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ANALISIS
Escasez de oficinas premium

Casi no existen unidades de clase A y las empresas no están dispuestas a invertir en edificios que no ofrezcan categoría y servicios
 

Se requieren edificios clase A para incorporar a la ciudad


A casi un mes para finalizar 2006, el mercado de las oficinas se mantiene casi sin variantes en relación con la oferta de nuevos espacios y se plantea un escenario poco auspicioso en un corto plazo si la idea es satisfacer las exigencias de las empresas que buscan oficinas triple A, y obviamente en las mejores ubicaciones. El paso hacia el nuevo año tampoco genera muchas expectativas en tanto no se construyan nuevos edificios de categoría y con todos los servicios como corresponde a ese segmento del mercado y en tanto las empresas mantengan firme su decisión de expandirse. Atado como siempre al curso de la economía, el segmento de las oficinas se ha recuperado de manera notable desde la última crisis hasta llegar a un nivel de vacancia realmente histórico con la absorción de los mejores espacios. Es llamativo que hasta el momento no se hayan construido nuevos edificios con destino comercial y seguramente una de las razones de mayor peso se asocia a que los desarrolladores esperan un retorno más rápido de sus inversiones, por lo que prefieren volcar el dinero en el segmento residencial.
Pese a todo existen algunas excepciones en materia de espacios a estrenar, como el que se construye en Barrio Parque, Working Office, que llega como una propuesta innovadora en un área nada frecuente con destino de oficinas, que contará con amenities, otro aspecto diferenciador de este proyecto.
"Es evidente que hacen falta unidades terminadas en el mercado para satisfacer la gran demanda que se mantiene desde hace meses", explica Hernán Moyano, de la firma homónima. El empresario considera que con la tendencia locativa propia de este mercado, no es fácil imaginar que habrá inversores decididos a comprar un lote, cuyas incidencias en el precio de construcción son altas para construir oficinas premium. Mientras tanto, las empresas de primer nivel se encuentran actualmente insatisfechas.

Pocas opciones
  
Facundo Achával, director de Toribio Achával SA, explica: "Para nosotros el mercado de oficinas clase A está saturado, es decir, no hay opciones salvo las expectativas que surgen del Edificio República (se espera pronto su remate) una vez que se incorpore nuevamente en el mercado en 2007. Con tanta demanda sostenida, los valores comercializados llegan hoy a los 27 dólares por m2, como sucedió con una oficina totalmente equipada con detalles técnicos de última generación. Y aunque se trata de una operación específica, hoy lo razonable y comercializado en el sector de Catalinas (con alta concentración de oficinas premium) ronda un valor de 25 dólares por m2".
Achával cree que seguirán en alza en 2007, ya que existen pedidos de más m2, pero sin ninguna proyección de nuevas obras. Los developers de oficinas están al tanto de las necesidades de esta demanda y buscan ubicaciones para desarrollar, pero esto tardará por lo menos dos años, lo que generará que las oficinas que queden libres se coticen más. Con relación a las renegociaciones anuales de contratos explica que serán complicadas para los locatarios, "ya que de no tomar el precio que solicite el propietario no tendrán lugar para mudarse a una oficina del mismo nivel".
El tema de la ubicación es esencial. Por ejemplo, algunas buscan estar cerca del microcentro y de buenos medios de comunicación en beneficio de sus empleados. También sucede que varias empresas que se habían achicado y adaptado sus fábricas para oficinas, hoy están otra vez en expansión y buscan zonas más céntricas, ya que el proceso no les resultó. Achával añade: "Esto crea una demanda de m2 importante que no puede ser satisfecha, lo que a nuestro entender hará posible dos cosas: que se relocalicen en edificios suburbanos con buenos medios de comunicación o que tomen m2 más baratos dentro del microcentro, en edificios de menor nivel. La tendencia de los inversores es reciclar edificios obsoletos con tecnología en zonas menos requeridas para satisfacer la demanda de estas grandes empresas, a valores que rondan entre 13 y 16 dólares por m2.

Sin sorpresas
  
Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, interpreta que 2006 finaliza sin sorpresas: "Como era de esperar, la demanda supera ampliamente la oferta, y los precios locativos siguen en alza, a la vez que nada hace suponer que se estancarán ya que la vacancia continúa en descenso y según nuestros registros se ubica por debajo del 2%, cuando la media histórica de los años 90 era del 6%, aproximadamente". Según el empresario, estos indicadores comenzaron a movilizar a los desarrollistas que consideran que el negocio de construcción de viviendas está llegando a su techo, y hoy creen nuevamente que la rentabilidad de las oficinas es otra vez atractiva. "Consideramos que la vacancia continuará en descenso; por otra parte, los valores locativos seguirán en alza, hasta tanto la demanda no convalide los precios y frene las operaciones. En los próximos 18 meses entrarán nuevos m2 al mercado. Además, en zonas antes descartadas ahora comienzan a tener demanda. Ante la escasa oferta se ven reformas en edificios destinados a otras actividades (para depósitos) que se aggiornan para oficinas. La zona norte sigue teniendo una gran demanda y la oferta es casi nula."
Diego Cazes, director de L. J. Ramos, analiza el escenario actual: "Hoy la vacancia está en el orden de los 8500 metros cuadrados, dispersos en diferentes edificios. Lo que no da respuesta a las empresas que buscan grandes superficies. Existen algunos espacios interesantes que están en oferta, pero como se plantean salteados (es decir, en diferentes edificios), no resuelven las necesidades de las empresas y, por lo tanto, estos espacios no se absorben. Algunas firmas frente a esta situación decidieron ir en busca de lotes en la zona norte para construir su propio edificio (proyectan ocupar 20.000/30.000 m2, por ejemplo), y actualmente están en marcha".
Cazes comenta que en el Centro -más exactamente en Reconquista y Córdoba- se construirá un edificio de oficinas además de un hotel que tendrá 49 pisos (seguramente el más alto edificio comercial).
Con relación a los precios, explica el directivo que "la clase A ronda entre 27 y 30 dólares el m2, con valores que se acercan a los de Santiago, Chile, o San Pablo, Brasil". Describe también que esta situación surge en parte porque en 2005, "la demanda en respuesta al comportamiento de la economía absorbió en forma anticipada los mejores espacios".
Por su parte, Carlos Avellaneda, dedicado a la investigación de mercado, de Colliers International, opina: "El nivel de vacancia sigue en descenso y hoy significa sólo el 2%. Esta situación se debe particularmente al bajo nivel de construcción de los edificios de oficinas. Durante 2006 ingresaron 32.000 metros cuadrados de oficinas de categoría, mientras que en 2005, el registro fue de 7000 m2. Estas cifras están muy por debajo de la media histórica de 50.000 metros cuadrados por año y muy lejos del récord de 170.000 m2 construidos en 2000".
Agrega Avellaneda que "con relación a la variación de los precios entre diciembre de 2005 a octubre de 2006 fue de entre un 20 a 60%, es decir, que frente a una oferta escasa los precios se incrementan en forma constante".

Adriana B. Anzillotti, 27 de noviembre de 2006
Publicado en La Nación

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