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Alquileres muy altos

Los operadores estiman que los precios habrían llegado a un techo determinado por los ingresos de los inquilinos; un ambiente promedia los 700 pesos
 

Muchos operadores coinciden en que los alquileres permanecerán más o menos estables y que no habrá aumentos significativos que perturben el mercado de vivienda.
Según estas opiniones se ha llegado a un techo y no se repetirá, por ahora, el alza sostenida de los últimos dos años. Se trata, sin duda, de un pronóstico tranquilizador para los inquilinos que perciben un ingreso cuyo monto no varía mes a mes. Para otras firmas, sin embargo, el panorama no se presentará tan libre de sorpresas.
Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, insiste en la gravedad de lo que está sucediendo con los sectores medios que tienen sobre su cabeza la espada de Damocles de un aumento del precio de la vivienda: "Los valores son tan altos que obligan al hombre de clase media a cambiar de barrio, bajando escalones en superficie y calidad en el inmueble".
Dice que los alquileres aumentaron cuatro veces más que la inflación: "En 2006 las locaciones registraban, según el Indec, aumentos del 33% superior al índice general de precios.
"Estos números -destaca- revelan una aceleración alarmante que afecta y degrada la vivienda", indica Marini.


La suba tan temida

Entre los que opinan que no habrá aumento figura Alejandra Covello, de la firma Covello Propiedades. "Cuando los valores llegan a exceder de modo tan desmedido las posibilidades de un asalariado medio -opina-, la idea de una suba se convierte en algo casi irracional."
Agregó que "los que trabajamos en firmas inmobiliarias estamos obligados a cumplir con la ley moral de no aprovecharse de las necesidades del inquilino".
Los más perjudicados son los sectores medio y bajo. "Después de la crisis se cambió la decisión de comprar por la de alquilar, algo que todavía se mantiene."
Menos tajante, Alexandra Laporte, de la firma Baigún, estimó que habrá un incremento mínimo del 1% mensual. Refirió, asimismo, que lo que sí sucederá es que a los inquilinos que renuevan sus contratos se les reajustará el precio acorde con el precio actual del mercado.
Para Jorge Toselli, presidente de JT Propiedades, los precios se mantendrán amesetados, como sucedió desde marzo hasta la fecha.
"En lo inmediato -explica- es poco probable que los precios aumenten. En este momento la oferta es abundante. Las unidades de más de 3 ambientes con dependencias de servicio, no encuentran una rápida salida."
Tras destacar que los más demandados siguen siendo los departamentos de 2 y 3 ambientes para parejas jóvenes o estudiantes del interior, Toselli comentó que, dada la oferta, no vislumbra algo que presione para un incremento en los valores. Refiere que de producirse una suba será en departamentos chicos de los barrios más demandados: Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Puerto Madero, Las Cañitas y Belgrano.
Santiago Castillo, de Izrastzoff Bienes Raíces, coincide en que, en general, no espera que vayan a sobrevenir aumentos en los próximos meses. "Por una parte -dice-, los propietarios sienten la presión de la suba generalizada del costo de vida y por otra, la sienten también los potenciales inquilinos, que no pueden pagar los valores que se piden. Estas variables terminan regulando el mercado: los propietarios e inquilinos se van ajustando a los precios que se pueden pedir y a los que se pueden pagar. No debe olvidarse que los propietarios no pueden tener sin alquilar mucho tiempo sus unidades, porque a su vez tienen gastos fijos que afrontar, con impacto en la rentabilidad."


Renta rezagada

Según Mariano Oppel, de Oppel SA, la renta sigue demorada: "Frente a la fuerte suba de los precios de los inmuebles ha quedado rezagada la renta, pero encuentra su límite en los ingresos de la gente, con lo cual creo que en la medida que mejore el ingreso, los alquileres seguirán subiendo".Dice que "es difícil estimar en porcentuales la suba futura, pero puedo decir que se están programando contratos que para el segundo año llevan entre el 10% y el 15% de aumento".


En alza

Por su parte, Analía Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, se ubicó entre los que pronostican que sí habrá un aumento en los valores de locación.
Sostiene que mientras el mercado continúe con una alta demanda de unidades en alquiler y la oferta sea inferior, es lógico suponer que la proyección de los precios de locación continúe en alza.
Añade que eso ocurrirá incluso cuando los valores superen lo razonable en relación con los salarios y con las posibilidades de lo que el mercado realmente puede pagar, pues la gente debe mudarse y continuar, y eso genera un pedido de inmuebles superior a lo que el mercado está dispuesto a ofrecer en la actualidad.
"Si tenemos en cuenta -detalla- que partimos de una inflación no inferior al 15% anual, aun cuando el Gobierno lo niegue, es razonable suponer que esto se trasladará a los alquileres también."
Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, también estima que habrá aumentos, "aunque será por debajo del nivel de inflación real, ya que se están incorporando muchas unidades a estrenar al mercado de las locaciones. "Por otra parte -indica-, un número cada vez mayor de inquilinos comienza a tomar créditos hipotecarios. Estos préstamos durante el último año crecieron a razón de un 15% intermensual."¿Incidirán en el mercado las nuevas líneas de crédito? La opinión de los operadores indicaría que no.
"No veo -dice Mariano Oppel- que los créditos puedan competir todavía con los alquileres. Para comprar un departamento igual al que está alquilando, el inquilino debe pagar una cuota sustancialmente mayor. A igualdad de cuota, el inquilino debe optar por otro barrio más alejado o de menor categoría, o un inmueble más chico."
Analía Merlo no es más optimista: "Las líneas de crédito actuales aún no le permiten calificar al asalariado promedio, por lo que la mayor porción de demanda de vivienda del mercado se ve obligada a la búsqueda en locación y volvemos al problema de la falta de inmuebles".
Opina que si los bancos comienzan a ofrecer estas nuevas líneas crediticias con tasas inferiores y condiciones que le permitan al público promedio acceder a ellas, lógicamente la demanda en locación bajará pues al mismo valor de un alquiler podrá acceder a una cuota para la vivienda propia. Según Salaya Romera, los efectos plenos de las líneas de crédito que se preparan "se van a sentir en 12 meses, donde se espera un crecimiento del 250% del monto de colocación hipotecaria. Entonces, los inquilinos que accedan a créditos generarán una presión que hará bajar los precios, o licuarlos frente a la inflación".

Por Bartolomé Vedia Olivera, 4 de agosto de 2007
Publicado en La Nación

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