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Lotes caros, casi inhallables

La incidencia sobre la futura construcción supera los US$ 700 / 800 el metro cuadrado, a la que se suman costos en alza; así, los nuevos proyectos deben ajustar todos los detalles para resultar rentables y posibles para la demanda
 

Sin duda la tierra es la perla escondida del actual negocio inmobiliario. Su valor, para preocupación de los desarrolladores, se relaciona con esa escasez, con el hecho de que es un activo que no se renueva y con la capacidad que ofrezca de construir sobre ella.
La ecuación da un número que no ha dejado de crecer y que según los operadores se ubicaría en la actualidad, en el corredor norte de la ciudad, en un promedio de 700/800 dólares el metro cuadrado de incidencia sobre la futura construcción.
Si a eso se suman US$ 700 de costo de la obra, se obtiene un promedio de 1300 dólares, sólo para empezar. Luego habrá que esperar dos años a que la obra se encuentre en condiciones de venta.
Y aquí aparece la incógnita final. ¿A cuánto habrá que vender para obtener rentabilidad? Y otra inevitable, ¿lo pagará la demanda en ese entonces?


En el ámbito urbano

Un estudio realizado por la Dirección de Estadísticas del GCBA ubicó en septiembre de último 1578 terrenos en el ámbito urbano, con un precio promedio de 985 dólares por m2. El valor más bajo fue en 2002, con 213 dólares.
En junio de 2005 los precios superaron a los anteriores a la devaluación y desde entonces, dice, se oberva un crecimiento sostenido en dólares.
Si bien el estudio es de septiembre último se estima que las condiciones no variaron demasiado a la fecha.
"Los costos actualmente son un factor de incertidumbre -dice Mario Gómez, de Toribio Achával-. Hay que tomar decisiones a dos años, con costos sobre los que incide la inflación."
Explica que la tierra urbana mejora sus valores a medida que se consolida la ciudad, fenómeno que se da en todo el mundo. "Es muy difícil que el petróleo vuelva a los valores de una década atrás. Los terrenos urbanos tienen el mismo comportamiento."
Gómez agrega un dato: En 1980, la incidencia de un terreno en Recoleta estaba entre 200 y 300 dólares el m2; hoy será muy difícil conseguirlo a menos de 700.
Asegura que en este contexto, los proyectos con más posibilidades de éxito son los departamentos de uno a tres ambientes, "pero diferenciándose de la competencia del usado de buena calidad. En este aspecto los amenities son un valor agregado".Agrega que si bien generalmente el dueño del terreno no tiene apuro por venderlo por su bajo costo de mantenimiento o porque muchas veces vive en esa casa que será finalmente demolida, "tiene dificultades para imaginar en qué reinvertirá esa plata. Con los emprendimientos inmobiliarios, en cambio, tiene resuelto el tema porque muchas veces solicita en lugar de dinero, metros cuadrados para utilizar después, vender o rentar".
La situación, dice, "es un desafío para los que profesionalizaron la actividad y tienen armados sus equipos para hacer lo que saben hacer: construir".
Jorge Toselli, de J. T. Inmobiliaria, pone el acento en el actual proceso inflacionario. "Al costo de la tierra, unos US$ 650 el m2 habrá que sumar unos 700 dólares el m2 de construcción estándar buena. Con ese resultado se puede vender a US$ 2000 en zonas buenas del Barrio Norte, pero no en cualquier otro barrio."
Toselli aclara que se trata de costos actuales, "pero hay un proceso inflacionario que incidirá sobre el año y medio que demandará la construcción, con lo cual la rentabilidad será mucho menor. Además, el proyecto tiene que adaptarse a las necesidades futuras de la demanda, por lo que hay que conocer muy bien cada barrio para saber las posibilidades de comercialización futura".
Coincide con Mario Gómez en que los proyectos de departamentos chicos tienen buena demanda y son los que aglutinan hoy la mayor parte de las búsquedas.


Dinero o metros

Toselli agrega otro dato. "El dueño de un lote cerca de la calle Melo negoció ocho departamentos de tres ambientes, que recibirá en 13 meses, un 25 por ciento de la obra total. De este modo ya tiene su dinero invertido y, además, cuando concluya la construcción tendrá en su poder un departamento con mucha demanda de locatarios."
Insiste en que los nuevos proyectos, con lotes más caros y costos en crecimiento, "habrá que pensarlos en los menores detalles. Si se pueden hacer semipisos grandes, tal vez convenga más, pensando en el futuro cliente, construir unidades de tres ambientes más compactas, con baño y toilette."

Las obras deberán definirse con mayor profesionalismo



Inflación

Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), expresa su preocupación por el aumento de los costos de construcción. "Además, los contratistas no quieren para los contratos futuros cerrar precios que no incluyan cláusulas indexatorias. Más allá del costo de los terrenos, ésta es la situación más delicada por la que atraviesa la actividad." Admite Esquerro que si bien las unidades terminadas han subido en dólares, "pensamos que no pueden subir más porque la inflación no sólo afecta la construcción, sino también la capacidad de ahorro del comprador genuino".
De este modo, terrenos caros y costos en ascenso configuran una ecuación difícil. "Por ese motivo no se ven tantos lanzamientos nuevos y los últimos se desarrollan sobre lotes adquiridos con anterioridad."
Agrega que como desarrollador no pierde la esperanza de que el Gobierno genere condiciones para que la vivienda se transforme en un bien más accesible para la clase media.


Crecimiento moderado

"Durante 2007, Villa Urquiza, con casi 200.000 m2 aprobados de obra nueva fue el tercer barrio de la ciudad en crecimiento, tendencia que se ratifica este año, de la mano de una actividad más moderada", dice Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria. Agrega que en el marco de un escenario económico más complejo, los desarrolladores son cada vez más exigentes sobre orientación y medidas del frente y codificación. Al referirse a los precios, dice que "en Vila Urquiza, en el mejor sector residencial, la incidencia oscila en los 450/550 dólares el metro cuadrado; en cambio, del lado norte de la estación, se ubica en unos 300".


Terrenos e incidencias
  • P. Goyena y Centenera, 866 x 35, a construir 8 pisos, US$ 1.200.000 (US$ 750/m2)
  • Larrea y Peña, 8,66 x 38, a construir 8 pisos, US$ 1.300.000 (US$ 1080/m2)
  • P. de Melo y Uriburu, 8,66 x 35 m2, a construir 9 pisos, US$ 1.200.000 (960/m2)
  • Fitz Roy y Charcas, 123 m2, a construir 2 pisos, US$ 250.000 (US$ 675/m2)
  • Bauness al 2000, 8,66 x 30, a construir 7/8 pisos, US$ 405.000 (US$ 400/m2)
  • Bauness 2200, 8,66 x 32, a construir 7/8 pisos, US$ 600.000 (US$ 500/m2)

Rafael Giménez, 3 de mayo de 2008
Publicado en La Nación

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