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A pesar de las dudas, el mercado crece

Preocupa el alza de los costos como también de los precios de venta; se espera que se realicen los ajustes para incentivar al sector
 

No es el final de año esperado para este 2007, pero hay que admitir que hubo otros momentos más complicados que el actual para el sector, donde la inflación se había sumado a un período de recesión. Por fortuna, esto no sucede ahora en el Real Estate local, que creció este año en alrededor del 3,7% (equivale a una suma aproximada de 8 millones de m2 en todo el país); no obstante, los players están tratando de enviar mensajes positivos pese a los nubarrones de estos días.
La pregunta se la plantean todos: ¿es cierto que el mercado está en etapa de desaceleración? ¿Se vende menos? ¿Cuánto menos? Para Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), durante 2007 el segmento residencial siguió en alza, aunque se desaceleró en el último trimestre; los precios en dólares y pesos se han mantenido estables, pero como aspecto negativo admite una fuerte alza de los costos, entre el 30 y 40% desde febrero de este año. Y explica: "Esto repercutirá en la decisión de aplazar el comienzo de nuevos proyectos y la finalización de las obras en ejecución".
José Azpiroz Costa, de Bullrich, le baja el tono al impacto que puede ocasionar la crisis en Estados Unidos por las hipotecas subprime y aporta datos del mercado local: "En las zonas premium los valores se han incrementado entre un 40% y un 50%. En áreas más alejadas y barrios tradicionales, habría que hablar de alrededor de un 30 por ciento". Analiza también otras variables: "De 2004 a 2006 se autorizó en la Capital la construcción de casi 4.800.000 m2. De ellos se comenzó (o terminó, en muchos casos) un 70% de esa superficie. Es decir, más o menos 3.360.000 m2. El 95% se vendió sin un solo peso tomado con hipoteca". También desliza que la velocidad de venta de los m2 aún en oferta no es la misma que hace unos meses y que los precios de los terrenos han subido un 100%. Y aún más en los lugares exclusivos. "Un m2 propio de construcción vale entre 900 y 1000 dólares."
Comenta, además, que en 2006 la venta estaba firme y que hoy lo está en las viviendas muy buenas y más pausada en el resto. "El nuestro es un mercado sin crédito hipotecario. En Estados Unidos, de cada tres operaciones realizadas, dos se concretaron con crédito. Y de esas dos operaciones, en la mayoría se puso tan sólo un 20% de contado. El resto se financia a 20 años", concluye.
Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades, tiene en claro que tal como sucedió otras veces luego de un par de años de gran actividad, el crecimiento está en una meseta buscando su nivel real. "Siempre que hubo este tipo de situaciones favorables en lo que respecta al tema económico del país pasó lo mismo; hoy, en San Isidro hay muchos proyectos terminándose, pero no tantos compradores/inversores como en 2004 y una parte de 2006. Creo que en 2008 estará tranquilo y los valores se irán adecuando a la demanda real. Por otra parte, el mercado comercial tiene mucha más demanda que propuestas en oferta y se afirma la descentralización, aunque lo que falta es lugar para esos desarrollos."
Raúl Mel advierte que existen varios aspectos concomitantes en el escenario actual: "Las operaciones que se realizan han disminuido, pero aun así se siguen analizando proyectos. En parte también creo que la gente está preocupada con los anuncios de las nuevas medidas de la AFIP y esas decisiones pueden retraer el mercado. Se observan nubarrones en el horizonte como el tema de la inflación, y creo que urge tomar medidas y realizar un ajuste. Si lo que sucede es un exceso de consumo habría que generar más producción para nivelar las variables".

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La ciudad, el interior

Eduardo Groenenberg, de la desarrolladora Holland Cross, es contundente: "El tema de la inflación indica que algo anda mal. En la década de los 90 la ecuación fue dólar barato artificialmente contenido. El gasto público y el déficit destruyó el equilibrio. Hoy sucede lo contrario. Tenemos un dólar artificialmente caro que se sostiene inyectando pesos al mercado comprando dólares para evitar una sobre oferta. Un modelo exportador ficticio. Otra vez el gasto público comienza a erosionar el equilibrio logrado artificialmente. La inflación lo está indicando. Por eso digo que tenemos que bajar un cambio y comenzar a buscar naturalmente un equilibrio." Luego agrega: "En Buenos Aires, entre 2004 y lo que va de 2007 se aprobaron 8 millones de m2 de obra nueva, de los cuales el 88%, es decir 7 millones de m2, corresponde a 67.500 viviendas residenciales de una superficie promedio de 104 m2. Las ciudades del interior también transitaron un crecimiento inusual impulsado por los buenos precios de los comodities agropecuarios. Por ejemplo, el precio del trigo subió este año casi un 40%. Lamentablemente, las retenciones de más de 7000 millones de dólares al agro afectarán este crecimiento tan necesario para la descentralización de Buenos Aires."
Leandro Soldati, de Soldati Propiedades, opina: "En los últimos meses experimentamos un buen nivel de visitas a las propiedades, pero hubo menos operaciones concretadas que las obtenidas en el primer semestre del año y a igual período de 2006. Para conformar este escenario los factores determinantes han sido las elecciones, la mayor oferta, la percepción que tienen los compradores que ya no es necesario salir corriendo a comprar porque los precios puedan subir. Todo esto inmerso en un contexto inflacionario que debilita los salarios y la capacidad de tomar créditos, y eleva su costo. Aun así, creemos que 2008 será un buen año en términos de actividad inmobiliaria, con una economía nacional que sigue creciendo, valores relativos internacionales atractivos; también inestabilidad financiera mundial en la que los inversores no sienten que sus depósitos están a salvo y un dólar devaluado, Además de que los precios de los commodities están altos y sostenidos. Creo que la gente sólo postergó decisiones y las tomará en el corto o mediano plazo, ya que la percepción sigue siendo que los ladrillos son un excelente resguardo de los ahorros".

En las zonas premium, las cotizaciones subieron hasta un 50%



Crédito genuino para acceder a la vivienda

A modo de reflexión, después de las dos jornadas de encuentro con los players del sector inmobiliario, Fernando Esquerro, de la AEV, reflexiona: "Sostenemos hace tiempo que en nuestro país no fuimos capaces de armar un sistema integrado clave para lograr que la vivienda se convierta en un bien accesible para distintas franjas de la población, y para crearlo el mejor camino nos parece el análisis de los sistemas exitosos que funcionan muy bien en países hermanos, para luego evaluar cuáles aspectos de cada uno son aplicables a nuestro país e instrumentarlo. Esto puede realizarse por medio de un conjunto de regulaciones articuladas que deben emanar del Banco Central así como de la Secretaría de Obras Públicas de la Nación". Por su parte, Claudio Miteff, gerente de créditos e inversiones del Santander Río, explica: "Se sabe que los créditos hipotecarios necesitan un escenario estable para impulsar el sector inmobiliario. Como un gran porcentaje de los que compran son inversores, esas adquisiciones no exigen financiación y hace falta atraer al comprador genuino, pero seguramente esto está atado a la baja de las tasas locales e internacionales. Para volver a tener un mercado importante en materia de créditos hipotecarios necesitamos fondos de inversión donde descargar carteras hipotecarias, lo que da liquidez al mercado en el largo plazo".

Adriana B. Anzillotti, 1 de diciembre de 2007
Publicado en La Nación

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