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Valores estables
Mercado más lento, pero seguro

La inminencia de las elecciones nacionales no aquietó tanto como en otras épocas las inversiones en inmuebles, especialmente de uno a tres ambientes; los operadores explican que se convirtieron en un refugio contra la inflación
 

A pocos días de las elecciones nacionales, los operadores coinciden en que no ha decaído como en otras épocas la comercialización de propiedades. En agosto último, el Registro de Propiedad Inmueble anotó 8925 actos notariales (sólo 279 menos que en julio), y es en uno de los guarismos más importantes del año.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, informó que en agosto se realizaron 6400 escrituras de compraventa, un 4,10% más que en julio, por un monto total de algo más de 1656 millones de pesos.
Si este monto se lo pasa a dólares, que es la moneda habitual de comercialización, y se promedia por operación, se obtienen unos 80.000 dólares, que coincide con el rango de valores que mencionan los operadores como el que sustenta la actividad.
Los consultados explican que la toma de decisiones es más lenta y las negociaciones se realizan a partir de contraofertas que promedian entre el 5 y el 7% menos del precio que se publica. Interpretan, además, que la decisión de comprar se impulsa por la percepción de una inflación que no cesa y de un dólar estable, frente a lo cual prefieren canalizar ahorros propios al ladrillo.
Los valores en usados parten de los 800 dólares el metro cuadrado para el material que no es bueno, hasta un rango de 1000/1400, cuando la ubicación y la categoría son mejores. En nuevos, fuera de lugares estratégicos, parten de ese mismo escalón, aunque pueden llegar hasta cerca de los 1800, sin considerar el material premium, que supera holgadamente los 2000 dólares el metro cuadrado.
"Frente a una fuerte inflación, el mejor refugio es la propiedad, y los departamentos chicos, de uno y dos dormitorios, son una especie de commodities porque mantienen el valor y pueden lograr una buena renta", define Jorge D´Odorico.
Agrega que la actividad se vuelve mucho más lenta después de los 150.000 dólares. "Cuando la inversión es mayor, la gente se mantiene expectante por las elecciones."
Anticipa que los precios de departamentos usados chicos tienden a amesetarse, mientas que en los nuevos, dotados de algunos amenities, según la ubicación, pueden crecer algo más, "aunque no demasiado con tan poco crédito y la difícil relación cuota-ingresos".
Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, confirma que el ritmo es más lento, pero constante. "La única respuesta para esta tendencia es que el ladrillo no traiciona. Muchos emprendimientos ahora llegan a Villa Urquiza, Villa Crespo, Coghlan, entre otros barrios, entre 1000 y 1200 dólares el m2, con lo que se ponen al alcance de muchos ahorros."
Anticipa que los precios seguirán en el actual nivel un buen tiempo más, "siempre que no se produzcan cambios bruscos en la economía".
Carlos Puente dice que a diferencia de otros ciclos eleccionarios y a pocos días de elegir presidente, el mercado muestra precios sostenidos y un interesante movimiento.
"Villa Urquiza se consolida en unidades de dos o tres ambientes, sea en edificios o tipo PH, donde la contraoferta puede ser aceptada en alrededor de un 5% por debajo del precio publicado. El nivel de actividad consolida la tendencia de buscar refugio en inmuebles."
Destaca que el menor ritmo de operaciones es en la venta de unidades importantes, arriba de los 150.000 dólares, "donde los propietarios no están dispuestos a bajar más de un 10%".
Agrega un dato importante: "Los terrenos para construir unidades chicas o en PH empiezan a escasear en buenas ubicaciones".
También para Hugo Mennella, lo que conserva actividad es el segmento de dos y tres ambientes. "Hay demanda de departamentos, también a estrenar, pero en los últimos dos meses la suba de tasas de interés provocó que se complicara el saldo de precio que se pagaba con un crédito y algunas carpetas volvieron a reconsiderarse para su calificación. Con una tasa del 17% se le hace cuesta arriba a la gente."
Para Mennella, el segmento intermedio es más complicado. "El que tiene que vender para comprar necesita línea de crédito por la diferencia. Hay cadenas interminables y todo se hace más lento."

Una inversión que mantiene el interés a pesar de escenarios cambiantes



Menos permisos

Desde la vertiente de los permisos de construcción se registró una baja. En agosto fueron 128 por 122.955 m2, contra 176 y 234.861 m2 de julio. Se estima que la alta incidencia del precio de los terrenos y el alza del costo de la construcción tienen que ver con esta merma.
En esta oportunidad, los permisos equivalen a 1296 viviendas entre sencillas y confortables. La mayor cantidad corresponde a los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza. Si se lo toma por superficie, la mayor concentración se registra en Almagro y Boedo.
Es, en definitiva, más oferta y mayor competencia que se incorporará al mercado en los próximos meses.


Productoras europeas

"El interés de los inversores extranjeros ha mermado un poco en los últimos días porque pretenden mayor certidumbre para el futuro", dice Fernando Cancel, de Kantai.
Y agrega. "Nosotros vendimos la casa que compró Francis Ford Coppola y la noticia del robo que sufrió el cineasta recorrió el mundo. Estos hechos causan retracción en los inversores".
Cancel revela que actualmente hay varias productoras europeas buscando casas o petit hoteles donde instalarse para filmar en la Argentina, "porque para ellos, que vienen con euros, los costos son mucho más bajos".
En relación con las propiedades premium, dice: "Hay movimiento, pero con dificultad en las concreciones porque no han bajado y algunas, incluso, han subido. Los vendedores se aferran a sus cotizaciones, pero las negociaciones no se detuvieron como en otras épocas eleccionarias".

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Precios
  • Beauchef 300, un dorm., 45 m2, US$ 53.000 (US$ 1177/m2)
  • Lugones 3000, 2 dorm., 50 m2, US$ 60.000 (US$ 1200/m2)
  • Incas y Triunvirato, 2 dorm., 80 m2, US$ 68.500 (US$ 856/m2)
  • Del Pino y Libertador, un dorm., 55 m2, US$ 72.000 (US$ 1309/m2)
  • Guayaquil 700, 2 dorm., 86 m2, US$ 85.000 (US$ 988/m2)
  • Arenales y Pueyrredón, un dorm., tza., 62 m2, US$ 90.000 (US$ 1451/m2)
  • Lafinur y Cerviño, 2 dorm., 70 m2, US$ 110.000 (US$ 1571/m2)
  • Córdoba 1400, 3 dorm., dep., 138 m2, US$ 238.000 (US$ 1724/m2)
  • Juncal 600, 4 dorm., dep., 181 m2., US$ 335.000 (US$ 1850/m2)
  • Esmeralda 1200, 2 dorm., dep., 186 m2, US$ 350.000 (US$ 1881/m2)

    Fuentes: Puente, D’ Odorico, Mennella, Kantai

Rafael Giménez, 6 de octubre de 2007
Publicado en La Nación

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