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Un contexto más complicado

Una de las claves para dinamizar el mercado sería la mayor oferta de créditos, pero hacen falta tasas más accesibles
 

Una actividad que requiere un horizonte inflacionario bajo


Los economistas sabemos que, ante la ausencia de barreras para el ingreso de nuevos competidores, si alguien descubre un buen negocio es inevitable que otros actores ingresen en el mismo negocio invirtiendo en él, elevando la oferta de tal manera que en el largo plazo los precios tienden a bajar y, en consecuencia, la tasa de rentabilidad también termina disminuyendo. Una vez que la tasa de rentabilidad del nuevo negocio tiende a igualar a la de otros sectores, la capacidad de innovación hace que los inversores busquen otros negocios.
Lo que viene ocurriendo en el mercado inmobiliario es de manual de economía. En primer lugar, el sector fue una alternativa de ahorro luego de la crisis del 2001/2002. La confiscación de depósitos produjo una gran desconfianza en los ahorristas y muchos optaron por ahorrar en ladrillos.
En segundo lugar, luego de la devaluación el costo de la construcción medido en dólares había llegado a niveles muy bajos, con lo cual el que tenía dólares podía comprar muchos más metros cuadrados que en los años de la convertibilidad. Para quienes entraban en el negocio de construir y luego vender, las tasas de rentabilidad fueron realmente altas porque la gente siguió ahorrando en ladrillos, pero como muchos vieron ese negocio y decidieron entrar en el mismo, la oferta aumentó notablemente al punto de superar la demanda. Y es de manual de economía que cuando la oferta crece más rápido que la demanda el precio baja.
¿En qué situación estamos hoy? Respecto de los precios tenemos que el costo de construir un metro cuadrado se acerca notablemente al costo que regía durante la convertibilidad. Si uno toma el aumento del tipo de cambio desde diciembre del 2001 hasta octubre de este año y lo compara con el incremento del costo de la construcción que informa el Indec, asumamos que este dato es cierto, la diferencia es de sólo un 4% o, si se prefiere, a octubre de este año el dólar aumentó sólo un 4% más que lo que aumentó el costo de la construcción desde diciembre del 2001. Si a esto se le agrega el margen de rentabilidad que desea tener el inversor, el precio de venta del metro cuadrado supera los valores de aquellos años. La pregunta es: ¿cuántos sectores hay en la Argentina que hoy tienen un ingreso que, medido en dólares, pueda convalidar esos precios? La segunda pregunta es: ¿cuántas personas pueden acceder a préstamos hipotecarios para poder comprar una propiedad con cuotas accesibles según sus ingresos?
¿En qué contexto macroeconómico tendrá que moverse el mercado inmobiliario y de la construcción en el corto y mediano plazo? En un contexto de presiones inflacionarias y probables ajustes de precios relativos. Sabemos que los incrementos de tarifas de los servicios públicos, energía, combustibles, salarios y demás variables clave de la economía llegarán en algún momento de 2008. Por lo tanto, el inversor se mueve en un contexto de incertidumbre económica porque no sabe hasta donde pueden llegar los ajustes de precios ni tampoco tiene muy claro si los $ 3,20 es el techo para el dólar.

Roberto Cachanosky



El tema del crédito hipotecario es, a mi juicio, la clave para poder determinar si la vigorosa evolución que tuvo en estos años el sector inmobiliario puede sostenerse en el largo plazo. Y aquí entramos en un tema complicado. Es que para que pueda haber créditos hipotecarios a tasas pagables para el tomador tiene que existir un horizonte inflacionario bajo, porque uno de los componentes clave de la tasa de interés es la retribución que pide el ahorrista para que sus ahorros no sean licuados por la inflación.
¿Pueden los bancos hoy otorgar créditos hipotecarios a tasas consistentes con el ingreso de la gente? El 51% de los depósitos del sector privado está a la vista: cajas de ahorro y cuentas corrientes. Esto significa que el 51% de los pasivos de los bancos vencen todos los días. Dada esta estructura de depósitos, los bancos podrían colocar créditos hipotecarios, pero inmediatamente deberían recuperar liquidez vendiendo sus carteras. La pregunta es: ¿a qué tasa le comprarán los inversores esas carteras? El inversor puede comprar un bono del Estado que le rinde un 14% anual o la cartera de créditos hipotecarios. Ese es el costo de oportunidad y el piso que tiene la tasa de interés. Si a esto se le agregan los costos administrativos, seguros, etcétera, el costo financiero total llega a niveles que elevan significativamente la cuota final. En síntesis, para que el mercado inmobiliario pueda tener un ritmo sostenido de crecimiento es inevitable la aparición del crédito hipotecario a tasas pagables para el comprador. Pero como las tasas de interés no dependen de la voluntad del funcionario público de turno, sino del contexto macroeconómico, no veo probable que este tipo de créditos vaya a tener magnitud hasta tanto no se despeje el complicado horizonte macroeconómico que tenemos por delante.

Roberto Cachanosky (economista), 10 de noviembre de 2007
Publicado en La Nación

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