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ALQUILERES
DESALOJO DE INQUILINOS PARA CONSTRUIR O AMPLIAR

Se puede desalojar para ampliar la capacidad locativa o revalorizar el inmueble.
 

Por Enrique Abatti, Ival Rocca (h) y Armando Pepe (*) 

Desalojar y construir. Nuestro Código Civil permite rescindir un contrato de locación vigente y desalojar al locatario para acrecentar la capacidad locativa del inmueble o introducirle mejoras que lo revaloricen como mínimo en un 10% de la valuación fiscal. (art. 1507 inc. 4º).
Se trata de la posibilidad del locador para resolver anticipadamente el contrato desalojando al locatario, incluso durante la vigencia del plazo mínimo legal de dos o tres años, según se trate de vivienda o de los restantes destinos. El fin de la ley es incentivar al locador a aumentar la capacidad locativa mínima en un 10% del valor fiscal de la parte dada en locación, lo cual en la práctica representa una proporción menor al valor real de la propiedad, porque es sabido que en mayoría de los casos la valuación fiscal es diferente del valor de mercado.

Desarrollo inmobiliario. Esta figura abre las puertas al desarrollo inmobiliario para fincas que tienen contratos de locación vigentes, que impiden su evolución de acuerdo a las necesidades del mercado, caso de inmuebles ubicados lugares que se han revalorizado y pueden destinarse a nuevos edificios.
El derecho del locador a desalojar por esta causal, amplía el horizonte negocial y el desarrollo edilicio, al permitir incluir a viejas propiedades u otras que no han alcanzado sus límites máximos de construcción, llegar a totalizarlos si conviniera o ampliarlos según las necesidades. También y aunque no se amplíe la superficie, puede tratarse de mejoras que no sean un simple mantenimiento de la finca.

Más edificios, más locaciones. El sistema cumple un fin eminentemente social, porque antepone el interés particular del locatario al general de la sociedad, que requiere de un desarrollo constante de la capacidad locativa acompañando el crecimiento de las ciudades.
De todos modos, siempre hay que tener en cuenta el destino, porque si la locación es residencial habrá que ampliarla para vivienda, si fuera comercial también deberá respetarse el rubro, por lo tanto, la ampliación deberá respetar el destino contemplado en el contrato a rescindir.
Este sistema requiere de notificaciones, proyectos y eventuales acciones judiciales que no es del caso desarrollar aquí, pero que explicamos en nuestra obra “1500 Modelos de contratos ...”, tomo VI, Colección Abacacía, Bs. As., 2008 y en www.garciaalonso.com.ar.

Rescindir la locación. Por ej., si un locador tiene un inmueble alquilado para vivienda con ubicación estratégica sobre una importante arteria y algún desarrollador inmobiliario le ofrece comprarlo, puede –aunque la locación esté vigente y el inquilino “al día” en sus obligaciones- desalojar sin indemnización, porque la ley lo autoriza.
Desde luego, para que esto prospere, deberá tratarse de un proyecto serio, comenzarse inmediatamente y cumplirlo en el plazo habitual de cada obra, pues en caso de incumplimientos, sean de plazos, destinos o construcciones, existen sanciones pecuniarias para el locador, graduales según los daños causados al locatario.

Aumentar la superficie más que conservar. En el desalojo por mejoras es menester que éstas aumenten la capacidad locativa del inmueble, por lo que no procederán si sólo tienden a la conservación del edificio, como cuando las anunciadas se limitan a refecciones de pintura, revoques, techos, pisos, etc.
Para que se tenga por cumplida la carga de efectuar las mejoras, no es necesario que las anunciadas se realicen en su totalidad, si superan el 10% mínimo de ampliación y, aunque respetando el destino, no sean las mismas proyectadas.
Si el inquilino ocupaba sólo parte de la finca, el porcentaje legal de las mejoras a introducir debe calcularse en proporción a dicha parte, no a la totalidad del valor del inmueble.

Beneficios para el desarrollo inmobiliario. Es evidente que ante el actual “boom” inmobiliario, habrá muchos desarrolladores interesados en obtener, dentro de la escasez del mercado, terrenos aptos para nuevos emprendimientos y, por otro lado locadores con alquileres rezagados deseosos de revalorizar sus propiedades, todos a quienes esta norma poco conocida brinda su generoso respaldo.

(*) Presidente, vicepresidente y secretario, respectivamente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Estudio Abatti & Rocca Abogados, 4315-0135.


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