponía que las nuevas líneas serían muy bien recibidas. "Nosotros ya teníamos tasas fijas en pesos a 20 años del 9,75% y la variable del 8,75%", con lo que adelantaba que no estaban tan lejos de lo que se pondría en marcha un día después. Según Varani, el promedio solicitado dentro de la Capital es de 87.000 pesos. Para ambos funcionarios hay una demanda creciente en el mercado inmobiliario, con una tendencia a tomar préstamos por montos cada vez mayores.

Rafael Giménez, 2 de septiembre de 2006
Publicado en La Nación

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