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OFICINAS
Buenos Aires, eje de la región

En la Capital, la mayoría de los espacios están ocupados. La vacancia es casi inexistente, algo que no ocurre con igual magnitud en otras ciudades de América Latina
 

Frente a un mercado de oficinas con una tasa de vacancia que se sostiene como histórica, la falta de espacios es un tema recurrente en las empresas, y no son pocas, que buscan ampliarse. De hecho, y aunque no es mucho lo que se anuncia, hay proyectos residenciales que han sido concebidos en su totalidad como viviendas y que luego, frente a este escenario donde prevalece y abunda el segmento residencial, han decidido cambiar algunos destinos y construir oficinas, en algunos casos en lugar de departamentos. Una buena noticia aunque haya que esperar algo más de un año para que finalice la obra y se puedan ocupar. Mariana Stange, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, analiza el mercado: "Hoy, en oficinas triple A la vacancia está apenas por encima del 1,5 por ciento, lo que ocasiona una suba de precios, porque lo poco que se ofrece se valoriza. Para ocupar quedan sólo 4500 m2 y dispersos en diferentes ubicaciones, por lo que las empresas tienen que repartirse inexorablemente".
Stange es optimista en el mediano plazo: "Se calcula que entre 2009 y 2010 se volcarán al mercado alrededor de 65.000 metros cuadrados; ese volumen se considera sumando las oficinas de la Capital más las de la zona norte". En este sentido, añade: "Es un momento en el que hay que replantearse la necesidad de pensar nuevamente en la descentralización, porque todavía fuera de la Capital queda mucha tierra disponible para ocupar".
Como en muchos casos las empresas buscan renegociar, los valores para las oficinas triple A son de 32 dólares el metro cuadrado, mientras que las A están un escalón más abajo y se pagan entre 20 y 24 dólares el m2. Según la ubicación, la rentabilidad anual se calcula en alrededor del 12% anual, porcentaje atractivo, que nuevamente atrae a los inversores, que están otra vez mirando el negocio de las oficinas.


En América latina

Cuando se compara el mercado de oficinas de Buenos Aires con los de las principales ciudades o capitales de América latina, para José Luis Martínez, director de CBRE Richard Ellis, es ineludible referirse a la etapa posterior a la crisis: "Inicialmente, desde 2002 hasta la fecha, dada la fuerte competitividad que generó el tipo de cambio 3 a 1, se instalaron o ampliaron su espacio muchas empresas de servicios para proveer desde Buenos Aires soporte hacia la región".
El resultado de esta situación fue exitoso para varias compañías y rubros, y así estas empresas aumentaron su posicionamiento en la Argentina y empezaron a brindar servicio a toda América; actualmente se ofrece worldwide, servicios transnacionales. "Esta circunstancia hace que la capital argentina sea una alternativa para este tipo de trabajos, juntamente con India, Europa del Este o Sudáfrica, entre otras regiones o países", detalla el broker.
El mejoramiento de varios rubros de la economía argentina permitió que hoy el país sea un destino ideal para inversores, y sobre todo para que puedan construir edificios de oficinas, un inmueble muy escaso, desde hace dos años. "El crecimiento económico sostenido de los últimos tiempos; el contexto internacional favorable; la expansión de las pymes, y la mejora del consumo interno son factores que favorecen el avance, y son útiles para atraer inversiones", destaca Martínez.

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Las empresas, en general, alquilan sus espacios, no los compran, ya que prefieren no inmovilizar capital, sino aumentar su capital de trabajo, para darle mayor giro a su negocio. Además, en épocas de rentabilidad importante, pueden bajar sus costos de alquiler del impuesto a las ganancias, situación que se observó mucho en Buenos Aires en los últimos años, donde se ocupó la mayoría de los espacios.
En las inmediaciones de la Capital, hay varios inversores que se han posicionado, así que ya están confirmados proyectos de oficinas por más de 180.000 metros cuadrados para los próximos dos años, sobre todo en la zona norte. "En la Capital, la situación es más compleja, fundamentalmente por la escasez de tierra o por el alto costo que tiene en el mercado, lo que hace poco rentable que se edifiquen proyectos de oficinas, pero el interés de los inversores existe", opina Martínez.
Respecto de los precios de alquiler y su comparación con el resto de América latina, según los datos que maneja CBRE Richard Ellis, en la Capital el metro cuadrado de locación de oficinas de primer nivel oscila entre 21 y 23 dólares, mientras que en México D.F. llega a 25 dólares, y en Santiago de Chile y Lima, entre 13 y 18 dólares. Buenos Aires aún tiene precios más bajos que San Pablo, con 32 dólares, y Caracas, donde trepa a los 35 por metro cuadrado.
Florencia Aguilar, de la consultora Cushman Wakefield & Semco, sostiene que la Argentina ha tenido una importante recuperación de los valores de alquiler de oficinas premium teniendo una paridad cambiaria desigual.
"Brasil tiene un valor de alquiler de 38 dólares por m2 al mes, con una relación dólar-real de 1 a 2. Mientras que en Buenos Aires el valor es de 32 dólares m2 por mes. En las ciudades europeas, los valores son sensiblemente superiores debido a que se cotizan en euros y la disponibilidad de espacio es reducida para nuevos edificios. Además, algunas ciudades son centros de negocios internacionales, como Londres, que tiene el más alto valor en el ranking de ciudades; llega a 120 dólares por m2 al mes", detalla Aguilar.
La vacancia es otro tema que se tiene muy en cuenta. "En las otras ciudades, la vacancia es dispersa, pero en las principales del mundo se ubica en el orden del 6%. En América latina, San Pablo, por ejemplo, tiene el 7 por ciento de vacancia, mientras que en Buenos Aires hoy es nula", agrega.
A diferencia de nuestro país, en Brasil se instalan mucho las empresas de servicios, los fondos de inversión bancarios, y en su mayoría absorben 2000 metros cuadrados promedio.

A. Anzillotti y J. L. Cieri, 20 de agosto de 2007
Publicado en La Nación

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