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Valores estables y algunas dudas

Anticipan un 2007 sin subas, pero el sector manifiesta inquietud ante las cargas impositivas y la suspensión de las obras en altura, entre otros temas
 

"Los metros cuadrados nuevos servirán de contención para los precios del mercado porque habrá más competencia", asegura Gladys Romero Areco, de la firma Kantai, al trazar un panorama de la actividad inmobiliaria para 2007.
Otros operadores hacen pronósticos similares e incluyen también las unidades usadas de características estándar. Mencionan que aquellas que no ofrezcan rasgos diferenciales o no estén en lugares premium pueden llegar a retroceder algunos puntos. Todos coinciden, además, en que no esperan ningún aumento, salvo en productos especiales que los coloquen en la gran vidriera internacional, donde aun así estarían muy accesibles frente a Europa, donde las cotizaciones en euros son tres o cuatro veces más caras.
¿Pero en qué nivel están hoy los valores? En usados se distinguen tres escalones: 900 dólares el metro cuadrado, los más estándar; 1100, en un rango intermedio, y entre 1200 y 1400, con mejores características y ubicación. Más allá se ubican las unidades mejores. La dispersión de precios es muy grande, con diferencia de pocas cuadras, y varios operadores coinciden en que esta característica se acentuará aún más durante 2007.
Otro tanto ocurre con los nuevos: entre 1200 y 1600 dólares en barrios fuera del corredor norte; entre 1800 y 2500, según las características, en el eje norte, y desde 3000 en edificios y lugares premium.
Las perspectivas son buenas para 2007, aunque los operadores se plantean serios interrogantes sobre el resultado final que tendrá sobre el mercado la mayor presión de la AFIP. En tanto, noviembre registró un decrecimiento de la actividad, con 5481 escrituras por 957.393.673 pesos, según el Colegio de Escribanos de la ciudad. En octubre se habían registrado 7338 actos notariales.


Incidencia en el PBI
  
Eduardo Gutiérrez, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, dice que la actividad y los precios se amesetaron en el último trimestre. "De todos modos fue un movimiento muy importante, superior a los años anteriores, y con que sólo se mantenga en este nivel sería muy importante. Los precios tenderán a aquietarse porque están en un rango importante."
Suministra, además, un dato relevante. Hasta septiembre se presentaron en todo el país permisos de obras por unos 8 millones de metros cuadrados. "Si se estima a 500 dólares el m2 de construcción, significan 4000 millones de dólares que se invertirán en obras que se traducirán en un aumento del PBI".
En relación con los controles de la AFIP, dice que hay que clarificar la economía del sector: "Los informales que construyen , que son muchos, nos generan una competencia desleal porque no pagan impuestos y logran diferencias y ganancias injustas".
Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, asegura que la actividad de la construcción superó durante 2006 el pico histórico de 1998. "Pero lo interesante es que esto derramó hacia emprendimientos para la clase media en barrios más accesibles."
Agrega que para 2007 el nivel de actividad "estará condicionado por la continuidad o no del decreto que suspende edificios en altura en seis barrios de la Capital y por la forma en que se salga de esta situación. Como se está reconstituyendo el poder adquisitivo, la demanda seguirá acompañando el crecimiento de la oferta. Los valores han llegado a una meseta, pero así como no vislumbro ninguna suba, tampoco pienso que habrá bajas."
Por su parte, los operadores inmobiliarios hacen algunos análisis reveladores de tendencias. Jorge Toselli vaticina que aquellos usados que no tengan algo especial, como ubicación premium o excelente categoría, "retrocederán por la competencia de los nuevos. No hay punto de comparación entre un departamento usado de 130 metros cuadrados y 25 años con uno nuevo de la misma superficie, pero dotado de sofisticados amenities".
Agrega que los que mejor defenderán sus precios entre los usados son los más chicos. "El problema de 2007 será conseguir terrenos para nuevos emprendimientos."
Roberto Tizado adelanta: "Tendremos de seis meses a un año de estabilidad en precios y en la relación entre oferta y demanda. Mirando más lejos, cuando se amplíe el universo de compradores con una mayor participación del crédito, se generará una mayor demanda y un aumento en los valores. Hay algo positivo: lentamente los créditos comienzan a estar presentes en más operaciones".
Asegura, además, que persistirá la actual dispersión de los valores "porque hay terrenos que no tienen reposición. Entonces, es lógico que se pague más por los departamentos que serán poco menos que irrepetibles. Esto establece rangos de valores muy diferentes en pocas cuadras".
Para Roberto Ledo, director de Bullrich, durante 2007 seguirá la inercia positiva del año actual y cree que será bueno. "Los números de la actividad agropecuaria, de las exportaciones y la recaudación son muy positivos y éste es un país propietarista." Adelanta que el crédito irá alcanzando mayor protagonismo, lo que incentivará las obras para un target medio. "Los departamentos premium seguirán defendiendo muy bien su valor y el resto oscilará en una meseta después de la fuerte recuperación lograda en los dos últimos años. Durante la convertibilidad pocas unidades superaban los 2000 dólares el metro; hoy encontramos muy buenos productos desde 3500 y hasta 6000. Puede ser que se estabilicen en estos niveles, pero de cualquier modo hay todavía una gran diferencia con los precios en otros lugares del mundo."
Ledo hace una excepción vinculada también con la escasez de terrenos en lugares premium. "En esas ubicaciones, productos con amenities podrían subir aún más porque sería difícil repetirlos y por eso habrá oportunidades en el target ABC1."
Alejandra Covello, por su parte, dice que este año algunas zonas estándar se trataron de equiparar a las top, "y el mercado no las convalidó. No tomó los productos que no cumplieron las expectativas de calidad y ubicación". Piensa, también, que los valores continuarán estables, "y sin duda se seguirán vendiendo muy bien los muy buenos productos. Los de menor calidad, en la medida que no haya mayor acceso al crédito, resultarán más difícil de ubicar".
Finalmente, Romero Areco, de Kantai, destaca que este año se vendió lo que estaba en precio. "Esto será más evidente durante 2007 y se venderá sólo lo que no esté sobretasado porque el año electoral siempre es un período complicado." Fernando Cancel, de la misma empresa, concluye que se mantendrá el mismo nivel de 2006, "pero en la medida en que no haya sorpresas como la presión de la AFIP hacia las inmobiliarias o reformas importantes al Código de Edificación".


Nubes en el horizonte
  
Acerca de las normas de la AFIP para hacer más transparente el mercado, tiene consenso entre los operadores la propuesta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, para que la valuación fiscal de los inmuebles fuera la real de plaza, pero sin incrementar los impuestos. Estos son algunos testimonios:
Alejandra Covello: "No puede ser que por 30.000 dólares se paguen bienes personales; no tiene razón de ser. El sistema impositivo tiene que ser moderno y no menoscabar el patrimonio de las personas. De todos modos, hay que sacarse la costumbre de no pagar impuestos".
Jorge Toselli: "Las escrituras se acercaban al valor real y estas medidas afectan el desenvolvimiento del mercado. No tiene lógica informar sobre los clientes a la AFIP porque muchos pasan de una inmobiliaria a otra. Ahora quieren incluir a los agrimensores para que certifiquen las medidas, algo que no tiene sentido en la Capital".
Roberto Ledo: "Hay que subir las valuaciones fiscales, sin impactar sobre los impuestos. Es una alternativa práctica y real".
Gladys Romero Areco, de Kantai: "Si se bancariza el mercado, las operaciones con cheques no sólo se encarecerán con el impuesto correspondiente, el cambio de moneda y las transferencias; también se dificultarán las operaciones encadenadas, que son el 80% del mercado".
Roberto Tizado: "Que la excesiva intervención de la AFIP no intimide a la gente ni a los inversores, ya que esto podría llegar a enfriar esta tendencia positiva del mercado".

Rafael Giménez, 30 de diciembre de 2006
Publicado en La Nación

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