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MERCADO
Alquileres estables

Los operadores coinciden en que dejarán de subir por el ingreso en el mercado de más departamentos; otro factor que consideran son los acotados salarios de los inquilinos
 

"Tras una suba sostenida de dos años, los alquileres llegaron a una meseta. Ya no hay aumentos, salvo alguno mínimo en lugares y situaciones especiales; tenemos oferta, pero no mucha presencia de la demanda", aseguró Miguel García Muro al comentar la situación actual en el mercado de locaciones de vivienda.
Con leves matices, otros operadores coincidieron con la misma apreciación. Si los valores exceden lo razonable, se tarda bastante en alquilar el departamento que, en todos los casos, debe estar impecable.
Sobre este último dato de la realidad hay varias lecturas. Para algunos, la demanda se toma su tiempo para decidir y recorre todo lo que hay en oferta; para otros, es el nivel actual de los valores el que traba la decisión.
Los créditos, por el momento, no tienen un peso significativo. En las entidades se admite que hay muchas carpetas en trámite, pero pocas decisiones todavía. Un dato para tener en cuenta: entre agosto y octubre últimos se anotaron en el Registro de la Propiedad Inmueble sólo 1923 hipotecas.
Un departamento de un dormitorio en una zona estándar de la Capital se cotiza en unos 700 pesos, más expensas e impuestos. El inquilino debe abonar al hacer el contrato un mes de depósito, otro adelantado y la comisión de la inmobiliaria. Pero lo más difícil es obtener la garantía, que debe ser de un propietario de la Capital.
Sobre el tema de los precios, Armando Pepe dice que los alquileres no sólo se estabilizaron, sino que "tenderán a bajar a mediados del año próximo a medida que se vuelquen al mercado las unidades ahora en construcción".
Asegura que hay flexibilidad en la renovación del contrato. "Si el propietario tuvo un inquilino que pagó puntualmente los dos años, se admite alguna rebaja sobre los precios de plaza."
Y agrega que la renta actual, en el orden 0,60% sobre el precio de venta, "es mejor que la que ofrecen los bancos."
También para Mario César Merlo, "la euforia se encauzó y los valores son más razonables. El propietario siempre pretende algo más, especialmente cuando llega el momento de hacer un nuevo contrato, pero los que se firmaron hace dos años ya venían con algunos ajustes y al día de hoy no estaban muy retrasados. La negociación es mínima porque hay poca disparidad".
Merlo adelanta que muchos de los departamentos que se construyen actualmente serán para renta, "por lo que habrá más oferta en el futuro y el inquilino podrá negociar mejor."
Carlos Puente, por su parte, lo compara con el mercado de compra-venta. "Este se amesetó y lo mismo ocurrió con los alquileres, con lo cual el mercado demuestra que se regula sólo en búsqueda de un equilibrio."
Pone un ejemplo. Un departamento de 50.000 dólares en Villa Urquiza se alquila por el equivalente de 200, o sea, 600 pesos. "Y cuesta bastante alquilarlo. Como en todos los barrios, hay zonas que se cotizan más, que son siempre las mejor ubicadas o que están cerca de la boca del subte."
Agrega que si el departamento está muy bien conservado y en valores razonables, "se alquilará en unos 30 días. Cuando se renueva el contrato, si se trata de un buen inquilino, el propietario puede hacer alguna quita".
Rafael Baigún opina que no hay mucha oferta en el segmento más buscado, que es el de los departamentos de uno y dos dormitorios. "La demanda es la que antes estaba en condiciones de comprar a crédito y hoy no puede calificar para un préstamo y se inclina necesariamente por el alquiler."
Sobre el precio, destaca: "Tienen el tope que está dado por los ingresos de los potenciales inquilinos. Además, se renuevan los contratos porque a la gente se le hace difícil comprar".
Agrega que por esta época llegaba la gente del interior para alquilar para sus hijos que estudiarían en Buenos Aires. "Pero ahora, con la situación actual del agro, pasaron a ser compradores. La mayoría de los departamentos de un edificio en la zona de las facultades se vendió a gente del interior."
Miguel García Muro agrega que en general se firman contratos de precios escalonados, con la actualización según la tasación de tres inmobiliarias. "Pero la función del inmobiliario es lograr un equilibrio para ambas partes."

Queja de inquilinos
  
Desde la otra vereda, Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, sostiene que los valores son tan altos que se rompen relaciones locativas de más de 10 años. "El inquilino no sólo debe dejar la casa y cambiar de barrio, sino que pierde superficie y calidad en el inmueble que tiene que habitar."
La entidad había presentado el proyecto de un fideicomiso que tomara los depósitos que reciben los propietarios cuando alquilan para que actuara como una garantía en el momento de dejar la vivienda. "Pero los funcionarios se decidieron por el tema de los créditos que, lamentablemente, no funcionó."
Y agrega: "También impulsamos la creación de un sistema de conciliación obligatoria locativa, donde las partes se puedan poner de acuerdo. La realidad actual es que el inquilino soporta valores abusivos y pierde calidad de vida".

El mercado premium
  
Hay un sector del mercado, conformado por los mejores lugares de Barrio Parque, Recoleta, Avda. Figueroa Alcorta, Libertador, Plaza Carlos Pellegrini, entre otros, donde los valores de alquiler escapan de las reglas del mercado. Aquí también los valores se mantuvieron estables, pero en dólares. "No hubo aumentos, pero tampoco una demanda muy grande. Como son unidades exclusivas, tarde o temprano llega el inquilino. Se tarda más, pero no por eso se cotiza menos", explica Gladys Romero Areco, de la firma Kantai.
Los interesados son personal de embajadas o de grandes empresas instaladas en Buenos Aires. "Buscan una excelente recepción y no aceptan nada que no esté impecable."
Dice que en los departamentos más chicos, en el orden de los 100 metros cuadrados, la renta promedia el 0,6% mensual. "En general, los contratos siempre se renuevan y si son buenos inquilinos se hace alguna quita."
Comenta que está en alquiler un departamento de 250 m2 en el edificio Grand Bourg, Avda. Figueroa Alcorta y Mariscal Castilla, que se cotizó a 6000 dólares.
Roberto Guichon, de la firma homónima, agrega que este año no fueron muy demandados los grandes pisos, "porque algunas empresas redujeron el aporte en este rubro a los más altos ejecutivos y por ese motivo hubo más actividad en un rango intermedio o chico".
Agrega que las actuales condiciones se mantendrán en el futuro, con un crecimiento muy lento. "En todos los casos se prefiere inmuebles impecables, con baños y cocinas modernos y actualizados, además de seguridad y mucha luz. En el caso de los pisos más importantes, la rentabilidad promedia el 0,5% mensual", concluyó.

Rafael Giménez, 2 de diciembre de 2006
Publicado en La Nación

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