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EN ALZA
Alquileres en ascenso

No dejan de aumentar, aunque con menor ritmo; cuando se renueva el contrato se estima una suba del 10 al 20 por ciento sobre el monto anterior
 

Los valores de las locaciones están altos, pero parecen haber perdido el impulso que traían desde 2004. Sin embargo, en los actuales niveles la relación alquiler-ingresos se ha convertido en una ecuación difícil de resolver.
Las oferta se mantiene escasa y, además, aquellos que poseen un excelente departamento bien situado y equipado dentro del eje norte prefieren destinarlo a los turistas, que les dejan una rentabilidad semanal en dólares. Como contrapartida, la demanda aumenta por el hecho de que aquellos que antes de la crisis hubieran estado en condiciones de comprar por el monto de sus ingresos, hoy no pueden hacerlo y se vuelcan al alquiler.
La entidad que agrupa a los inquilinos calcula que hay en la Capital unas 230.000 viviendas en alquiler, lo que da una idea de la magnitud de este mercado. En los contratos que vencen ahora se registran aumentos de un 10 por ciento, aunque pueden superar el 20% en los más retrasados, ya que en casi todos los casos se aplica alguna actualización escalonada.
Una mirada histórica, comparando los valores usuales en 2004 con los del mercado actual, muestra un aumento mucho más significativo (ver recuadro). En todos los casos habrá que sumar impuestos y expensas.
En el tema de la financiación, el Banco Nación informó que en los últimos seis meses se acordaron 7687 créditos a inquilinos en todo el país, de los cuales 1515 ya escrituraron por un monto de 134 millones de pesos.
"El 70 por ciento de los préstamos -agrega- se otorgó en el interior."


Una demanda que se retrae

Para Miguel García Muro, de la empresa homónima, ya no hay una demanda ávida. "Se ha vuelto muy selectiva y busca ubicaciones cerca del subte y a no más de dos cuadras de las grandes avenidas. En Belgrano tienen mucha demanda las transversales a Cabildo."
Admite que no se alquila tan rápido. "Hay que publicar tres o cuatro veces y hacer una buena selección del inquilino para evitar conflictos futuros. Entre un contrato y otro pasa algo más de un mes, porque también hay que adecuar la unidad, por lo que la renta, si se considera ese período ocioso, promedia el 5 por ciento anual."
Explica: "Después de todo lo que ha pasado, la gente prefiere invertir en propiedades; sirve para complementar una jubilación y es algo seguro".
García Muro estima que los precios no subirán más y podrían bajar, "debido a los 6 millones de metros cuadrados que se construyen, ya que muchos de ellos se volcarán a la renta, con lo que aumentará la oferta".
Destaca que no hay mayores conflictos al vencimiento de los contratos porque, en general, se hacen escalonados, por lo que la diferencia con los valores de mercado no es grande. "Se negocia y se acuerda un valor para el primer año y otro para el segundo."
Rodrigo Saldaña, de Toselli & Fuentes Barrio Norte, explica que en el verano hubo una fuerte demanda por los estudiantes que llegan del interior. "Comparado con fines de 2005, los precios subieron un 20%, pero en lo que va de este año la suba sólo fue del 5 por ciento."
Insiste en que la demanda estival fue muy importante. "El primer paso del chacarero en Buenos Aires es el alquiler y aprovecha esa época, que es cuando vencen muchos contratos. Sólo cuando los hijos avanzan en los estudios se vuelcan a la compra."
Añade que lo más requerido son los departamentos de uno a tres ambientes. "Arriba de 2000 pesos de alquiler se hace muy difícil conseguir candidatos. En montos menores se llega a negociar alguna baja si el inquilino demuestra ingresos en blanco y tiene como garantía una propiedad en la Capital."
Saldaña considera que es un buen negocio de renta. "Un 6% anual es muy interesante; además, la gente le tiene mucha fe al ladrillo."
Rafael Baigún, de la empresa del mismo nombre, coincide en que la oferta es escasa frente a la demanda actual, y sobre la renta, hace una comparación. "Durante la convertibilidad un departamento de 40.000 dólares lograba un alquiler de 400 dólares. Hoy es mucho menor." Aclara, sin embargo, que un 6% anual es muy intreresante para el propietario. "Claro que es más importante la que se obtiene en Puerto Madero, con departamentos netamente perfilados a gente del exterior."
Sobre los valores, coincide en que no han subido mucho porque en los dos últimos años acompañaron el valor de mercado, ajustándose en forma escalonada. "Además, un precio desmedido obliga a cambiar de inquilino, pintar, hacerse cargo de algún mes de expensas mientras llega el nuevo locatario. Al inquilino también le significa complicaciones, por lo que se acuerda alguna baja de no más de un dos por ciento".
El inquilino debe abonar un mes de depósito, otro adelantado, y un mes o mes y medio de comisión de la inmobiliaria, presentar sueldo en blanco y garantía propietaria.
Los operadores coinciden en que hay muy escasa litigiosidad y el inquilino, si no puede renovar el contrato por el nuevo precio, se muda a otro barrio más lejano, en el conurbano o a un lugar más pequeño.
Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, dice que el número escaso de juicios se debe a que el inquilino no puede perjudicar a su garante. "Tiene que cuidarlo como a una pieza de joyería y entonces se muda a algo mucho más modesto, con lo cual la vivienda se va degradando."
Para Marini, las locaciones no dejan de subir. "En lo que va del año, según el INDEC, los precios en general acumularon un 3% y los alquileres, el 7,2%." Propone que se cree un ámbito de negociación entre las partes, "con alguna autoridad que oficie de mediadora. Si se usa en el ámbito laboral, en éste también podría funcionar. En Nueva York y San Francisco hay oficinas de control de renta, que la analizan en relación con los servicios. Es algo sencillo".
Agrega: "Mientras en Europa se subsidia al inquilino, en Estados Unidos se desgravan los edificios que se construyen para alquilar. Se ha provocado una situación que requiere la presencia del Estado".

Rafael Giménez, 12 de mayo de 2007
Publicado en La Nación

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