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Las pymes buscan espacios

Este sector en pleno avance demanda hasta 10.000 m2. Las empresas químicas, textiles y de logística lideran las búsquedas
 

Uno de los sectores que más se recuperó en la era posdevaluación es el de las pymes. La creación de más de 10.000 empresas del sector en todo el país, en los últimos tres años, así lo certifica.
Esta situación también se asocia con la ocupación de metros cuadrados. Así surgieron proyectos que derivaron en la creación de plantas industriales y en el reciclado de otras.
El 10 de marzo de 2004, por decreto provincial Nº 434/04, el gobierno de la provincia de Buenos Aires aprobó la creación del Parque Industrial Privado Suárez, que es el único en el primer cordón del conurbano norte bonaerense.
Son 38.000 metros cuadrados cubiertos en la ruta 4 (ex Av. B. Márquez), a pasos de la estación ferroviaria de TBA de José L. Suárez en el partido de San Martín, precisamente el municipio con mayor concentración de empresas con características pymes.
Luis Lombardi, gerente general del establecimiento donde funcionó durante muchos años la industria textil IVA, describe el proyecto: "Es un complejo de espacios industriales, comerciales y oficinas con seguridad y servicios operativos, dirigido a las pymes, en la actualidad en alquiler, aunque próximamente se lanzarán espacios a la venta".
En el lugar trabajan 45 empresas que absorbieron el 95% de la superficie disponible. Alquilan inmuebles que van desde 55 hasta 2000 m2. El precio del metro cuadrado en alquiler es de 9,50 pesos, más gastos comunes. "Hasta el momento, están trabajando en el parque empresas plásticas, químicas, metalúrgicas, producto y el bajo costo de los fletes de aluminio, logísticas, alimentarias, entre otros rubros", detalla Lombardi.
En el lugar hay 15.000 m2 de playas de maniobras ideales para la carga y descarga de los camiones. También funcionan todos los servicios y próximamente un minibanco del BBVA Banco Francés.


Panorama

Las pymes han vuelto a desempeñar un papel muy importante y movilizador de la industria, una circunstancia que hoy también se repite en países como Italia.
Jorge Antúnez Vega, de la inmobiliaria homónima, sostiene que no hay duda de que en estos momentos se vive un fenómeno de resurgimiento de estas empresas.
Opina que la recuperación ha sido tan importante que actualmente falta oferta de espacios en relación con la demanda y agrega que ésta se ha vuelto más selectiva sobre el módulo para adquirir o alquilar.
Algunos de los requisitos principales son: ubicación cerca de los accesos; seguridad en la zona; altura de techos, que habitualmente deben superar los 6 metros; pocas columnas; portones con altura para contenedores; pisos en buen estado; infraestructura de servicios, entre otros, y lo más importante la zonificación, que permita habilitaciones sin inconvenientes futuros.
Los espacios que buscan las pymes son variados, aunque en general se parte de superficies no inferiores a los 500 metros cuadrados, hasta las que superan los 5000. "En una edificación de buenas características -precisa-, los valores oscilan entre 250 y 400 dólares por m2, de nave construida. Los valores de la tierra también son muy relativos, dependiendo de la ubicación y los servicios que posean, ofreciéndose de 10 a 100 dólares."
Respecto de los precios locativos también hay una gran oscilación: "Podemos citar un rango de 5 a 18 pesos el metro cuadrado útil. Cuando se habla de precios, los vendedores o locadores toman como guía los más altos, pero insisto, son pocos los que categorizan en el nivel premium".
Entre los temas a los que dan prioridad las pymes en su búsqueda debe mencionarse un punto importante: la distribución del producto y la búsqueda de bajo costo de fletes, así como la obtención del precio menor, sin resignar las características mencionadas anteriormente.
La visión de Juan Carlos Fresco, responsable del sector pymes de la firma Rivas Propiedades, es menos entusiasta: "Estamos lejos de un boom de las pymes".
A su juicio, "las pymes aparecen cuando el mercado crece y sólo se multiplican en la medida en que haya inversiones y nada se logra sin una política que incentive con buenos créditos los emprendimientos".
"Hubo -afirma- programas de la Secretaría de la Pequeña y Mediana Empresa que no han tenido éxito y se han burocratizado."
A pesar de eso, piensa que hay indicios positivos como el desarrollo de los parques industriales. Advierte, asimismo, que las que venden servicios están mejor posicionadas que las que ofrecen productos. Una pyme busca un inmueble que esté en la zona de la industria.


Perfil

Ricardo Costa Chiappe, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, manifiesta que las búsquedas están orientadas en rangos que van desde los 2000 m2 a los 5000 m2. También existen algunas entre los 10.000 a 15.000 m2, sobre todo empresas de logística y casos puntuales.
"En cuanto a la cotización, el mercado ofrece en alquiler los inmuebles a un valor promedio para este tipo de empresas que no puede superar los 8 o 10 pesos por m2. Los precios de depósitos de muy buen nivel están en un rango de 12 a 16 pesos por m2", detalla.
En cuanto a los rubros que lideran la búsqueda de espacios para pymes se encuentran las autopartistas, plásticas, químicas, laboratorios, textiles, logística, alimentarias y servicios en general.
También han surgido otros inmuebles, como Condominio San Eduardo, en Pacheco, donde se ofrecen espacios en una misma nave, que son tentadores para las pymes ya que comparten los gastos y abaratan sus costos, sin resignar confort.


El tema de la energía, para tener en cuenta

Acerca de la actualidad del sector, Ricardo Costa Chiappe, de la división industria de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, opina que tanto las grandes empresas como las pymes están atravesando un momento bastante complicado debido al gran problema con el tema de la energía eléctrica y el gas.
"Los costos de la producción se les están haciendo cada vez más antieconómicos a las distintas empresas, a todo esto hay que sumarle la falta de gasoil", dice.
Incluso esta problemática, más la proximidad de las elecciones presidenciales hacen que muchos inversores piensen varias veces antes de generar ciertos proyectos. "Pero el crecimiento de las pymes es llamativo y se han instalado en distintos puntos de la Argentina", dice Costa Chiappe.


En la Capital

Para Agustín Weiss, del área industria de Castro Cranwell & Weiss, el mercado inmobiliario está inmerso en un notorio proceso de desaceleración generado por el aumento del costo de la construcción y donde el margen de la relación costo-beneficio ya no es tan atractivo para los inversores.
"No obstante, el sector industrial, continúa con un clima diferente y las empresas siguen demandando espacios significativos, en especial las pymes", afirma.
"Las citadas empresas se encuentran en pleno proceso de crecimiento y enfocan su búsqueda también a la Capital, ya que operan con unidades de negocios en la ciudad", amplía.
Las superficies más demandadas son los depósitos de entre 2000 y 3000 metros cuadrados, desarrollados en una planta, con un pequeño sector de oficinas, buena altura de techos, superior a los 6 m, rápidos accesos y, sobre todas las cosas, dan prioridad a la seguridad.
En cuanto a los valores en el ámbito porteño, los precios locativos para depósitos en buen estado oscilan entre 8 y 10 pesos por metro cuadrado.
Otra diferencia con las pymes que se instalan en el conurbano bonaerense tiene que ver con los rubros que motorizan la demanda. Actualmente se solicitan grandes superficies y se trata de empresas ligadas con la industria cibernética, almacenaje de computadoras, ensamblado, entre otras; las textiles, almacenaje y producción; autopartistas; imprentas, y las compañías de logística y distribución. Mientras que las zonas capitalinas más demandadas continúan siendo aquellas en las que la zonificación permite la mayor diversidad de usos. "Principalmente las áreas y barrios que bordean el Riachuelo, La Boca, Barracas, Pompeya, Villa Soldati y Mataderos; y otros sectores de preferencia como Parque Patricios, Chacarita, Paternal y Villa del Parque", enumera Weiss.

José L. Cieri y Bartolomé Vedia Olivera, 2 de julio de 2007
Publicado en La Nación

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