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MERCADO
Horizonte más estable

Los operadores se muestran convencidos de que los valores en departamentos usados ya están en su techo; adelantas pocos cambios para la próxima temporada inmobiliaria
 

Tras la euforia del primer semestre, oferta y demanda tardan ahora un poco más en encontrar el punto exacto que favorezca la transacción. Y pasa mucho por el precio, además de la ubicación y la calidad.
Los operadores coinciden en que tienen buen nivel de comercialización los inmuebles que se ajustan a la realidad. "La demanda ya no convalida cualquier tasación; el mercado comienza a regular los valores", define Roberto Tizado, de la empresa homónima, al comentar el enorme peso actual de la ubicación, luminosidad, categoría y las características del barrio, lo que hace especialmente dificultoso trazar lineamientos generales.
A pesar de esta segmentación, se puede determinar algunas cotizaciones promedio en el mercado de los usados. Los nuevos, en cambio, se caracterizan por la profusión de amenities, que hacen aún más variada la oscilación de los precios, que parten de los 1400 dólares y pueden superar holgadamente los 3000 el metro cuadrado.
En principio, para inmuebles usados estándar, fuera de los ejes tradicionales, la tasación fluctúa entre 900 y 1000 dólares el metro cuadrado. En un escalón superior se encuentran zonas de Barrio Norte, Palermo y Belgrano, entre 1100 y 1300 dólares. Más arriba se ubican los inmuebles de mejores características, pero que comienzan a tener la competencia de los nuevos.
Hay coincidencia en que los valores están en su techo, con alguna tendencia a la baja al aproximarse el fin de la temporada, en el orden del 5 al 7 por ciento. "Ocurre ahora algo muy poco frecuente: recibimos llamadas de propietarios que consultaban si podían acomodar un poco el precio para facilitar la venta antes de fin de año," revela Jorge Toselli, de la firma Toselli & Fuentes.
En todos los casos, se comentó como un escollo futuro la posibilidad de la bancarización de las operaciones a partir de 2007, por el encarecimiento que significaría el cambio de dólares a pesos, y nuevamente a dólares, y los impuestos a cheques o transferencias bancarias.
Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, asegura que el mercado está más calmo. "Creo que los precios han subido entusiastamente y ahora se ve más reflejada que nunca la falta de crédito para que se pueda cerrar el circuito. Algunas propiedades responden más que otras. Las bien ubicadas, luminosas, con orientación Norte, balcón y lavadero se venden con cierta facilidad, pero el resto demora bastante más." Agrega que los desarrolladores afinan ahora el lápiz antes de comprar lotes para construir.
 

Ganan los bien ubicados, en entornos de categoría


Para Mennella, es muy difícil dar un panorama general por la gran diversidad de precios según las diferentes zonas, pero estima que ya están en el techo. "Las contraofertas que reciben los vendedores están entre un 5 y un 7% debajo de lo pedido."
Mariano Oppel, por su parte, asegura que la euforia ya pasó y se vuelve el clima tradicional del mercado inmobiliario. "La plaza se muestra dinámica y se busca un nuevo equilibrio en los precios; algunos tendrán que bajar."
Oppel espera un 2007 muy bueno o igual a 2006 en cuanto a precios y cantidad de operaciones. "Si los bancos financian mayor porcentaje del total y se recupera algo más el salario, esto se sumará para obtener un mejor resultado."
Tizado insiste en que los valores se muestran estables. "Lo que está sobretasado no se vende. Si el departamento no logra colocarse en 90 días, habrá que retocar el precio hacia abajo: ésa es una señal muy clara. Hay una tendencia a captar propiedades con cotizaciones más altas que lo real, por lo que hoy se requiere mucho profesionalismo, ya que no hay un mercado uniforme en características y criterios de tasación. Pero lo que se tasa bien tiene buena rotación", aclara.
Tizado prevé una tendencia a la estabilización sin euforias. "No creo que haya subas en los próximos dos años, porque cada vez hay más propiedades nuevas, pero si sigue la tendencia de crecimiento económico, los precios tenderán a subir después."
José Rafael Rivas, de Rivas Propiedades, comenta: "Los precios por un tiempo se tienen que quedar donde están, porque a algunos les será muy difícil vender. Deberían mantenerse por un año o año y medio hasta que se entreguen todos los metros que están en construcción."
Agrega que hay mucho movimiento, pero bajó el nivel de concreciones, y coincide con Tizado en que algunos tasadores cotizan alto para tomar propiedades, "pero finalmente no se vende a ese precio."
Rivas da una estimación. Alrededor del Congreso, Monserrat, y en general al sur de Rivadavia, entre 1000 y 1100 dólares el metro cuadrado; en Barrio Norte, alrededor de 1300, si el inmueble está impecable.
"Habrá que tener en cuenta que si el propietario no vende ahora, lo más probable es que tenga que esperar hasta la próxima temporada, por lo cual podría registrarse una mayor flexibilización en lo que resta del año. Además, hay mucho en obra, lo que llevaría a las empresas constructoras a dar alguna financiación porque en los bancos hay muchas restricciones."
También Toselli coincide en esperar un horizonte de estabilidad en los próximos meses. "Los valores se mantendrán en este nivel, con alguna baja por la proximidad del fin de año inmobiliario."

Rafael Giménez, 11 de noviembre de 2006
Publicado en La Nación

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