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Precios más estables

Los operadores estiman que las altas cotizaciones y la falta de crédito más accesible tienen más incidencia en la desaceleración del mercado local que la crisis protagonizada por las hipotecas subprime en Estados Unidos
 

La aldea global es una enorme caja de resonancia. Un poco más o un poco menos, lo que ocurre en el otro extremo del mundo registra réplicas también por estas latitudes, especialmente en mercados como el inmobiliario, que se ha visto en crisis nada menos que en la primera potencia del mundo. Sin duda, hay fuertes diferencias entre una situación y otra. También aquí entre un barrio y otro, y entre propiedades de alta gama y el mercado normal, al que nos referimos.
Un dato que aporta Armando Pepe es elocuente: el 2 por ciento de la población norteamericana no tiene hipotecas; aquí, las tiene sólo el 2%. Y no cualquiera puede calificar. De lo que se desprende que no hay burbuja local ni peligro de que estalle.
Aunque estos temblores siempre inciden negativamente, más en un entorno en el que se manifestaba cierta desaceleración, con la consecuencia de que las operaciones demoran más tiempo y hay más oportunidades para hacer contraofertas.
La estadística del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires refleja en números la situación actual. En julio hubo una leve declinación en las operaciones: 6148 contra las 6459 del mes anterior, que aparece como el más productivo de 2007. Contrariamente, los montos crecen. En junio superaron los 1429 millones de pesos, mientras en julio, con menos operaciones, fueron de 1243 millones.
Los valores tienen fuertes variaciones según ubicación y calidad, pero un ambiente se cotiza entre 40.000 y 50.000 dólares; un dos ambientes, entre 50.000 y 75.000, y un tres ambientes, entre 70.000 y 90.000 dólares.
Estas cotizaciones parecen ejercer un freno más importante que el de la caída de las hipotecas subprime norteamericanas o las variaciones de los bonos. También la proximidad de las elecciones presidenciales. "Los precios subieron muy rápido desde 2005 y los ingresos de la gente, no. Por otra parte, los créditos no se flexibilizaron en la proporción adecuada para generar movimiento en el mercado", resumió Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Además, aporta un dato: en julio se anotaron 778 hipotecas (uno de los guarismos más altos del año) y se cancelaron 1628. "La falta de crédito enfrió el mercado", dijo.
Sotelo asegura que muchos piensan que los valores tenderán a la baja. "No creo que haya fuertes variaciones mientras no se produzcan alteraciones en la economía", aclara.
Por su parte, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, asegura con estadísticas propias que la actividad declinó un 18% entre el 30 de mayo y el 30 de julio. "Los valores se mantienen en las unidades chicas, pero las que se cotizan a partir de los 120.000 dólares tienen tendencia a una baja de un 5 a un 7 por ciento", expresa.

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Sin embargo, genera buenas expectativas la cotización internacional de los commodities. "La cosecha de girasol logró muy buenos precios y la gente del interior se acerca ahora a preguntar por propiedades en Buenos Aires", explica.
Miguel Altgelt ofrece una interpretación contundente. "El porcentaje hipotecario no llega al 2% de los inmuebles; en una palabra, en la Argentina no hay financiación; es decir, no existe el problema que afecta al mundo."
¿Por qué llegaron tan altos los valores actuales? "Oferta y demanda, compradores de otros países, dinero que volvió al país, y por el aumento de los terrenos. Con créditos, los precios habrían duplicado los valores de la convertibilidad." Concluye que, seguramente en este contexto, los precios se mantendrán en el nivel actual.
Armando Pepe, tras sostener que los teléfonos suenan menos, dice que los precios están amesetados. "Compran los consumidores finales, el que necesita su vivienda. El tema del ABL creó preocupación en la gente y el inversor está a la expectativa", dice.


Termómetro

Un elemento muy útil para medir la actitud de los desarrolladores es la cantidad de permisos de construcción presentados en la ciudad. Son proyectos que demorarán unos dos años, significan un riesgo. y requieren necesariamente una proyección sobre el escenario futuro. En mayo se presentaron 178 (212.547 m2) mientras que en junio fueron 140 (229.098 m2). Datos provisionales de julio los ubican en poco más del centenar. Si se toman los seis primeros meses de 2006, 923, y 2007, 947, el año actual aventaja al anterior por 24 proyectos.
En junio, los permisos se concentraron en Villa Urquiza, Belgrano y Núñez, señal de que los desarrolladores buscan barrios con menor incidencia del costo de la tierra en procura de una mejor rentabilidad y un nivel de precios de venta algo más cercano a la clase media.
Desde la vertiente de los créditos, Francisco Fernández de la Puente, del Banco Francés, aseguró que no se registra una caída en la toma de financiamiento y que se está en una etapa de crecimiento; ayudan los mejores ingresos del público. "La tasa variable está en 8,70% por un año. No veo que nada de eso se modifique. Entonces, con que sólo subiera un punto, perderíamos la posibilidad de tomar clientes." En relación con los valores, consideró que ya llegaron a un techo. "Vender más caro será más difícil", agregó. Consideró positivo el anuncio de la segunda hipoteca como una manera de subsidiar las tasas. "Será una posibilidad para 2008, con productos más cercanos a la clase media. Se requiere de un Estado que impulse un financiamiento más flexible, apoyado por los bancos."

Afinar el lápiz, algo inevitable en los nuevos proyectos



En el exterior


España

El operador español José María del Amo consideró muy interesante el mercado porteño, con algunos niveles de oportunidad. Y explicó ciertas características del mercado español, que creció enormemente de la mano del crédito hipotecario. Comentó que llegó un momento en el que muchos pudieron acceder a un nuevo piso, ya amoblado, con muy escaso efectivo y a 30 años de plazo. Vendieron el anterior para darse algunos gustos y, ahora, con el tema del aumento de las tasas y la reciente volatilidad de los mercados, miran el futuro con preocupación.

Estados Unidos

Por su parte, Fernando Levy Hara (G&D Developers), operador que reside en Estados Unidos, resta dramatismo al tema de la caída de las empresas de hipotecas subprime y algunos retrocesos en los precios, que define como desaceleración y no recesión. "El mercado norteamericano se recompondrá rápidamente por varios factores: gente que se jubila con buen dinero, clientes típicos de mansiones; los hijos que se van de casa y buscan su primera vivienda, y una inmigración que no cesa, porque la necesitan: los legales son un millón al año, lo que dará vida al mercado de renta."
Agrega que en 10 años se necesitarán 20 millones de viviendas y sólo se construirán 18 millones. "Esto prenuncia un nuevo boom. Ocurre que en Estados Unidos no hay una sola burbuja, y en cada condado, incluso en Miami, la situación de los precios es diferente. En Palm Beach bajaron mientras que en Miami volvieron a subir."

Rafael Giménez, 1 de septiembre de 2007
Publicado en La Nación

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