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Herramienta financiera
Crece la difusión del fideicomiso

Sus características permiten dar seguridad a los compradores genuinos y transparencia a la inversión
 

Durante décadas y hasta fines de 1993 no existió el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas. Se desarrolló después y tras la crisis de diciembre de 2001 asistimos nuevamente a la desaparición de la financiación tradicional no sólo para el comprador final de las unidades, sino también para los desarrolladores-constructores de proyectos inmobiliarios.
La construcción, madre de industrias y generadora de empleo y uno de los puntales del crecimiento económico, no puede ni debe depender sólo del mercado financiero para apalancar proyectos inmobiliarios. En el mundo y desde hace ya años los desarrollos productivos como los inmobiliarios son provistos de capital en primer lugar por el mercado secundario de capitales -esto es, por los fondos de jubilación y pensiones, y los fondos de inversión-, desplazando de ese lugar al mercado financiero.
Hoy contemplamos sorprendidos la utilización en forma progresiva de una herramienta jurídica como el fideiconmiso, que permite estructurar los más diversos negocios brindando seguridad a las partes que participan de la operación.
¿Cuál es la seguridad jurídica que proporciona el fideicomiso? En un país que por el Código Civil es de patrimonio universal -esto significa que todos los bienes y derechos de una persona están englobados en un solo patrimonio-, si la persona quiebra, arrastra todos sus bienes. El fideicomiso vino a crear una excepción al patrimonio universal, permitiendo la creación de un patrimonio separado, por un tiempo y objeto determinado, por lo tanto el negocio estructurado en un patrimonio separado no es alcanzado por la quiebra o concurso de las partes intervinientes.
Se logró crear ese patrimonio separado mediante la transferencia fiduciaria del o los bienes necesarios para el armado del negocio especifico; en el negocio inmobiliario, por ejemplo, los bienes serían el terreno, el proyecto, los derechos de obra, el know how del desarrollador, la utilidad del constructor y el dinero.
La transferencia plena de dominio es la que realizamos cuando le vendemos una propiedad a alguien, y lo hacemos mediante la escritura traslativa de dominio pleno realizada con la intervención de un notario. En cambio, la transferencia fiduciaria de dominio es cuando le transferimos un dominio imperfecto al fiduciario, que es el que va a ejecutar el contrato de fideicomiso para realizar el negocio específico, también con la intervención de un notario. El dominio fiduciario es imperfecto no sólo porque es temporal y no perpetuo (esto es, se encuentra limitado por la existencia de un plazo o condición que están contenidos en el contrato de fideicomiso, siendo éste contrato la causa jurídica de la transmisión), sino también porque a tenor de lo dispuesto en el Art. 14 de la ley constituye "un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante". Por último, la disposición técnica registral 4/95 ordena a los registros tomar nota de la transferencia fiduciaria en los asientos de dominio: "propiedad fiduciaria", "datos del fiduciario", "el plazo o el tipo de claúsula resolutoria".
La versión "ordinario privado" permite desarrollar y financiar con fondos privados proyectos al costo, con compradores que ven en la protección jurídica que brinda la figura tranquilidad, respaldo y transparencia.

Eduardo Zunini, profesor del Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina, 6 de enero de 2007
Publicado en La Nación

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