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Expensas, un tema que inquieta

Entidades que agrupan a consorcistas estiman que en el año que finalizahubo incrementos de entre el 20 y el 30%; prevén que en el primer semestre de 2008 el alza pueda llegar al 17%, impulsada por los salarios de los encargados y la suba de materiales de construcción
 

¿Aumentarán las expensas durante 2008? De la respuesta, seguramente afirmativa, depende la paz o inquietud de los propietarios e inquilinos, que temen enfrentarse a una nueva suba de los costos.
En lo que va del año, según estimaciones de las entidades que agrupan a los consorcistas, subieron un 20/30 por ciento. Por otra parte, en abril próximo vencen las cláusulas salariales del convenio colectivo vigente de los encargados, de modo que para esa época se prevé algún nuevo incremento. "Probablemente el aumento definitivo ascenderá a no menos del 17%, a lo que habrá que adicionarle, con seguridad, los 300 pesos otorgados recientemente como bonificación extraordinaria", adelanta Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.
Los constructores privados observan el panorama inflacionario de los próximos meses con alguna preocupación. Dicen que en los últimos 10 meses los insumos se incrementaron entre un 25 y un 30%, y son esos mismos materiales los que intervienen en las reparaciones de los edificios. Por eso en algunos consorcios se adoptó la política de hacer las reparaciones urgentes y dejar la terminación a gusto y costo de cada propietario.
Nadie se anima a calcular un porcentaje de incremento, pero que lo habrá es seguro. Dependerá de la cantidad de reparaciones, del número de unidades funcionales, de la variedad de amenities, del aumento de los servicios (electricidad, gas), del costo de la seguridad. El rubro de los encargados representa actualmente entre un 45 y un 60% de la recaudación de cada consorcio. Todavía acecha la sombra del último aumento, surgido a causa de un alza salarial del 16,5 por ciento.
Cabe destacar que los gastos de un consorcio constan de tres grandes rubros: los sueldos del personal y cargas sociales; los cargos fijos, como honorarios del administrador, mantenimiento de ascensores, seguros, limpieza de tanques y desinfección, y las casi siempre sorpresivas reparaciones.
Según Alicia Martha Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), la suba de las expensas no tiene otra causa que "el aumento desmedido del sueldo de los encargados, aunque hay que agregar también el alza de los honorarios de los administradores y de los insumos, y de la mano de obra de los abonos de servicios".
Giménez observa que los consorcistas muchas veces se encuentran a merced de lo que deciden los administradores. Otro rubro que también incide es el de la vigilancia y de la cantidad de turnos y personal que se afecte a ella, de la que, en algunos casos, no se puede prescindir.
No terminan aquí los reclamos de los propietarios respecto del salario de los encargados. "Nos hemos encontrado con la sorpresa de tener que pagar este fin de año un bonus o bonificación de 300 pesos para los de jornada completa, y de 150 para los de media jornada; además, para suplentes y jornalizados es del 20% del sueldo de octubre último, según la resolución Nº 1540/07".
Los propietarios se preguntan: ¿qué productividad y rentabilidad tiene un consorcio? "No producimos nada, no prestamos ningún servicio, no tenemos ganancias; en fin, no somos una empresa. Los aumentos a los encargados los pagamos de nuestros bolsillos, algunos muy magros como los de los jubilados".


Presencia en paritarias

El principal reclamo de los consorcistas en estos momentos es el de participar en las paritarias en las que intervienen el gremio de los porteros (Suterh), la cartera de Trabajo y tres organizaciones de administradores. Los propietarios cuestionan esta última presencia: "Lo que objetamos es que los porteros negocien con los administradores y no con los dueños. Queremos que el Ministerio de Trabajo nos permita participar en las futuras paritarias", comenta Marcos Bergenfeld, de la Federación Argentina de Consorcios (FAC).
Los administradores, dice, han ocupado una posición que no les es propia: "No tienen atribuciones para representar en las paritarias al consorcio. La ley y los reglamentos de copropiedad lo habilitan para todo tipo de representaciones, pero no en las paritarias".
Bergenfeld refiere, asimismo, que la FAC acaba de efectuar ante la OIT, máximo organismo internacional de Relaciones del Trabajo, formal denuncia ante la violación de convenios sobre el derecho de sindicación y negociación colectiva, ratificados por la Argentina.
El presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, Osvaldo Loisi, coincide con Bergenfeld en la necesidad de que los propietarios participen en las negociaciones salariales.
Opina que "no hay nada más justo y normal" que una reunión periódica entre empleados y empleadores de cada actividad en el Ministerio de Trabajo.
Sin embargo, lo "insólito -a juicio de Loisi- es que esos grupos de vecinos arracimados que se llaman consorcios -que no aspiran a obtener ganancia alguna-, esos conglomerados donde no existe rentabilidad ni inversión ni ningún otro objetivo -salvo el de vivir en paz compartiendo un inmueble común- sean obligados, como si fuesen empresas, a pactar anualmente sucesivos aumentos y mejoras en las condiciones de labor de su personal de encargados".
Por su parte, Félix B. Pazo, secretario de la Asociación de Propietarios de Inmuebles de Propiedad Horizontal, da la voz de alarma acerca de lo que considera una verdadera tragedia para mucha gente humilde.
"Son incontables los jubilados que ganan 600 pesos y deben pagar 300 por las expensas, y que al atrasarse en el pago corren el riesgo de perder su vivienda en remates judiciales."

Viviendas con mayores gastos de mantenimiento



Alza prevista

Para Loisi no hay duda de que las expensas seguirán subiendo. "No sólo por el necesario incremento salarial que demande la inflación -afirma-, sino sobre todo por la gran discrecionalidad y ligereza con que las corporaciones que dicen representar a los consorcios consienten toda demanda del sindicato sin dar razones, sin efectuar estudios previos que deberían fundamentar."
Lo mismo opina Martha Giménez. Para la titular de la UCRA, 2008 traerá aparejado un nuevo dolor de cabeza para los consorcistas. "Por eso es urgente la presencia en las paritarias de los legítimos empleadores, los consorcistas, los que pagamos y no las cámaras o asociaciones de administradores, que no tienen ninguna representatividad legal para decidir por nosotros, que somos los que debemos hacer frente con nuestro dinero al aumento que los administradores y el sindicato que agrupa a los encargados pactan sin nuestra presencia."


Un costo determinante a la hora de vender

El monto de las expensas es hoy importante tanto para vender una propiedad como para alquilarla. El valor está muchas veces influido (además del salario del encargado) por los servicios centrales, como ser calefacción y agua caliente. En los edificios estándar puede fluctuar, para un ambiente, entre 80 y 200 pesos (los hay de más); para los de dos ambientes, entre 200 y 350 pesos. Los de tres ambientes y cuatro rondan valores de importancia que tienen que ver muchas veces con la cantidad de servicios comunes. De allí que el valor de las expensas sea determinante de las transacciones inmobiliarias que se realicen.

Bartolomé Vedia Olivera, 29 de diciembre de 2007
Publicado en La Nación

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