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Tierra, un bien escaso y con precios muy altos

En las zonas premium la falta de buenos lotes es casi total y el metro cuadrado se hace valer
 

La búsqueda de terrenos es una constante en la ciudad: sólo basta escuchar a los desarrolladores e inversores conversando sobre posibles proyectos aquí y allá para confirmarlo. Según un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario, existen en la Capital algo más de 90 lotes que reúnen en su conjunto 213.000 m2 y suman una superficie aproximada a los 800.000 m2, con una cotización superior a 1.000.000 de dólares.
A la hora de tasar un lote habrá que saber primero qué proyecto se construirá allí, porque la tierra vale en buena medida según lo que se pueda construir sobre ella. Como dice Jorge Toselli, gerente de Toselli Fuentes Barrio Norte: "Al detalle de la superficie futura habrá que sumar el lugar exacto de la manzana, el ancho de la calle y la altura de los edificios linderos. Según se observa, el mercado mostrará en el período que viene escasísima oferta de lotes en Barrio Norte, Belgrano, Puerto Madero, Palermo y Caballito; en cambio, las que tienen un futuro promisorio para construir son San Telmo, Barracas, Villa Urquiza y Núñez".
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, comenta: "No hay terrenos disponibles en localizaciones muy demandadas y exclusivas, como Pedro Goyena, en Caballito. Aunque esta carencia se subsana con otras opciones. Por ejemplo, en un edificio de dos pisos se negocia con sus propietarios para que se ofrezca a la venta."
Y aunque cuesta determinar en el comienzo de año cómo evolucionará la oferta, todo parece indicar que será igualmente escasa, como ocurrió el año último.


Resultados

"Nuestros registros contabilizaron para los dos últimos meses de 2006 una cantidad de 20 lotes tasados, de los cuales sólo cinco salieron a comercializarse y de éstos, sólo dos fueron vendidos, uno en Belgrano y otro cercano a la plaza Barrientos", agrega Toselli.
En realidad, todos los desarrolladores tienen la mira puesta en buenos lotes y, cuando no hay, buscan los potenciales terrenos en ubicaciones accesibles. El problema es que la escasez no dispare los precios, porque en este segmento hay un techo determinado por las posibilidades de venta de los futuros departamentos. La búsqueda de los especialistas está orientada a los terrenos que permitan realizar una operación rentable.
El director de Toribio Achával Oncor International, Mario Gómez, afirma: "El éxito del proyecto lo brindará la zona donde se construya. Generalmente predominan los terrenos con mejor ubicación porque en definitiva los ladrillos que se ponen valen lo mismo en Villa Lugano que en Recoleta". Se sabe; la ubicación es un tema esencial. Siempre está vigente aquel slogan de los aspectos diferenciadores de un buen negocio: location, location, location .
El directivo reflexiona: "No hay que dejarse tentar por un valor superior, si no por quien demuestre con números concretos la rentabilidad del proyecto".
En realidad, la búsqueda de lotes responde a la necesidad de un mercado dinámico, que está ávido de nuevas construcciones. El mercado está muy activo, particularmente en ciertas zonas como Barrio Norte, Belgrano y Palermo; también un sector de Caballito y Flores.
Miguel Risso, presidente de M. Risso Propiedades, admite: "La vuelta de los inversores está a la vista y esto es una buena noticia porque están interesados en construir, una tendencia que resurgió en la Argentina en los últimos años". Risso explica que hay barrios donde queda mucho por hacer, con buenos lotes para construir propuestas pensadas para un segmento de cierto poder adquisitivo. "La demanda está sostenida, pero también es cierto que quienes tienen un terreno bien ubicado no admiten rebajas. Y creo que todo tiene un techo. Las cotizaciones no son ilimitadas."


Panorama

Respecto de los valores, las opiniones no son coincidentes. Para algunos, los valores de los terrenos se incrementarán en el transcurso de 2007 y 2008. Pero mucho dependerá de la responsabilidad y experiencia de las inmobiliarias que comercialicen los terrenos.
Si hoy no se cuenta con un departamento de análisis de proyectos de inversión, con profesionales arquitectos, economistas y desarrolladores, es casi imposible determinar el valor cierto de un terreno y su consecuente venta. Si bien es entendible la posición de los propietarios de querer obtener la mayor paga por el recurso de la tierra, se deberá tener en cuenta que los cantos de sirena con el tiempo no conducen a nada y que, sin un análisis profesional del mismo, el fracaso será inexorable.
"Un poco lo que se observa en las grandes ciudades a medida que los terrenos se van agotando y es un activo no renovable. Se agota el recurso y tiende a subir el precio. Antes, el costo del terreno con relación a la construcción era del 15 por ciento; hoy es del 50 por ciento entre el lote y el ladrillo. A medida que se siga produciendo este fenómeno, el precio será más alto", agrega Gómez.
"El valor de la tierra está sobrevaluado. El propietario entiende que le deben pagar por el lote lo que pide, pero de allí a que se materialice, hay una diferencia importante", dice Rozados.
En la medida que el valor de la tierra se haga inviable, habrá que orientar la búsqueda por otros lugares o no se construirá. "En las zonas top, la demanda será interesante y seguramente no presionará el mercado hasta ver con claridad la forma en que se desenvolverá el comprador de inmuebles para estrenar. Serán los terrenos vendidos los que marcarán el tiempo, pero no con la celeridad que tuvo 2006, pues los estudios se prolongarán y las ventas se estirarán por una lógica de poca oferta", sostiene Toselli.
"Lo expuesto no es futurología, sino simplemente la experiencia y la forma de ver el mercado, y de recabar información con desarrolladores de primera línea que, desde hace años y salvo algunos nuevos players, son los mismos de siempre y que tan bien conocemos. Esperemos que sea un 2007 auspicioso no sólo para la construcción, si no para el país por la generación de empleo que brinda y el consecuente bienestar de la población. Ya quedó demostrado que la construcción como la agricultura y la venta de automotores implican una buena parte del crecimiento del PBI", sostiene Toselli.
Frente a la escasez de espacio para construir edificios, aparecen como alternativa en los barrios premium los petit hoteles o casonas antiguas para demoler y proyectar desarrollos en altura. El caso más evidente se registra en Recoleta, Barrio Norte y Palermo, zonas densamente pobladas y las más demandadas por un público ABC1, que desean afincarse en esos lugares.
"Siempre se buscan alternativas en las zonas más demandadas y donde no se encuentran terrenos. En consecuencia, los propietario de estos inmuebles tratan de negociar y luego concretar la operación, y los desarrolladores demuelen la propiedad para realizar un desarrollo de jerarquía, acorde con las exigencias de las zona premium. En estos lugares se buscan casas con doble frente, son las ideales. Sin embargo, esta otra característica también escasea", concluye Risso.


Según las zonas , el valor de incidencia

Según las fuentes consultadas -Toribio Achával, M. Risso Propiedades, Toselli Fuentes y Reporte Inmobiliario-, en Belgrano la incidencia de un lote se calcula en un promedio de 550 dólares el m2 de la superficie real edificable; en la zona de plaza Barrientos, en Barrio Norte, se calcula en 700 dólares el m2. Los precios más bajos se observan en la zona sur con cotizaciones menores a los 100 dólares por m2. Un lote periférico en Parque Chacabuco, donde se pueden construir alrededor 25.000 m2, la incidencia es de 49,81 dólares por m2. En otro extremo está la zona de Las Cañitas. Por ejemplo, un lote en Ortega y Gasset, cotizado en 7.500.000 dólares, permite construir 3200 m2, lo que equivale a una incidencia de 2300 dólares en un terreno cuya superficie es de 785 m2.
Otro lote en Barrio Norte, donde funcionó el IADE, con 1000 m2 cubiertos, la incidencia es de 860 dólares por m2. Sobre Austria hay otro lote de 1.400.000 dólares, a razón de 606 dólares por m2. En Junín y Santa Fe, la cotización alcanza los 650 dólares por m2, sobre un lote de 290 m2, donde se pueden construir 1000 m2. En Jorge Newbery al 3000, un lote de 700 m2, el precio es de 230 dólares por m2, en Caballito las incidencias oscilan entre 200 y 350 dólares por m2.

Javier Reyes, 3 de febrero de 2007
Publicado en La Nación

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