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COCHERAS
Fuerte demanda y pocos espacios

Debido a la baja rentabilidad de estos inmuebles, a diferencia de lo que ocurre con los proyectos residenciales, los inversores se muestran desinteresados por los estacionamientos en la ciudad de Buenos Aires
 

Hay pocos lugares en relación con el crecimiento del parque automotor


Hoy, los dueños de los automóviles que transitan por la ciudad de Buenos Aires se enfrentan diariamente con la difícil tarea de encontrar un lugar para estacionar su vehículo. En los últimos tiempos, la demanda de estos lugares se ha incrementado, pero no así su oferta. Hoy, los garajes y estacionamientos con espacios disponibles son el sueño de cualquier porteño al volante.
Sumado a eso, en el año último se vendieron 570.000 autos, cifra récord, y en enero de 2008 la tendencia continuaba. Según números publicados por la Asociación de Concesionarios de Automóviles de la República Argentina (Acara), en febrero, tan sólo en la Capital Federal, se registraron 13.838 patentes nuevas.
A pesar de ser un negocio que no requiere de tareas complejas, con pocos empleados y bajos riesgos, muchos de los terrenos que se utilizaban como garajes fueron vendidos. "El crecimiento del parque automotor fue a contramano de los estacionamientos, y en muchos casos esos espacios se destinaron para la construcción de viviendas", comenta Hugo Menella, de Menella Propiedades.
A su vez, la escasez de terrenos en las zonas del Centro y en los barrios, sumada al crecimiento de los valores de la construcción, además de controles e impuestos, han ocasionado la reducción de garajes y estacionamientos. "No hay construcciones de nuevas playas. Además, los estacionamientos subterráneos son muy costosos y demandan inversiones muy importantes", cuenta Juan Badino, de Forcadell Badino.
Por otro lado, dejando de lado el factor de la inversión, para tener un estacionamiento son necesarios espacios grandes, de doble o triple frente, difíciles de conseguir en la ciudad, ya que la mayoría fueron vendidos para la construcción de viviendas, debido al mayor margen de ganancias que generan. "En Barrio Norte, en un lote de 1000 m2, de doble frente, hay espacio para 40 cocheras de 25 metros cada una, y cada una puede venderse a 20.000 dólares, lo que hace un total de 800.000 dólares. Pero ese mismo lote, construyendo 4000 m2 y vendiendo a 600 o 700 dólares el m2, vale alrededor de tres millones de dólares", explica Rafael Baigún, director de operaciones de Baigún Propiedades.
Aunque el precio del alquiler en un estacionamiento se sitúa en un promedio de ocho pesos por hora, y entre 300 y 500 pesos por mes, dependiendo del barrio, la rentabilidad del negocio sólo se sitúa en el 0,70%, según Armando Pepe, de la firma homónima, razón por la cual se explica la conveniencia en la venta del predio para fines edilicios.


Para comprar


En caso de decidirse a comprar una cochera, hay que estar dispuesto a invertir entre 5000 y 30.000 dólares, depende de la zona, si está ubicada en planta baja o subsuelo y si es por rampa o ascensor. "En una zona como Recoleta, de autos grandes, una cochera ubicada en subsuelo por rampa en planta baja, primer piso o primer subsuelo, cuesta entre 25.000 y 30.000 dólares, mientras que en San Cristóbal el precio está entre 12.000 y 14.000 dólares", detalla Menella.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que no se suelen vender sueltas, sino incorporadas a la vivienda. "En un departamento de Barrio Norte, de 100.000 o 200.000 dólares con cochera incorporada, ésta representa un 10% o un 15% del valor de la unidad, pero en unidades más grandes, de entre 400.000 y 500.000 dólares, la proporción baja", cuenta Badino.
Muchas veces no se construyen cocheras para todos los departamentos, y en las zonas de la ciudad donde hay edificios antiguos , éstos no suelen tener cocheras propias, por lo que tienen que salir a alquilar un espacio para el auto.
"Hoy, el negocio le sirve a una persona que tiene una cochera", concluye Armando Pepe.

Azalía Rivero Pomarino, 17 de marzo de 2008
Publicado en La Nación

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