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Escasez

Frente a la falta de espacios premium se espera un año con precios en alza
 

Para aquellas empresas que buscan hoy oficinas premium, inteligentes y en las mejores ubicaciones, la perspectiva es frustrante y la consigna es esperar. La vacancia es virtualmente nula, ya que los operadores la estiman en menos de un 2% y no en un solo lugar, sino dispersa en un mercado que en total orilla el millón de metros cuadrados.
Este sector era la asignatura pendiente de la recuperación, que se reflejó primero en las propiedades, luego en la comercialización de locales y alcanza finalmente a las oficinas, pero con la particularidad de que se construyó muy poco en los años posteriores a la crisis. Las búsquedas se dificultan en espacios arriba de los 2000/3000 metros cuadrados y las esperanzas se centran en los edificios que se construyen, diversificados en nuevas zonas debido a la falta de tierra disponible.
Anticipándose a este nuevo contexto de escasez y rentas más redituables, en el tramo final de 2006 hubo inversiones importantes, como la compra de los edificios Bouchard Plaza y República.
Hay varios proyectos en marcha, especialmente en el lado este de Puerto Madero, como +5411, el edificio institucional de Repsol YPF, un sector del dique 4, más el reciclado de edificios en la zona sur de la Capital y otros en marcha sobre la Panamericana. Los valores se muestran en alza y se distinguen varios segmentos, aunque lo mejor de la Clase A fluctúa entre 26 y 32 dólares el metro cuadrado.
"Las búsquedas son de empresas que se relocalizan, que crecieron y quieren pasar a espacios más grandes, que es difícil encontrar", dice Pablo Papadópulos, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Adelanta, además, que por la falta de triple A, los edificios clases A y B tendrán este año una demanda más sostenida. "Antes, dentro del volumen de operaciones de las empresas, el alquiler no era significativo, pero en el último año alcanzó por lo menos un incremento del 25 por ciento." Aclara que es un tema de oferta y demanda. "La negociación es muy específica para cada caso, pero el hecho de tener como inquilino una buena empresa se tiene muy en cuenta en el momento de negociar el monto locativo."
Estima la renta para el propietario en el orden del 8 al 10% anual. "Estuvo muy postergada después de la crisis; fue el sector que más sufrió si se tiene en cuenta la magnitud de las inversiones que requirieron estos grandes edificios."
Una perspectiva similar es la de Cristian Weiss, director de la firma Castro Cranwell & Weiss. "Para este año se espera que los precios locativos continúen en alza, ya que no se han incorporado metros cuadrados en triple A desde 2002."
Weiss estima que la vacancia se encuentra por debajo del 1,7% del stock total del mercado premium. "Como comparación podemos tomar la década del 90, en la que promedió el 6 por ciento." Anticipa, además, que los precios tenderán a estabilizarse a mediados de 2009, cuando comiencen a salir al mercado los nuevos metros que se construyen en la actualidad.
En el tema de los valores locativos, Weiss distingue cuatro segmentos: triple A, entre 24 y 32 dólares el metro cuadrado; AB, de 15 a 22; B, de 12 a 16, y C, entre 6 y 12 dólares.
Florencia Aguilar, de Cushman & Wakefield Semco, coincide con los otros operadores en que habrá que esperar que los nuevos proyectos concluyan. Menciona también la reconversión de antiguos edificios industriales como Cruz de Malta, Canale, Bagley y Frigorífico Pampa. "Hasta ese entonces seguirá el mismo contexto, sin oferta y precios en alza."
Considera que la actual ley de alquileres, que permite que el inquilino rescinda el contrato a los seis meses, interfiere en las operaciones. "Inversores institucionales del exterior se acercan a este mercado al ver que la oferta se acaba, pero cuando se les ofrece participar en algún desarrollo para satisfacer una demanda creciente hacen hincapié en ese punto conflictivo de la ley."
Sobre la vacancia dice que el porcentaje que se maneja es técnico, porque en la realidad es como si no hubiera nada. "La poca oferta está muy dispersa en distintos lugares y aparece hoy un nuevo perfil de tomadores que quieren plantas grandes y modernas, aunque sin lujo. Buscan desde 10.000 metros cuadrados porque la Argentina aparece como muy accesible para actividades regionales de call centers y centros financieros."
Carlos Avellaneda, de Colliers International, comenta que sobran los dedos de la mano para mostrar alternativas posibles a las empresas. "Una compañía necesitaba 3000 metros cuadrados, pero tuvo que conformarse con tomar sólo 1000 para dar solución a una de sus áreas. En esos casos buscan lugares cercanos a la sede corporativa, mientras esperan la construcción de nuevos espacios."
Avellaneda adelanta que las negociaciones entre las partes son difíciles, aunque se termina renegociando los montos. "Sobre algunos contratos firmados hace tres años, según calidad de los lugares y ubicación, los incrementos pueden estar cercanos al 90 por ciento."
Dice que cuando el Edificio República salga al mercado será una manera de testear hacia dónde pueden ir los valores. "Nos acercamos al nivel de San Pablo, Río de Janeiro y México, y sólo la llegada de nuevos proyectos permitirá armonizar un poco los valores."

Rafael Giménez, 26 de marzo de 2007
Publicado en La Nación

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