Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Lotes, pocos y caros

Los terrenos aptos para construir se cotizan muy bien, y en las mejores zonas de la ciudad pueden fluctuar entre 900 y 1200 dólares el m2 de incidencia; los desarrolladores, ante el desafío de afinar el lápiz y desarrollar la imaginación para hacer proyectos competitivos en un entorno de mayor oferta
 

En espera de una futura construcción


El terreno para poder construir un edificio es el gran faltante del momento actual y un motivo de búsqueda constante para inversores y desarrolladores inmobiliarios. En esta búsqueda, muchos garajes capitalinos se transformaron en sitios para desarrollos y casas antiguas con un buen fondo tuvieron el destino de la piqueta para construir algo nuevo. Mayor demanda por un lado y por el otro un bien escaso, especialmente en los barrios más solicitados, impulsaron los valores a un nivel que provoca no pocas dudas entre los constructores.
Un terreno vale por lo que se puede construir en él y esta incidencia tuvo una fuerte alza: los operadores calculan que de un 24% antes de 2003, ahora fluctúa en el 35 por ciento.
Por metro cuadrado hay cotizaciones desde 380 hasta 1100 dólares el metro cuadrado, a lo que habrá que sumar unos 800 dólares el m2 de construcción, y siempre que no se suba mucho la categoría. El precio final de venta del futuro departamento parte entonces de una base muy alta, que plantea no pocas dudas.
En este sentido, desde la construcción privada se llama la atención sobre un costo que sigue en alza y precios de venta de las futuras unidades con un horizonte de estabilidad que no permitirá gran rentabilidad y exigirá una mayor creatividad en el momento de diseñar proyectos que sean competitivos en este contexto.
Según el último relevamiento de la Dirección General de Estadística y Censos, los terrenos en oferta en la ciudad arrojaban un promedio de US$ 985,1 el m2,, con una suba promedio del 77,5% en dólares desde 2001 y una notoria estabilidad en los primeros nueve meses de 2007.
Sobre 84 terrenos ofertados, desde septiembre de 2006 sus valores promedio ascendieron el 19,8%. Los lotes que no fueron vendidos, informa, sobrellevaron una importante valorización, por lo que en general el propietario prefirió conservarlo a venderlo rápidamente.
Mario Gómez, director de Toribio Achával, considera que el precio del lote está dado por la capacidad de generar valor, lo que depende del volumen vendible, el precio y los usos permitidos. “Después de la consolidación del corredor norte, barrios como Almagro, Boedo, Villa Crespo, San Cristóbal, Parque Patricios y Saavedra recibieron creciente atención de los desarrolladores.”
Al referirse a cuál puede ser la incidencia razonable de un terreno, explica que “todo depende del precio final del proyecto que pueda desarrollarse. En el caso de los tradicionales en zonas consolidadas, la incidencia total en los costos del emprendimiento se ubica entre un 35 y un 40%. Los costos de construcción, entre 650 y 700 dólares, sin IVA ni honorarios profesionales”.
Gómez atribuye la firmeza en los valores de los lotes a la atomización de la oferta, que está en manos de particulares, a los bajos costos de mantenimiento, y a las regulaciones urbanas, que provocan escasez de suelo. “Por otro lado, en la medida en que los desarrolladores contribuyen a consolidar ciertas zonas, colaboran indirectamente con que el precio de la tierra continúe cada vez más firme. Precisamente es en los lugares más consolidados donde se obtienen los mejores precios finales, los menores plazos y los menores niveles de riesgo.”


Necesidad del crédito

Jorge Toselli coincide en que los terrenos son la mayor falta del momento y el rubro que mayor especialización exige del agente inmobiliario. “Se necesita contar con un equipo de arquitectos, contadores, y un conocimiento del Código de Planeamiento Urbano (CPU) para poder elaborar un estudio de la construcción futura. ya que esto es lo que dará finalmente el valor de tasación.” Toselli estima una incidencia que en las mejores zonas puede llegar a cifras entre 900 y 1100 dólares el metro cuadrado. “Los dueños piensan que sigue el auge de la construcción, cuando ya no es así. El último año fue bueno, pero no creo que éste lo iguale. Si se despejaran los nubarrones de la inflación encubierta se podrían otorgar más créditos hipotecarios y mejorar las ventas futuras.”
Agrega que durante 2007 el total de créditos para la vivienda fue del 1,17% del PBI. “Es muy escaso. Habría que poner en marcha la postergada desgravación impositiva para el constructor que hiciera unidades para alquilar.”


Con prudencia

Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), sugiere: “De mantenerse estables los precios de venta de las unidades que se construyan, que es lo más probable , y los costos de construcción en alza (un 30% en el último semestre), habrá que ser muy prudentes al estimar el costo de la tierra”. Opina Esquerro que los terrenos tendrían que bajar, porque no hay alternativas. “Otra posibilidad es buscar zonas de la ciudad donde todavía los lotes sean accesibles y esperar que el gobierno de la ciudad realice obras de infraestructura en esas zonas menos buscadas.”
Asegura que, en principio, con las incidencias actuales en los lugares más buscados, “para el desarrollador no cierran los números porque no se vislumbra que vayan a subir los precios de venta en dólares, aunque sí los costos de construcción”.
Se refiere después al tema de los créditos. “Sin financiación no se pueden pagar fácilmente los valores actuales. Además, las ventas están sostenidas como refugio de valor, pero los compradores de departamentos no pagarán cualquier precio.”


El pago, en metros cuadrados

Mario Gómez, de Toribio Achával, explica cómo se negocia habitualmente la venta de lotes para construir emprendimientos.
“Es habitual que los propietarios de la tierra no quieran desprenderse de ella a cambio de dinero y sí, en cambio, prefieran recibir, en proporción a su aporte, una cantidad de metros cuadrados en unidades funcionales del edificio que se construirá.
“En estos casos, la estructura jurídica del fideicomiso es muy apropiada para que el dueño de la tierra aporte comodifuciante del terreno y, una vez cumplido el objeto del fideicomiso, reciba los metros cuadrados que se acordaron originalmente.
“Es decir que después de haberse realizado la obra, el que aporta el terreno donde se levantó recibirá como beneficiario algunas unidades funcionales.”

Rafael Giménez, 26 de enero de 2008
Publicado en La Nación

Indice de Novedades