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Compra de viviendas
Los créditos, más cercanos

Plazos más largos, intereses en el nivel de los años 90 y algunas líneas más accesibles despiertan expectativas en la demanda, aunque es difícil achicar la gran brecha que separa las cotizaciones de las viviendas en dólares y los salarios en pesos
 

Los créditos hipotecarios dinamizan el mercado al permitir a la demanda acceder a la primera vivienda o lograr el cambio hacia una de mayor o menor superficie. Pero su participación en estas decisiones se redujo drásticamente desde la crisis 2001/2002, fundamentalmente por la amplitud de la brecha que comenzó a separar las cotizaciones en dólares de los ingresos de la población en pesos.
Actualmente, según cifras que brindan las entidades crediticias, la demanda está en pleno crecimiento. Así se reflejó durante el último semestre de 2006. ¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito? En primer lugar se debe percibir un salario de entre 1200 y 2000 pesos para el grupo familiar, y de 1000 a 1500 para los solteros, según el banco. A la hora de los trámites hay que justificar el ingreso con el respectivo recibo de sueldo y tener en cuenta que el crédito no puede superar el 30% de lo que percibe mensualmente.
"El mercado hipotecario de vivienda en la Argentina es mínimo: no alcanza al 2% del PBI. Los factores que ayudarán a ampliarlo dependerán de la tasa de interés y el crecimiento de los salarios, así como del valor de la propiedad. El respeto por las garantías hipotecarias es otro tema vital para lograr un mercado secundario de hipotecas que permita un fluido financiamiento en el mediano plazo", sostiene Claudio Miteff, gerente de Créditos e Inversiones de Banco Río.
Por su parte, Javier Varani, gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, explica: "El incremento progresivo del salario de los solicitantes produjo un notable aumento de los montos promedio solicitados".
Maximiliano Coll, subgerente de Estudios Financieros de Banco Ciudad, agrega: "El repunte del mercado hipotecario se produce en un contexto económico de costos crecientes, medido en dólares; el valor promedio de las propiedades hipotecadas por el Banco Ciudad creció un 17 por ciento. Desde el punto de vista financiero, los costos son menores que aquéllos vigentes durante la convertibilidad".



Mayor flexibilidad

Los bancos en forma paulatina flexibilizan la documentación que es necesario presentar. Para el caso de la línea inquilinos no se necesita certificar los ingresos, sino demostrar la condición de locatario y buen pagador, sumando, además, cuotas de medicina prepaga, colegios y todos los servicios.
Diego Videla, gerente de Asuntos Institucionales, Imagen y Comunicación del Banco Galicia, comenta: "Se ofrece financiación del 100% del valor de la vivienda para montos de crédito de hasta 200.000 pesos". El Banco Francés amplió el plazo máximo llevándolo ahora de 20 a 25 años, en la línea inquilinos. En tanto, el porcentaje de financiación se eleva del actual 75 al 100% para operaciones de hasta 200.000 pesos, y al 90% para operaciones de hasta 300.000.
"El cliente no paga capital durante los primeros cuatro años, luego comienza a amortizar su deuda. Durante los primeros dos años se paga una tasa fija del 8,7% anual, variable para el resto del período", explica Rodolfo Marín, de la dirección de Relaciones Instituciones del Banco Francés.
En el caso de una unidad a estrenar, durante los primeros 18 meses el cliente únicamente pagará los seguros, capitalizándose los intereses devengados. En el caso del Banco Hipotecario, un 26% más de familias pudo acceder a su vivienda gracias a las líneas de créditos ofrecidas.
"En este tema se combina tasa fija en pesos con plazos de hasta 20 años. Esto permitió incrementar los positivos indicadores relativos a la satisfacción de la demanda crediticia. Más del 80% de los tomadores de créditos eligieron plazos superiores a 15 años. Los tomadores de créditos hipotecarios recuperaron la confianza en el sistema financiero y las mejores expectativas que genera la economía del país", agrega Varani.
Por su parte, el Banco Francés tiene una particularidad, denominada Hipotecario Premio y Premio I. Rodolfo Marín explica: "Las líneas de créditos hipotecarios flexibles están destinadas a premiar el comportamiento de pago del cliente y brindar un menú de alternativas para que elija la más conveniente".
La línea Hipotecario Premio está dirigida a operaciones iguales o mayores a 10 años, y a la adquisición o construcción de vivienda única. Se ofrece la bonificación de las cuotas de los últimos dos años al cliente que ha mantenido un muy buen comportamiento en todos sus productos y no ha realizado cancelaciones parciales de capital.
Asimismo, el Banco Francés lanzó al mercado la línea Préstamo Flexible Compra en Pozo, que se encuentra disponible para proyectos seleccionados especialmente.
"Se financia el 70% del valor del inmueble como máximo a través de una combinación de un préstamo personal y uno hipotecario, requiriéndole al cliente que al momento de pagar el boleto haya realizado el aporte mínimo del 30% restante. La línea Préstamo Flexible Compra en Pozo se incorpora a la familia de líneas hipotecarias que componen Hipoteca Flexible", concluye Marín.
Los montos promedio otorgados son de 90.000 pesos. Algunos bancos tiene un margen menor de otorgamiento para los que no son clientes. Mientras, las tasas fijas a 10 años oscilan entre el 8,70 y el 13,70%. La tasa variable está en el orden del 8,70 al 13,20%. Las combinadas, del 8,70 al 11 por ciento.


No sólo se consulta, sino que se toman préstamos


Opinión de los brokers


En relación con el momento actual, José Azpiroz Costa, de Bullrich, comenta: "Los bancos no ofrecen líneas de créditos más accesibles porque (a grandes rasgos) aún no han podido cobrar los créditos hipotecarios impagos que se prorrogan de continuo. Por otra parte, quienes han invertido en la compra de unidades (en el pozo, terminados o usados) han ido, poco a poco, invirtiendo su cash. No menos del 80% de los compradores lo han hecho de esa manera. O pagando en la medida en que las obras avanzaban. Pero con capital propio".
Y agrega: "A mi entender, los m2 se han valorizado, salvo excepciones, superando el valor que tenían en la convertibilidad. En el mejor momento de esa etapa, las propiedades comenzaron una escalada. El crédito apareció y los salarios en el ABC1 daban para que la relación capital versus cuota fuera potable. Con el 25 o 30% de los ingresos se podía pagar dicha cuota. Hoy, los salarios, por el contrario, si bien es cierto que tuvieron un reacomodamiento respecto de 2004 no llegan a estar en valores absolutos al 60% del 1 a 1".
Mariano Oppel, de Oppel, hace su aporte: "La oferta de créditos debería ser una rueda que gire en dos sentidos. Es necesario que los precios se acerquen a la gente. Esto se logra fomentando la inversión para que no sólo se incremente la generación de empleo y la posibilidad de toma de créditos, sino la multiplicidad de oferta. Por una cuestión lógica de mercado, a mayor oferta, precios más bajos, es decir, más opciones. Esto no es a muy largo plazo; basta observar el volumen de m2 construidos en estos últimos años. Pero también es necesario hacer girar la rueda en el otro sentido, es decir, acercar la gente a los precios. Para eso es necesario un financiamiento del ciento por ciento de la vivienda, plazos largos, tasas atractivas y sueldos más altos".
Oppel explica que "es esencial que se sinceren los ingresos de la gente, ya que el problema para la toma de créditos es la gran proporción de sueldos en negro. Advierto buena voluntad de parte de los bancos para otorgar créditos e interesantes líneas de crédito, pero en general están destinados a quien cuenta con cierta capacidad adquisitiva. Todavía el gran excluido hoy es aquel que no tiene ningún ahorro. Esa es la asignatura pendiente".


Dónde consultar

*  Bco. Francés: www.bbva.com.ar
*  Bco. Galicia: www.e-galicia.com
*  Bco. Hipotecario: www.hipotecario.com.ar
*  Bco. Ciudad: www.bancociudad.com.ar
*  Bco. Río: www.bancorio.com.ar
 


El Banco Ciudad lanzó una nueva línea

El jueves último, en el Salón Blanco de la Casa de Gobierno porteño, el jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge Telerman, junto con el presidente del Banco Ciudad, Julio Macchi, anunciaron Créditos Ciudad Vivienda Ahorros del Banco Ciudad.
Maximiliano Coll, subgerente de Estudios Financieros del Banco Ciudad, expresa: "La línea, única en el país, consiste en la combinación de una etapa de ahorro previo y el otorgamiento de un préstamo hipotecario".
Para acceder al préstamo el solicitante debe realizar una serie de depósitos periódicos mensuales para constituir un ahorro, obteniendo una tasa de interés de plazo fijo. El cliente realiza un ahorro del 10% del total del préstamo y e banco aporta el 90% restante.
"Esta nueva alternativa de préstamos hipotecarios permite financiar la adquisición de inmuebles para vivienda propia, única, familiar y de ocupación permanente hasta 200.000 pesos con una tasa variable del 8% y con financiación de hasta el 100% del valor de tasación del bien, deducido el ahorro acumulado al final del período según el plan elegido", agrega Coll.
El solicitante podrá elegir entre diez opciones de depósitos, con un monto mensual de entre 500 y 2000 pesos.
Además, podrá retirarse en cualquier momento, percibiendo el monto depositado más los intereses generados según la tasa establecida para el plazo fijo en el banco en ese momento.

Javier Reyes, 24 de marzo de 2007
Publicado en La Nación

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