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Las expensas, un problema

El reciente incremento aumento del 16,5% en el sueldo de los encargados de edificios tendrá una inmediata incidencia en los gatos mensuales y afectará a unos 250.00 consorcios
 

El anuncio de la recomposición salarial de la semana última comenzó a repercutir en el mercado inmobiliario. Los operadores destacan que la escalada de aumentos de salario se refleja en la disminución de las inversiones en mantenimiento y renovación de los edificios, al tiempo que el aumento de las expensas acota el valor de los alquileres. Se teme que muchos propietarios decidan retirar sus propiedades para renta, generando un nuevo golpe al deteriorado mercado de alquileres.
"Este aumento golpea a quienes alquilan. Al incrementarse los gastos mensuales, el bolsillo del inquilino no puede ser el factor que lo regule y de este modo se termina convenciendo al propietario que equilibre la renta neta hacia abajo", explica Jorge Toselli.
La medida afectará a unos 250.000 edificios en todo el país e implica, aunque escalonado, un aumento en las expensas de entre el 5 y el 8%, cifra que los administradores estiman que tendrán que aplicar para absorber el aumento del 16,5% a los porteros, que ahora percibirán 1400 pesos de mínimo.
"Este aumento es uno más y forma parte de una tendencia clara. Hace cuatro años la incidencia del sueldo de los encargados en el gasto total de las expensas era del 30%, ahora llega al 60%", explica Marcelo Nadal, de la administradora homónima. En 2004, el sueldo básico de los encargados era de 711 pesos, mientras que a partir del último aumento se eleva a 1400. Los administradores aseguran que los arreglos realizados por plomeros u otros rubros afines, en cambio, no subieron más de un 30%. "Esto obliga a postergar en muchos casos las inversiones de remodelación de los edificios", afirmó.
¿Será éste un factor que incida sobre los valores de las propiedades usadas respecto de las nuevas? "Antes, el comprador, a la hora de encomendarnos la búsqueda de una propiedad, sólo tenía que detallarnos las comodidades pretendidas. Hoy son mucho más sofisticados y los edificios nuevos y con amenities ganan mercado, por lo que estimamos que en un tiempo la diferencia entre nuevos y usados será notoria", añade Jorge Tosselli.
Si bien el aumento correrá a partir de este mes, se acordó que el ajuste se hará en forma escalonada y en un período de tres meses: el 5% sobre los salarios de mayo, otro 5% en julio y un 6,5% en agosto. Los que menos se verán afectados con estos aumentos serán los edificios de categoría, y no por el alto poder adquisitivo de sus propietarios, sino que en términos reales el aumento será menor. "Los edificios más lujosos suelen tener contratados para la seguridad y la limpieza empresas de servicios, cuyos empleados no están inscriptos en el sindicato de porteros, y la incidencia del encargado es mucho menor", asegura Nadal.
"Los sindicatos que agrupan a los empleados de las empresas de seguridad y limpieza suelen aumentar después, y en menor coeficiente; además, las compañías nunca trasladan el total de esas subas, por lo que estimamos que el aumento en los edificios de categoría no superará el 2 o 3%", agregó.
Los valores son desproporcionados, afirman los administradores. Mientras que una empresa de seguridad cobra 12 pesos la hora de un vigilador, los encargados cobran, para sacar la basura un sábado, 15 pesos por hora extra. "Para los edificios cuyos propietarios o inquilinos son trabajadores o jubilados esta situación implica un quiebre social: muy pocos podrán igualar el sueldo del encargado de su edificio con un sueldo de bolsillo de 1400 pesos más los beneficios que implica no tener que pagar alquiler ni viáticos ni los servicios", concluye Nadal.
Antes del aumento, desde la Fundación Liga de Consorcistas solicitaron al Ministerio de Trabajo que "se abstenga de homologar todo nuevo acuerdo salarial" ya que afectaría a miles de personas bajo el régimen de propiedad horizontal.
"Un nuevo aumento masivo de expensas sería dramático para multitud de consorcistas que son asalariados con haberes mínimos, jubilados, pensionados, trabajadores informales e inquilinos", advierte la institución en un comunicado. "El Ministerio de Trabajo -dice- debe tomar razón del grave despropósito jurídico y social que significa seguir sometiendo a grupos de vecinos al régimen general de Convenciones Colectivas de Trabajo, sin tomar en cuenta la situación económica y las posibilidades reales de quienes deberán afrontar esos gastos."
El sistema "deteriora el salario de la inmensa mayoría de los trabajadores que habitan en esos conglomerados, afectándose, además, el necesario mantenimiento de los edificios", plantea la entidad.
Su presidente, Osvaldo Loisi, aclara que sus reclamos no fueron escuchados: "Son medidas arbitrarias y sobre todo imprevisibles, porque no se sabe cuál fue el criterio, creando una verdadera espada de Damocles sobre la clase media". Según Loisi, el ajuste debería hacerse "con relación a la suba del costo de vida, porque hay que tener en cuenta que los consorcios están constantemente castigados por el aumento sostenido de precios". Loisi apunta también a la falta de consenso: "Se trata de un problema que afecta a toda la sociedad, ya que la ley 13.512 de propiedad horizontal es una normativa nacional y, en consecuencia, creo que deberían convocarnos". Sin embargo, reconoce que los consorcios también tienen que lidiar con "la falta de participación. Esto ocurre porque no hay una conciencia de propiedad sobre los espacios comunes; todavía se tiene la idea de que en los edificios existía siempre un propietario que se preocupaba", aclara.
"A diferencia de otros países, donde la ley de propiedad horizontal surgió de un modelo comercial, aquí fue una decisión política para que la gente pasara de ser inquilina a propietaria", agregó. Loisi definió el conflicto en términos de injusticia y magnitud, puesto que "el 80% de la población de las grandes ciudades vive en edificios. Sin embargo parece que son más importantes los encargados".


También en los barrios privados


En el mercado inmobiliario suburbano, donde los espacios comunes son parte de la propuesta, las expensas juegan un factor determinante. Un lote en un country o barrio privado puede ser atractivo por contar con expensas similares o menores a las de una torre en la Capital.
Los operadores hacen hincapié en que los costos mensuales pueden ser tan determinantes como el mismo precio del lote o la casa.
"La dimensión de las urbanizaciones es clave: un barrio con 600 lotes, clubhouse, pileta climatizada, canchas de tenis, fútbol, recreación y profesores a disposición es posible que cobre expensas similares a las de otro de 150 lotes, pero sin ningún tipo de infraestructura deportiva", explicó Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades.
Actualmente en un barrio privado con terrenos amplios (alrededor de 900 m2) donde hay variedad de actividades para toda la familia y servicios que suman confort en la vida afuera se cobran expensas que rondan los 350 pesos.


Algunos ejemplos

  • Caballito, edificio sin amenities, 2 ambientes. Expensas actuales: 230 pesos. Estimadas en agosto: 250 pesos.
  • Barrio Norte, edificio sin amenities, 2 ambientes. Expensas actuales: 120 pesos. Estimadas en agosto: 129 pesos.
  • Recoleta, torre de categoría con seguridad y amenities, 4 ambientes. Expensas actuales: 450 pesos. Estimadas en agosto: 464 pesos.
  • Palermo, torre de categoría con seguridad y amenities, 5 ambientes. Expensas actuales: 650 pesos. Estimadas en agosto: 665 pesos.

Sebastián Stupenengo, 28 de abril de 2007
Publicado en La Nación

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