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Cada día más caros

Los alquileres de viviendas trepan considerablemente debido a la inflación que se niega, pero la gente percibe. Se agregan la escasa oferta, una demanda que presiona sobre las unidades más chicas y el tentador mercado del turismo
 

Una decisión dificil frente a una oferta que escasea


Los operadores coinciden en que es escasa la oferta en el segmento más buscado del mercado de alquileres, es decir, del monoambiente a los dos dormitorios. La demanda es muchísimo mayor y, en consecuencia, se encuentra con valores que parecen no terminar de crecer.
Sin embargo, la rentabilidad para el propietario se mantiene estable en los últimos tres años, con un leve crecimiento. Lo que no se ha mantenido así son los valores de venta sobre los que se calcula el alquiler. Además, en casi todos los casos, el inquilino deberá afrontar también el monto de expensas, que no dejan de crecer, y el ABL.
Hace un par de años algunos operadores suponían que en la medida que se fueran terminando las obras de los nuevos edificios, una parte de esos departamentos se volcaría a la renta, con lo cual la mayor oferta terminaría por equilibrar los valores. Sin embargo, una parte de ese material, en general departamentos muy bien ubicados y con algún equipamiento, se volcó al mercado turístico que ofrece mejores rentas.
Para el potencial inquilino la firma de su contrato equivale, en un dos ambientes, a unos 3500 pesos. Un tema de discusión siempre es el porcentaje de aumento cuando se renueva el contrato. No hay estimaciones ciertas porque depende de lo que se haya pactado. En general se establece un monto escalonado cada año, con una diferencia del 10 al 15% para compensar la inflación. Según los operadores, la diferencia puede ser del 30% más para adecuarlo a la realidad actual, aunque según representantes de los inquilinos la diferencia es mucho mayor.
Jorge D Odorico opina que la fuerte demanda de alquileres que presiona sobre los departamentos chicos "se debe a la falta de créditos accesibles. Para jóvenes que quieren vivir solos, estudiantes del interior o parejas que recién empiezan es la única solución". Dice que los contratos escalonados suponen un ajuste cada año, según la inflación, de un 12-15%. "De este modo, al finalizar el contrato no hay diferencias de precio con el mercado de mucho más de un 20 por ciento."
Alejandro Silberman, de Lacroze Propiedades, estimó el aumento entre un contrato y otro en el orden del 30%. "Ocurre que Barrio Norte es una zona muy requerida por su cercanía, fáciles accesos y muy atractiva para el turismo. Muchas unidades no se ofrecen para la demanda tradicional, sino para turistas, y por eso los departamentos se presentan impecables y muy bien equipados.
"Además hay una creciente demanda de unidades para profesionales, consultorios e institutos."
Para Rafael Baigún, un dos ambientes en Barrio Norte promedia los 1100 pesos. "Los más caros y mejor equipados, si son chicos, también tienen mucha demanda." Agrega que el que está buscando debe decidir rápido porque no ingresa nueva oferta. "No es que el propietario retacee su departamento, sino que las nuevas unidades se dirigen a un mayor poder adquisitivo. Baigún pone un ejemplo. "Si un dos ambientes bueno se cotiza en 90.000 dólares, la expectativa de renta sería 500 dólares por mes, o sea, 1600 pesos. Es decir, el propietario busca otro nivel de inquilino. Lo que el mercado requiere ahora son los dos ambientes en 700 pesos, y esto es muy difícil de conseguir."
Claudio Mazur, de Mazur Arquitectura Inmobiliaria, dice que si bien la renta para el propietario tiende a estabilizarse en el mismo porcentaje, "los alquileres suben al ritmo de la revalorización de los inmuebles. Esto tiene sus dificultades porque aumenta a mayor ritmo que los ingresos".
Coincide, además, en que una buena parte de la oferta se destina al mercado turístico. "Nosotros estamos volcando desarrollos hacia este perfil. Se trata de unidades bien equipadas, a veces con plasma de 32 pulgadas, que se pueden alquilar a 300 dólares por semana. Si se toma el cálculo de la inversión desde que el edificio está en el pozo, la expectativa de renta es del 18% anual."


Propuestas

Desde la otra vertiente, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, sostiene que según el Indec, mientras el nivel de precios en lo que va del año creció el 1,4%, los alquileres subieron el 4%. "La realidad es que se renuevan con un 100% de aumento y cláusulas indexatorias. Además, las expensas subieron y también el ABL, que pagan los inquilinos. Es una situación difícil porque se ha masificado."
Desde la entidad, Marini propone la creación de un servicio de mediación locativa y un fideicomiso de garantía. "Este se crearía con los depósitos que dejan los inquilinos al formalizar el contrato. Si se toman sólo 400 pesos por contrato, serían 30 millones de dólares. Sería una garantía para los propietarios porque el fideicomiso daría la fianza y se perfeccionarían los contratos."
También propone imitar políticas de desgravación impositiva que hacen estados norteamericanos a las empresas que construyan inmuebles destinados al alquiler.


Escalonados

En la opinión de Miguel García Muro, como los contratos se hacen escalonados, "cuando llega el momento de renovarlos no hay diferencias importantes sobre los valores actuales de la plaza. En general se negocia y se acuerda un precio para el primer año y otro para el segundo, ya que el alquiler guarda un correlato con el valor de la renta".
Según el empresario, "los que se quejan de los valores insisten en plegarse a la moda de vivir en Belgrano o Recoleta, barrios donde el metro cuadrado se cotiza mucho más alto que en otros como Paternal o Boedo".
En su opinión, los departamentos valen lo que la gente está dispuesta a pagar. "En 2001 un empleado de comercio percibía 350 pesos, hoy esa cifra ascendió a 1200. Los alquileres han seguido una tendencia acorde."
Claudio Mazur, por su parte, agrega algunos datos de la tendencia general para captar como inquilinos a los turistas que visitan Buenos Aires.
"Si bien hay edificios que ahora se hacen con ese objetivo, también se agregan a este mercado unidades de no más de 10 años, pero que han sido equipadas con Internet y buenos servicios, entre los que suele incluirse un gran plasma, video, DVD y moderno mobiliario. Además, son unidades que están en edificios con pileta o algún amenitie."

Rafael Giménez, 15 de marzo de 2008
Publicado en La Nación

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