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Oferta escasa en alquileres

Los valores se mantienen estables, aunque en un nivel alto. Anticipan los operadores que en la medida que se vuelquen al mercado las nuevas construcciones, los inquilinos tendrán mayor margen de negociación
 

Para los que no tienen vivienda, un tema muy preocupante es la búsqueda para alquilar. En muchos casos, cada dos años se repite la misma angustia al momento de renovar el contrato porque en esos 24 meses el mercado suele cambiar bastante.
En general, los operadores coinciden en que en los contratos nuevos los valores no han cambiado en los últimos meses. Donde se dan algunos desfases es en los contratos formalizados hace dos años, en los que inquilino y propietario deberán renegociar las nuevas condiciones si quedaron retrasados respecto de los valores actuales.
Existen dos tipologías: una es por contrato a dos años y la restante, temporaria, orientada al turismo o gente del interior que viene por una semana a la Capital. Muchos propietarios de Barrio Norte y Palermo se decidieron por esta última opción porque pueden obtener mejor renta y se requiere que el inquilino pague por adelantado.
De esta manera se resta cantidad de oferta para el sistema tradicional, donde antes de la firma el inquilino debe cumplir varios requisitos: recibo de sueldo y desembolso de un mes de depósito, un mes de anticipo, y un mes y medio o dos por honorarios de la inmobiliaria. Para un departamento de dos ambientes, sería alrededor de 2800 o 3000 pesos. Además, se deberá disponer de un garante con propiedad en la ciudad de Buenos Aires.
Algunos propietarios aceptan garantías del interior, pero en contrapartida suelen exigir varios meses de depósito.
Armando Pepe, presidente de la firma homónima, expresa: "Los precios de los alquileres no sufrieron alteraciones en los últimos meses. Los valores se mantienen estables y cada vez habrá más departamentos, como consecuencia de los desarrollos que se van terminando. La tendencia seguirá en esta senda debido a la suma de nuevas unidades que saldrán al mercado".
Pepe opina que el mercado de locaciones tiene una demanda sostenida en esta época, "porque en la Capital hay muchos estudiantes del interior en busca de departamento".


Sin cambios

Rafael Baigún, uno de los socios de la empresa homónima, coincide: "En los próximos meses no habrá cambios sustanciales. Seguramente se comenzará a construir en zonas más económicas, lo que se advertirá dentro de dos años cuando se hayan terminado los proyectos. Habría que construir en barrios donde la incidencia tenga un valor de 200 dólares el m2 y no de 800. Serían unidades más accesibles y de esta manera una parte del mercado dejaría de alquilar y podría comprar".
Según el operador, los créditos no son compatibles con el precio de las propiedades, ya que éstas cotizan en dólares y los sueldos son en pesos.
Baigún agrega: "Hay poca oferta debido a varias razones. Fundamentalmente, porque en el momento de la convertibilidad había créditos y la gente se decidía mayoritariamente por la compra. Actualmente también hay créditos, pero la demanda no los puede tomar y entonces se decide por el alquiler".
En épocas de la convertibilidad, un departamento estándar de dos ambientes estaba en 400 dólares, y la unidad se cotizaba en 40.000 dólares. Hoy está en 800 pesos de alquiler, pero vale mucho más y la renta es menor.
Carlos Puente, titular de la empresa homónima, lo explica: "El locador que durante la década del noventa obtenía una renta mensual de alrededor del 1 por ciento, hoy entendiendo y comprendiendo la situación de la mayoría de los inquilinos, la fuerte crisis de la cual venimos y la situación de los salarios aún no recompuestos, vuelca al mercado unidades que le producen una renta del 0,4 o 0,5 por ciento mensual .
Un dos ambientes para estrenar en Palermo, de 45 o 50 m2, se cotiza en 1700 dólares el m2, es decir, en unos 80.000 dólares. Por este departamento, el propietario tiene una renta anual de entre cinco y seis por ciento.
Un ambiente en Barrio Norte o Palermo se cotiza a 500 pesos; de un dormitorio, entre 700 y 900, y de dos, desde 1000 pesos, en todos los casos más expensas, impuestos y servicios.
"Siempre el libre juego de la oferta y la demanda en los barrios de la Ciudad demuestra que locador y locatario se necesitan mutuamente y están a la altura de las circunstancias, llegando finalmente a un acuerdo que conforma a las dos partes", asegura Puente.
Agrega: "El locador que con sus ahorros adquiere una o dos unidades de dos ambientes para ofrecer en alquiler, sabiendo que obtendrá la renta más baja en la historia de las locaciones, prefiere refugiarse en una inversión sana y no en un plazo fijo, y ese pensamiento es mucho más positivo para la sociedad que pensar en sacar el ahorro fuera del país".
 

Disparidad de criterios

En este tema, el enfoque de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) es crítico. Destaca que los alquileres superaron, en un 33 por ciento, a la inflación del año último y las expensas crecieron en el mismo período un 16,1 por ciento.
La UAI afirma que los alquileres vienen liderando la inflación. "Este año prácticamente se duplica la media inflacionaria del 1,1 por ciento, ya que la de los alquileres es del 1,9", sostiene Radamés Marini, presidente de la entidad.
"Los alquileres seguirán aumentando porque se toman como un reaseguro contra la inflación. Hay oferta, pero los interesados no alcanzan porque los sueldos no están aparejados a la inflación -afirma Marini-. La política de hacer propietarios a los inquilinos sobre la base de créditos baratos a largo plazo no ha podido ser implementada pese a la existencia de un generoso superávit fiscal".
Lamenta, además, que no haya existido receptividad para la creación de un fideicomiso de garantías de la locación propuesto por la UAI, "que contribuiría a morigerar el actual padecimiento del inquilino para obtener una garantía para poder alquilar".


Para tener en cuenta

Para alquilar una vivienda, se exigen los siguientes requisitos:

  • Recibo de sueldo
  • Un mes de depósito
  • Un mes de anticipo
  • Un mes y medio o dos correspondientes a los honorarios de la inmobiliaria, con lo cual la comisión varía entre un cuatro y cinco por ciento del valor del contrato.
  • Se deberá disponer de un garante con propiedad en la Capital.
  • Un ambiente: $ 450/600
  • Dos ambientes: $ 700/900
  • Tres ambientes: $ 900/1100

Javier Reyes, 24 de febrero de 2007
Publicado en La Nación

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