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Un mercado expectante

Los operadores temen que el aumento en las retenciones desanime a los productores sojeros, que destinaban parte de su rentabilidad a inmuebles; el consumidor común, mientras tanto, demora sus decisiones
 

La primera tarea es la prevención


Es una historia que ya se vivió: suenan las cacerolas y enmudecen los teléfonos de muchos operadores. Y esto ocurre porque se genera incertidumbre cuando se requiere tomar una decisión que por su monto es una de las más importantes en la vida de una persona.
Uno de los factores dinamizadores de la plaza inmobiliaria en los dos últimos años fueron los productores del interior, que volcaron su mayor rentabilidad a los departamentos como resguardo de su capital o para que vivieran sus hijos mientras estudiaban.
Esta actitud inversora se derramó especialmente en ciudades como Buenos Aires, Rosario y Córdoba, entre otras, e impulsó la construcción de numerosos edificios con unidades de superficies intermedias.
Por eso el súbito aumento de las retenciones, en el marco de una inflación que afecta los insumos, abre algunas incógnitas. "Estos meses eran particularmente fuertes en la comercialización de departamentos chicos, bien ubicados, en Barrio Norte y Palermo para chacareros del interior y sus hijos. Pero estas semanas no suenan los teléfonos ni para compra ni para alquiler", admite Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria. "La gente -reflexiona- tiene la cabeza en otra cosa en un momento en que tradicionalmente la plaza repuntaba."
Armando Pepe relata impresiones parecidas. "Las operaciones que estaban en marcha siguen adelante, pero no hay decisiones nuevas porque en esta situación que no termina de resolverse el público se mantiene expectante."
Este año la plaza inmobiliaria presenta algunas condiciones atípicas: escasa oferta en unidades chicas, mayor seguimiento tributario con el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para operaciones de más de 300.000 pesos, turbulencias con las hipotecas en el ámbito internacional, y un nivel de precios estable, aunque sujeto a negociaciones que promedian el 10% en menos cuando no hay elementos que justifiquen adecuadamente la tasación.
Además, la inflación en productos de primera necesidad merma la capacidad para cambiar un inmueble por otro o acceder a la primera vivienda.
Algunos operadores admiten que los valores en algún momento tendrán que tener una relación más razonable con los salarios. Esa brecha, que se fue ensanchando en estos años, la debería resolver el crédito hipotecario, todavía ausente para la clase media.


Cotizaciones

Los valores reconocen distintos segmentos: en el más estándar promedian 900/1000 dólares el m2; hay un escalón superior, entre 1200 y 1500, donde se asimilan los usados a muchos proyectos nuevos, y el superior, alrededor de los 1700/2000 dólares. Más arriba, se despliega el material especial que puede llegar mucho más alto y que atrae a inversores del exterior, que se hicieron fuertes en euros. "A pesar de que los precios pueden hoy estar altos, la compra es una decisión conveniente, incluso mientras se prolongue la turbulencia mundial, porque es el único refugio sustentable de los ahorros", asegura Mariano Oppel.
Explica que la renta promedia el 6% anual en dólares cuando la tasa en el mundo está en el 2,75%. "Comprar es una buena decisión; el secreto está en elegir cuándo uno se retira, es decir, no salir a vender por necesidad."
Añade que el problema de este año será la falta de oferta. "Faltan departamentos de un dormitorio entre 40.000 y 50.000 dólares." Admite que a veces las negociaciones son complicadas, "pero mucho tiene que ver con el precio."
Miguel Altgelt comenta que el 90% de las operaciones son de interesados directos. "El COTI no ha generado un problema y los precios no cayeron, pero se nota la ausencia de inversores. Apostar al dólar no es bueno porque está bajando en el mundo y el banco es una solución parcial; sólo quedan los ladrillos. Y otro dato: todas las propuestas inmobiliarias relacionadas con el turismo tendrán éxito este año."
Fernando Cancel, de Kantai, agrega que será un año de precios más razonables "porque el mercado no absorbe cualquier tasación. Además, ahora con el COTI nadie va a pedir un disparate porque si después se vende por menos tendrá que explicarlo a la AFIP".
Coincide en que es momento de comprar, "siempre que se encuentre lo que se busca, porque no hay mucho en oferta. Salvo casos especiales, los valores seguirán estables".
Para Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, "las perspectivas son buenas, pero la crisis con el agro y el tema de los cacerolazos generó incertidumbre en el comprador común, no tanto en el inversor. Los vendedores se mantienen hoy firmes en sus cotizaciones, aunque se puede cerrar con un 5% en menos. Considero que los precios se mantendrán estables en los próximos meses, salvo que aumentara la demanda, aunque por el momento se mantiene en el mismo nivel".
Hugo Mennella destaca que el COTI generó en estos días algún desconcierto en la gente, pero la situación se fue ordenando. "La dificultad pasa porque es un sistema lento y hay días en que es difícil entrar."
Coincide en que escasean departamentos usados de dos y tres ambientes. "Las unidades nuevas chicas y medianas se venden rápido. Arriba de los 200.000 dólares, el mercado está más tranquilo. En este contexto habría que hacer más rápidos los permisos de obras para no crear incertidumbre entre los inversores."
Finalmente, Matías Puente confirma el alza sostenida de la demanda en departamentos de uno y dos dormitorios, "con la consecuencia de precios firmes, e inclinados a experimentar alzas".
Asegura que los departamentos usados se terminan pagando a 1400 dólares el m2, que en los nuevos puede llegar a 1900. "Conseguir en Villa Urquiza un dos ambientes bien ubicado, de 10 a 15 años de antigüedad, se convierte en una tarea de no fácil resolución."
Como los demás operadores, Puente espera un primer semestre sin mayores alteraciones en los valores.

Rafael Giménez, 29 de marzo de 2008
Publicado en La Nación

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