Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Los alquileres de inmuebles comerciales y el I.V.A.

Con la sanción del decreto 493/2001, modificado por el 616/2001, se ha extendido el IVA. desde el 1/5/01 a los alquileres de inmuebles con destino comercial, entre otras.

Inconveniencia de gravar los alquileres

No creemos oportuno ingresar nuevas cargas al castigado mercado inmobiliario, ni cambiar las reglas de juego a quienes ya han invertido con las expectativas de un mercado que previamente analizaron. Es indudable que una alícuota del 21% para los alquileres de inmuebles con destino lucrativo, para todo inquilino no inscripto en el I.V.A. o inscripto que no tenga acumulado un monto similar de crédito fiscal al generado por el alquiler, incrementa el precio de la locación, que necesariamente cargará en los costos de explotación y terminará trasladándolo a los precios de sus productos o servicios.

La falsa teoría de la asimilación de impuestos

Cada vez que se han implantado nuevas imposiciones fiscales, el responsable de esas políticas ha declamado que "no se trasladaría a los precios". Nada más falso, bastará hurgar por las facturas emanadas de los servicios públicos recientemente privatizados, al alcance de todos los ciudadanos, para corroborar que inmediatamente de implantados fueron directamente trasladados a los consumidores, por cada sujeto responsable, a pesar de las promesas oficiales en contrario.

El abominable "sistema federal"

Ahora nos dicen que se trata de "cosas justas" y de evitar privilegios, pero no es así, siempre los fondos irán a parar a as arcas estatales, pero no para el bienestar general, sino a engrosar el enorme fondo de sueldos voluminosos e intangibles de los casi 20.000 puestos "electivos", a cargo de las entradas de todos los argentinos. La interminable lista no finaliza allí, pues nuestro inútil sistema "federal" nos lleva a alimentar una nefasta superposición de instituciones ya casi inservibles, pero que devoran los presupuestos nacional, provinciales y municipales, más el de los "entes" asimilados, aunque cuando los ciudadanos necesitamos de ellos, no existen.

La utilización del crédito fiscal

Pocos contribuyentes pasivos podrán aprovechar el crédito fiscal que el IVA sobre los alquileres generará, así es el caso de los monotributistas, que integran un gran número de pequeños comerciantes y profesionales que toman en locación los locales y oficinas que ocupan y por su condición de tales, no podrían afrontar todas las cargas u obligaciones que implica ser "Responsables Inscriptos" (nuevas declaraciones anuales y mensuales, depósitos, cuentas, retenciones, etc), que a más de engorrosas encarecen sus "pálidos" bolsillos.

La inscripción de locadores

Anualmente, los locadores convertidos en "Responsables Inscriptos", como consecuencia de los decreto de marras, deberán presentar la Declaración Jurada del I.V.A., en los formularios correspondientes. Además, todos los meses ingresarán la "declaración jurada" y también el locador librará de su talonario de recibos, el correspondiente al mes que sea, con el I.V.A. discriminado, según la normativa de facturación obligatoria.

La renta generada por la explotación de inmuebles configura un rédito de la Primera Categoría, su cómputo se opera por el mero transcurso del tiempo. Es decir, por lo devengado, más allá que se hubiere efectivamente cobrado o percibido el alquiler o precio de la locación respectivo.

Consecuencias inesperadas

La situación dada, podría degenerar en acuerdos de inquilinos y locadores para simular un alquiler menor, garantizando el cobro de la diferencia con cheques de pago diferido o pagarés, destinados a cancelar otras prestaciones, tales como locación de muebles o servicios de terceros, en el inmueble a cargo del locatario o cubrir importes de "cláusulas penales" derivadas de incumplimientos no reales y nacer así connivencias y conductas tendientes a eludir y en algunos supuestos a evadir el pago del tributo.

Casos prácticos

El locador deberá emitir recibos (o facturas) del tipo "A", con todas las formalidades que prescriben las normas vigentes y tendrá que llevar el "Libro de IVA. – Compras" y el "Libro de IVA. – Alquileres", para jornal izar en ellos todos los gastos que fueren imputables al inmueble locado, así como los recibos que mensualmente vaya emitiendo y con los importes de IVA. discriminados. Luego, mensualmente, confeccionará el Formulario 731, para declarar la posición del período precedente y, en su caso, depositar en la entidad autorizada, a la orden de la AFIP, el saldo de Débito Fiscal adeudado.

Alquileres alcanzados

Un contribuyente inscripto, todos los años presentará su Declaración Jurada en el Impuesto a las Ganancias, (Formulario 711), donde consignará las rentas que durante el Ejercicio Fiscal precedente le hubieren correspondido de la primera categoría, por los alquileres devengados (los hubiere o no percibido).

Por un local dado en locación por $1.600 y con la alícuota del 21 %, el locatario pagará desde mayo de 2001, un total de $1.936., con lo cual obtendrá, un Crédito Fiscal de $336, que sumará a los demás créditos fiscales que por compra de mercaderías y demás pudiere acumular.

A los efectos de computar el precio de la locación o "alquiler", se sumarán las obligaciones que el locatario asuma a más del "alquiler puro", tales como las mejoras, prestaciones en especie, etc., las cuales para computarlas se prorratearán por el plazo del contrato. Así será que a un alquiler de $1.400, más mejoras obligatorias por $ 20.000, en un contrato a 36 meses (mínimo legal en los comerciales), tendremos un alquiler a los efectos impositivos de $1955,56, el cual surge de la fórmula siguiente [$1.400 + ($20.000/36 meses = $555.56)]= $1955,56.

Todo locador que posea un solo local alquilado a un precio superior al mínimo exento fijado por Resolución General de la AFIP, deberá registrarse en la Agencia de su domicilio como Responsable Inscripto en el IVA.

Alquileres comerciales exentos

Cuando un locador sea propietario de tres locales de comercio, dados en locación por sólo $1.500 cada uno (no se computan los gravámenes, expensas ni demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo), continuará devengando sus $4.500 mensuales y no tendrá que inscribirse en el IVA. porque sus alquileres, no son alcanzados por el tributo, al no superar el mínimo exento para cada locación.

Ampliación del mínimo exento

Celebraremos la ampliación del mínimo exento (decreto PEN 616/01) y la desgravación de los arrendamientos rurales, pero también incluiríamos a las fincas dadas en leasing inmobiliario, embarcados en la imperiosa necesidad de promover esa figura.

BIBLIOGRAFÍA

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), 1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Ts. 1/6, Abacacía, Bs. As.

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), Modelos Integrados de Contratos (Civiles, Comerciales, Laborales, Rurales), Abacacía, Bs. As. 2000 (EDICIÓN EN CD-ROM)

Abatti y Enrique Luis, "La principal ventaja del leasing es fiscal", Ámbito Financiero, 18/5/2000, p. 23

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), Los Alquileres Progresivos, Abacacía, Bs. As., 1990

Abatti, Enrique Luis, Rocca, Ival (h) y Gálvez, Horacio, "Extensión del I.V.A. y modificación de alícuotas", La Ley (ADLA), Bol. Inf. Nº 11 (2001), p. 69

CApel.CC Concordia sala III, septiembre 4-995.- Podestá, Héctor c. Estrada, Oscar A. y otros. (Alquileres escalonados) Doctrina Judicial, Año XII, Nº 30, Bs. As., 24/7/96, p. 173 (cfr. La Ley, 1991-D-1260, "Convertibilidad y alquileres", Ival Rocca, Enrique, L. Abatti e Ival Rocca (h.)

Rocca, Ival, Abatti, Enrique Luis, Rocca, Ival (h), Arrendamiento Inmobiliario Especializado, Bias Editora, Bs. As., 1985

15 de mayo de 2001

ENRIQUE L. ABATTI <1>

IVAL ROCCA (H) <2>

<1> (abogado, publicista, Vicepresidente Cám. Arg. de Propietarios de la R.A. )

<2> (abogado, publicista, Vicepresidente del Centro Arg. de Derecho Inmob. y Prop. Horizontal )

 

Indice de Novedades