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En venta, usados vs. nuevos

La incorporación al circuito de nuevos edificios dará lugar a una mayor variabilidad en el precio de los departamentos
 

Los dos primeros meses del año no lograron contradecir la estacionalidad que caracteriza el verano en el mercado inmobiliario. Coinciden los operadores en que hubo muchas consultas, pero el nivel de operaciones realizadas estuvo dentro de lo que esperaban para una época en la cual muchos de los que toman este tipo de decisiones de largo plazo están de vacaciones.
En todos los casos se admite que los valores no habían registrado variaciones sobre los que eran habituales en noviembre. Las búsquedas se centraron en departamentos chicos y medianos, entre dos y tres ambientes, y en una franja de valores de 50.000 a 70.000 dólares.
Nadie espera grandes cambios en las cotizaciones en la temporada que se avecina, aunque suponen que en razón del impulso de la anterior y las buenas expectativas que señala la macroeconomía para este año y 2008, los valores se mantendrán firmes en los niveles actuales.
Sin embargo, los departamentos grandes usados sufrirán la competencia de los nuevos más compactos, con amenities, mientras los terrenos fuera de los barrios donde hubo algunas restricciones tendrán mayor demanda, con lo cual otras zonas de la ciudad podrían abrirse al desarrollo de nuevos proyectos.
Los valores en usados fluctúan entre 900 y 1100 dólares el metro cuadrado de unidades buenas en ubicaciones intermedias, y en un escalón más alto promedian los 1400, aunque pueden crecer bastante más en los mejores lugares.
Aquí se abre una incógnita, porque algunos usados se cotizan al mismo nivel que el primer escalón de los nuevos, que tienen el atractivo de algunos amenities.
Actualmente las operaciones llevan su tiempo y se estima que las contraofertas están entre el 5 y el 8% menos sobre los valores publicados.
El Colegio de Escribanos de la Capital informó que en enero se realizaron 4435 escrituras de compraventa, un 43,3% menos que en diciembre, pero casi un 4% más que en enero de 2006.



Buenas perspectivas

Para Mario Gómez, de Toribio Achával, fue un verano muy calmo por la estacionalidad, "pero con buenas perspectivas sustentadas por los números de la macroeconomía con proyección para este año y el siguiente, lo que es importante para los desarrollos inmobiliarios que requieren de dos años. Para los nuevos proyectos el contexto es bueno".
Agrega que hay dos señales de alerta. "Habrá que ver cómo evoluciona la restricción para construir en barrios de la Capital y cómo influye la presión fiscal sobre el pequeño inversor con perfil de renta."
Gómez asegura que 2007 se caracterizará por el énfasis microeconómico. "Habrá que cuidar todos los detalles: qué tipo de proyecto hacer, zona y comportamiento de la demanda. Luego de los años anteriores de subas generalizadas viene una etapa de precios firmes en los niveles actuales, que sólo crecerán donde la demanda responda y no haya sobreoferta."
José Aspiroz Costa, de Bullrich, tras considerar también que los dos primeros meses no se apartaron de lo estacional, se centra en el tema de los terrenos.
"Los que están fuera de la zona de conflicto han subido, pero con el miedo de sus dueños de que salgan algunos vecinos a protestar y se restrinja nuevamente la construcción." Agrega que en los usados fue un verano tranquilo. "Nadie regala nada y en barrios como Caballito los harán valer frente a la menor construcción de nuevos."

Las que más dinamizan el sector son las unidades chicas


Interrogantes

Asegura que los inversores siguen con interés en comprar terrenos, "pero tiene que haber señales muy rápidas, claras y contundentes de parte del gobierno de la ciudad".
Rodrigo Saldaña, de Toselli & Fuentes, comenta: "Este año la calma se acentuó por las dudas del comprador sobre los controles impositivos y se frenó la venta de lotes por las restricciones".
Agrega que las búsquedas se registraron en la franja de 50.000 a 70.000 dólares, en departamentos de características compactas. "Es un año electoral y la lógica indica que no habrá grandes cambios en las cotizaciones."
Para Jorge D Odorico, el año arrancó con signos positivos. "Hubo más tasaciones y se hizo sentir la presencia de gente del interior que buscaba departamentos para sus hijos en Belgrano, Palermo y Barrio Norte. Los valores en unidades chicas se mantienen firmes, especialmente por la escasez."
Estima que la demanda se concentra en edificios con expensas razonables y seguridad. "El futuro dependerá de la practicidad con que se realicen los nuevos controles impositivos."
Asegura que el crédito podría desempeñar un papel más relevante, "con normas que sean más accesibles y con menores gastos".
Por su parte, Carlos Sotelo, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, comenta que "el mercado se muestra muy selectivo y se concentra en departamentos de metraje más reducido, entre 50 y 70 metros cuadrados, pero de buena calidad".
Coincide con los otros operadores que donde más se nota una retracción es en la búsqueda de lotes aptos para construir, "consecuencia del corralito que afectó a la construcción en seis barrios de la Capital. Persisten, además, las incógnitas en este tema".
También está de acuerdo sobre las expectativas para los próximos meses. "No habrá un desplazamiento de los valores", afirma.
Fernando Cancel, vicepresidente primero de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal, se refiere específicamente al sector ABC1. "Fue un verano muy tranquilo, pero se hicieron algunas operaciones que se venían negociando desde noviembre. En este segmento de la demanda, siempre son escasas las operaciones en esta época porque la gente se toma vacaciones y el mercado apenas se revitaliza cuando comienzan las clases."
Asegura Cancel que donde hubo mayor movimiento es en los proyectos nuevos de características premium. "Considero que este año será igual al anterior, pero las partes se tomarán más tiempo para negociar. No creo que suban los precios, salvo aquellas propuestas muy especiales."
Por último, dice que en usados hay escasez de oferta de alta gama, "por lo cual en estos casos específicos podría registrarse algún incremento de cotización".

Rafael Giménez, 3 de marzo de 2007
Publicado en La Nación

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