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Crecimiento y algunas incógnitas

Pese a las expectativas de buenos resultados en 2007, prefesionales analizan temas del sector y la implementación de normativas para controlar la evasión
 

El verano sigue a pleno en la costa argentina y aunque las vacaciones no terminan para todos, es tiempo de encarar algunos temas de los que se habló en diciembre último relacionados con las novedades en el sector inmobiliario.
Una pregunta recurrente de la gente en la calle es si los precios se incrementarán. "¿Por qué habrían de subir -reflexiona Eduardo Gutiérrez, del Grupo Farallón- en una economía estabilizada? Se menciona muchas veces que el mercado está amesetado como los precios; yo creo que está en un ciclo sin euforia, con precios que se mantienen en un rango estable, con actividad sostenida, como lo reflejan los más de 8 millones de m2 que se construyen por año en el país."
Gutiérrez asume que la mayoría de los edificios están destinados a la demanda de mayor poder adquisitivo. "Es hora de pensar en la construcción de edificios para el sector medio, que está ávido de acceder a la vivienda propia. Para eso es necesario trabajar sobre dos aspectos: conseguir tierra a valores más accesibles (y en esto sería muy importante hacerlo junto con el Gobierno de la Ciudad Autónoma para la recuperación de zonas poco consideradas para nuevas obras). De este modo, el precio final del m2 es más barato y por lo tanto se acerca más a los valores que ese sector de la demanda puede pagar." Es evidente que para que ese target adquiera su propiedad necesita crédito. "En este aspecto me parece que sería oportuno que los desarrolladores podamos discutir estos temas con el Gobierno, y también con las entidades bancarias oficiales o las AFJP, para crear un gran fondo que permita implementar una financiación adecuada para los usuarios."
El empresario sugiere incluso la posibilidad de que se repatrien los capitales argentinos, que podrían integrarse a un proyecto diferente y atractivo desde el punto de vista de la renta.


Lotes, un bien escaso

Es cierto, los lotes para construir son cada vez menos en las zonas más cotizadas, pero en los barrios todavía queda oferta interesante. Fernando Burone, consultor especialista en emprendimientos, opina: "En Buenos Aires, respecto de los proyectos, habrá controles más firmes en temas como impacto ambiental y las certificaciones de los servicios. Considero que los terrenos no bajarán de precio, pero en el futuro inmediato es probable que los dueños de los terrenos tengan que entregar, a la hora de las decisiones, no sólo el lote, sino también un plano presentado ante la Municipalidad con el correspondiente anteproyecto aprobado. Estas innovaciones serán parte de la temática de este año, y tal vez útiles en algunos proyectos, por ejemplo, para obtener el mejor aprovechamiento de los m2. Así, según las zonificaciones y las propuestas se podrá incorporar grandes terrazas con jardines en altura y piletas propias, lo que permite más m2 propios de venta y que no computan FOT".


Cuestiones de peso

En materia estrictamente legal también hay novedades. En principio, en la AFIP, según la resolución general 2168, conocida como registro de operaciones inmobiliarias y actualmente vigente, se deben registrar todas las empresas del sector del país a partir del 1° de febrero y hay tiempo hasta el 16 de marzo. Esta normativa abarca las firmas que ejercen en forma habitual y que realizan tanto operaciones de alquileres como de compra-venta. También se tienen que inscribir quienes perciban alquiler en arrendamiento de propiedades por cuenta propia -cinco o más bienes inmuebles-, o independientemente de la cantidad de bienes se deberán inscribir quienes reciban una renta mensual de 8000 pesos o anual de 96.000 pesos. En este aspecto, explica Hugo Mennella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, sería mucho mejor que se considerara lo que se percibe de renta (mensual o anual) en lugar de evaluar la cantidad de inmuebles.
Según explica el titular de la CIA, el segundo paso de la operatoria que implementará la AFIP se relaciona con la venta o alquiler de un inmueble.
Mennella sostiene: "Las firmas inmobiliarias tendrán que volcar en un formulario los valores de la propiedad que salga a la venta y los datos de los vendedores. Esto significa que los operadores deberán brindar información de terceros, lo que consideramos inapropiado, por cuanto existen leyes nacionales que protegen la información de terceros. Pienso que esta normativa atenta contra los derechos constitucionales de la gente. Además, los empresarios inmobiliarios están ajenos a la relación fiscal que vincula a las partes y consideramos que no corresponde aportar a la entidad datos personales de los vendedores. Deseamos, por otra parte, que este trámite sea lo menos burocrático posible, de tal forma que no entorpezca la fluidez de todo el tratamiento específico de la contratación inmobiliaria".
Además, el presidente de la CIA explica: "En la misma situación están los inversores que habitualmente colocan dinero en el mercado de alquileres; el hecho de que esta operatoria pueda interferir en la decisión del inversor de seguir comprando e invirtiendo en propiedades para volcarlas al mercado de locaciones y decida darle otro destino a su dinero preocupa al sector. De nuevo se plantean dudas justamente en un segmento del mercado que ya durante 2006 dio que hablar. Se sabe que la actividad inmobiliaria es muy sensible a cualquier intervención que pueda perjudicar su dinámica cotidiana".


Reglas claras, pero con criterio


El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) explica: "La entidad está de acuerdo con que se realicen todas las operaciones en forma legal y por los valores que corresponden. Pero la preocupación por parte de nuestra entidad es que se establezcan medidas arbitrarias y compulsivas que desalienten al inversor y hagan retroceder la decisión de colocar dinero en ladrillos; la CIA insiste ante las autoridades de la AFIP para tener participación e intercambiar opiniones de forma tal que las mismas sean aplicables sin consecuencias para las partes involucradas".
Existe gran incertidumbre en el mercado no sólo por parte del sector inmobiliario, sino de los potenciales compradores/vendedores, que ante este nuevo escenario ya han decidido postergar la compra de propiedades ante las nuevas medidas que se aplicarán próximamente. Entre los temas que también merecen un párrafo aparte se incluye la aplicación del impuesto a la transferencia del inmueble (ITI), que exige toda operación inmobiliaria. El trámite exige completar un formulario muy complejo y poco expeditivo de la AFIP en el que se anticipa la escritura a esa entidad para que autorice la exención del pago cuando es reemplazo de la vivienda (vende una y compra otra; además de ser la única propiedad). Sucede que como el trámite se dilata en el tiempo y es complicado, mucha gente prefiere abonar el importe del impuesto (el 1,5% del valor total del inmueble). Lo que solicita la CIA es que el ente recaudador aplique normativas cuidadosas de modo de no desalentar al mercado de mayor crecimiento de la economía del país.

Adriana B. Anzillotti, 27 de enero de 2007
Publicado en La Nación

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