Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Los créditos más cerca

Para ampliar el acceso a la vivienda por parte del medio, los bancos lanzan nuevas líneas o recrean las tradicionales. Tasas entre el 8 y el 11%, y plazos que llegan a los 25 años
 

El mercado inmobiliario transita una etapa de menor efervescencia que hace uno, dos años. Entre las razones de esta desaceleración habría que considerar los precios altos de los departamentos en una oferta que sigue sumando para el target ABC1. Sin embargo, en este escenario el crédito aparece en forma gradual como el protagonista para captar ahora a un sector medio que requiere imperiosamente financiación para cruzar la brecha entre salarios en pesos y cotizaciones en dólares.
Frente a esta realidad, los bancos hacen su aporte con líneas más creativas y plazos más largos.


Otros tiempos

Durante las conferencias realizadas en la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid, se mencionaron los avances del Real Estate, que con relación a la actual oferta crediticia argentina sorprende con plazos de hasta 50 años. En una charla informal, Lorenzo Lett, del Banco Galicia, que también estuvo en ese foro internacional, comenta: "En España, el mercado hipotecario es un negocio de los bancos, que presta a veces hasta el 100%, del monto total que necesita el tomador. En nuestro país no es posible pensar en ofrecer esos plazos, pero además de la cuestión económica, en España hay que mencionar el hábito de la demanda de endeudarse por muchos años. No sucede lo mismo con los argentinos, que solicitan como promedio no más allá del 50% del monto total". Y comenta que aunque la brecha entre el salario y la cuota que hay que abonar se está achicando mes a mes, todavía la diferencia es considerable. "El banco observa que algunos clientes han tomado crédito para cambiar un departamento por otro más grande. En general, los solicitantes buscan mudarse a barrios medios, con precios más accesibles. El promedio de lo que se otorga es de 120.000 pesos", concluye Lett.


Dos líneas

Por su parte, el Banco Ciudad posee dos líneas de créditos hipotecarios: Ciudad Vivienda y Ciudad Vivienda Ahorro. Mediante la línea Ciudad Vivienda se financia hasta el 75% del valor del inmueble en un plazo máximo de 20 años a tasa variable del 8 %, o diez años a tasa fija, que oscila entre el 9,5 al 12,5 por ciento, dependiendo del plazo elegido. La segunda variante es Ciudad Ahorro. Esta línea consiste en la combinación de una etapa de ahorro previo y el otorgamiento de un préstamo hipotecario. Para acceder, el solicitante deberá realizar diez depósitos periódicos mensuales consecutivos con el fin de completar la etapa de ahorro. Luego podrá optar por las siguientes alternativas: obtener el préstamo, retirar el dinero o prorrogar el plan por diez meses más, elevando el monto ahorrado.
Esta línea permite financiar hasta el ciento por ciento del valor del inmueble, deducido el ahorro acumulado con una tasa variable del 8%. El 80% ha optado por montos mensuales entre 1000 y 2000 pesos. Según la entidad, el crédito promedio alcanza los 100.000 pesos.
Carlos Hunzinger, gerente del área de la Banca de Individuos del Banco Ciudad, afirma: "La demanda es sostenida y creciente en las dos líneas, pero Ciudad Vivienda es la más demandada en la Capital". Explica que se trata de gente joven, empleados y profesionales de hasta 45 años, que toman créditos a 180 meses. El 50% tiene ingresos que oscilan entre los 1500 y 3000 pesos. Agrega que "la línea Ciudad Ahorro tuvo mucha aceptación desde su origen". Ya fue solicitada por 4300 personas y significa un monto de 500 millones de pesos. "Para nosotros, la demanda seguirá creciendo porque responde a un requerimiento del mercado. El banco ha generado este tipo de líneas para ayudar a los inquilinos que necesitan acceder a su primera vivienda", agrega Hunzinger. El 57% de las operaciones corresponde a inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, y los barrios más solicitados son Almagro, Belgrano, Caballito y Palermo.


Siguen las opciones

El BBVA Banco Francés cuenta con 10 líneas crediticias para la adquisición, construcción, y refacción o remodelación de la primera vivienda; y adquisición de la segunda vivienda. También se contemplan alternativas para inquilinos y compra de hipotecas de otros bancos tanto a tasa fija como a tasa variable. Asimismo dispone de créditos a tasa mixta para la adquisición de la primera vivienda o la construcción, en pesos, para clientes y no clientes. Ernesto Cuccaro, del BBVA Banco Francés, comenta: "El banco ofrece la opción que más se adapta a las necesidades del cliente". Para la adquisición de vivienda se financia hasta el 80%, y el monto máximo es de 300.000 pesos. Se requiere un ingreso mínimo para solteros de 1000 o 1200 pesos para el grupo familiar.
Para refacción y construcción, el monto de financiación es hasta el 50% de la propiedad por remodelar con un tope máximo de financiación sobre el valor de tasación o el de venta, hasta 100.000 pesos. La línea construcción se financia hasta el 75% del valor final y el monto máximo es de 300.000 pesos. La línea inquilinos permite a los actuales locatarios acceder a su casa o construir si cuentan con un terreno propio, pagando cuotas similares al valor de un alquiler. Habrá que demostrar ingresos mediante pago de alquileres y contrato de locación. El plazo máximo se amplió de 20 a 25 años, como también el porcentaje de financiación del 75 al 100%, para operaciones de hasta 200.000 pesos y el 90% para las de hasta 300.000 pesos. "Lanzamos al mercado la línea para compra en pozo, disponible para emprendimientos seleccionados, teniendo preponderancia los que se desarrollen en fideicomisos". Se financia el 70% del valor del inmueble como máximo a través de la combinación de un préstamo personal y un préstamo hipotecario, requiriéndole al cliente que en el momento de pagar el boleto haya realizado el aporte mínimo del 30% restante.


Mejores perspectivas

Javier Varani, gerente de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, define la propuesta de esa entidad bancaria: "Si bien las perspectivas para este año en materia de créditos hipotecarios eran muy auspiciosas, el balance de este primer trimestre superó todas las expectativas. El monto de originación del Banco Hipotecario creció un 129% respecto del mismo período del año anterior, mientras que la cantidad de préstamos otorgados se incrementó en un 38%. Explica que "asimismo, el monto promedio de los créditos hipotecarios, que en el primer trimestre de 2006 había sido de 72.000 pesos, en el período en cuestión ascendió a 104.000 pesos, lo que constituye un aumento del 44%. Esta situación da cuenta de una tendencia que se observó el último año, pero que durante 2007 se está consolidando: cada vez más personas eligen tomar créditos por más dinero y a plazos más largos. La línea de crédito elegida casi en su totalidad es la tradicional, que es la única en el mercado a tasa fija de 9,75%, en pesos y con un plazo de 20 años para compra, refacción, ampliación, construcción de vivienda, cancelación de hipoteca, compra y refacción de local comercial y otros destinos.
Por ejemplo, un cliente que tome un crédito de 100.000 pesos para comprar una propiedad de 150.000 pesos, pagará una cuota mensual total fija de 1266 pesos durante 20 años. En este caso, el ingreso familiar requerido para acceder a esta financiación, que representa el 67% del valor de la propiedad, es de 3800 pesos.
El Banco Hipotecario ofrece también el crédito combinado, con plazo de 20 años y una tasa fija del 7,75% (la más baja del mercado) los 2 primeros años y variable los restantes 18 años. Varani comenta: "Según un informe del banco, que analiza la originación de créditos hipotecarios entre septiembre-diciembre de 2006, se deduce que más del 40% de los tomadores de créditos hipotecarios tiene ingresos familiares inferiores a 2500 pesos (nuestro piso es de 1500 pesos) por mes, lo que refleja una participación mayor de los sectores medios".


Decisión de endeudarse

A la creciente oferta de líneas crediticias se sumarán otras entidades bancarias que están estudiando propuestas que pronto anunciarán al mercado.
Como bien señaló Clarisa Estol, presidente del Banco Hipotecario, durante su conferencia en el Salón Inmobiliario de Madrid, "el cambio es paulatino, pero favorable y esto se refleja en una mejora en la relación cuota-ingreso, más niveles de confianza e incremento de la actividad".
Según Javier Varani, el monto de originación del Banco Hipotecario creció un 129% respecto del mismo período del año último. La cantidad de préstamos otorgados se incrementó en un 38%. El dato indica que cada vez más gente toma créditos por más dinero y plazos más largos.

Adriana B. Anzillotti y Javier Reyes, 23 de junio de 2007
Publicado en La Nación

Indice de Novedades