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Alquileres, por las nubes

Se realizan ajustes anuales con aumentos del 15%; se estima que si no hubo actualizaciones durante los dos años del contrato el incremento puede llegar al 40 por ciento, y aún más
 

La falta de créditos complica al inquilino


Mientras algunos denuncian la vuelta de la indexación y confirman las subas escalonadas, los alquileres de departamentos en Buenos Aires no escapan a las variables económicas del país, como la inflación; es por eso que cada vez se dificultan más las negociaciones entre propietarios e inquilinos a la hora de renovar un contrato. Hoy, la ecuación es ésta: la mayoría de los contratos de locación vigentes son escalonados y varían su precio a fin de cada año. Si debe repactarse totalmente, el valor del ajuste puede ser del 40/50 por ciento.
En general se acuerda un precio para el primer año y otro para el segundo. De esta manera, el inquilino sabe cuánto pagará durante un año; para el propietario el ajuste es conveniente porque la inflación puede dejar muy bajo el valor pactado de antemano por los dos años.
El locador logra una todavía atractiva rentabilidad del 7 por ciento anual.
"Los alquileres no se pueden indexar, pero las propiedades han subido en dólares, lo que arrastra el alquiler en pesos. Además, la falta de créditos hipotecarios propicia que la gente indefectiblemente siga alquilando", explica Héctor D Odorico.
Agrega que si es un inquilino cumplidor, el propietario se sentará con él a negociar tres meses antes del término pactado y llegarán a un acuerdo. "El mercado no refleja que los alquileres subieron un ciento por ciento. No olvidemos que las expensas también subieron y que en la Argentina hay una inflación que no es la que conocemos, con un dólar planchado desde hace 4 años. La oferta y la demanda manejan el mercado; en zonas como Caballito, Flores o Almagro, los dos ambientes cuestan entre 800 y 900 pesos; los tres ambientes, 1200 a 1500, y los cuatro, 1500 a 2000.


Ajustes

Dice D Odorico que se realizan los contratos escalonados e insiste en que la demanda define los alquileres, "y es muy probable que en el transcurso del año queden desfasados".
Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Carlos Sotelo, los alquileres evolucionan con la economía en general. "Un 20 a 25 por ciento es la diferencia entre abril del año pasado y abril de este año. Una unidad de 1000 pesos puede haber subido a 1200 o 1250. Los contratos que vencen tienen un retraso en los valores de 24 meses por la inflación. Ahora, generalmente, se acuerda un monto total de dos años y se ajusta al final del primero; eso no es indexación, y las condiciones siguen siendo las mismas: un garante propietario y un mes de depósito." A falta de un índice de ajuste, algo que de hecho está prohibido por ley, en el alquiler no es posible considerar que la variación sea en todos los casos la misma. Aunque en el mercado se tiende a escalonar en iguales proporciones y por esa razón puede estimarse las subas porcentuales que están previstas para este año en los contratos que ya se iniciaron en 2007. En general, según la opinión de los brokers, se están pactando subas del 15 por ciento para el segundo año de contrato, aunque en la realidad a veces el incremento es mayor.
Damián Baigún, de la inmobiliaria homónima, explica: "La demanda es sostenida y la oferta es buena, aunque el inquilino es muy selectivo a la hora de decidirse a alquilar una unidad. Los departamentos de dos y tres ambientes son los más buscados, y hoy las subas rondan el 15 por ciento anual, pero los propietarios dicen que la inflación supera largamente ese porcentaje y están cobrando el mismo valor durante 11 meses, por lo que cuando se termina el contrato está siempre por debajo de los valores de plaza; por otro lado, los inquilinos también se quejan por los aumentos. Un 20 por ciento de los edificios que vendemos se destina a alquiler y la demanda de inversores es alta".


Valores

En la firma informan que las unidades usadas en Barrio Norte, Palermo o Belgrano, de un ambiente, se alquilan como promedio en 800 pesos; las de dos, en 1000, y las de tres, en 1250. Para el caso de los departamentos a estrenar, el monoambiente se alquila en 1200; el de dos, en 1500, y el de tres, en 2000 pesos.
Otra de las variantes que entra en juego en el complicado tema de los alquileres son los aumentos de sueldos de los locatarios, a eso se refiere Ricardo Theiller, profesor investigador del Instituto de Economía de la UADE. "El aumento de los sueldos de los inquilinos contribuye a impulsar la demanda de alquileres. Vemos que el mercado se ha segmentado: clientes del exterior, el interior, estudiantes y el tradicional de viviendas. Esta segmentación ha restado oferta a lo residencial. En Barrio Norte, Recoleta y Caballito se han elevado los valores, y los nuevos contratos pueden ajustarse hasta un 50 por ciento en algunos casos. Por ejemplo, un alquiler de 600 pesos, sin expensas, en un dos ambientes es esperable que hoy se alquile a 900, pero hay quienes opinan que ya no se encuentran por menos de 1000 pesos."
Agrega: "El alquiler sigue siendo una buena opción, porque la rentabilidad es del 7 a 8 por ciento anual. Hoy, el valor del metro cuadrado es la base de cálculo para el valor del alquiler".


Más que la inflación

Muy diferente es la opinión de Radamés Marini, titular de la Unión Argentina de Inquilinos: "Hoy, los contratos incluyen cláusulas de actualización y se ha creado una especie de falsa demanda insatisfecha, y todo ello ha permitido que los alquileres crecieran en 2007 dos veces y media por encima de la inflación. El año último, los alquileres subieron un 50 por ciento, porque se renovó la mitad de la planta".
Dice que hay unos 238.000 contratos en Capital Federal, 500.000 en la provincia y más de un millón en el país. Este año se completa la renovación de la planta, y en 2009, serán alquileres nuevos.
"Se renuevan al final del contrato y se incluyen cláusulas indexatorias, del 20 al 30 por ciento, lo que es ilegal. Estamos tratando de crear un espacio público para discutir el precio de la locación, la calidad y la estabilidad del inquilino en su hogar, porque muchos alquilan hace más de 10 años y formaron su familia en esa casa. El valor del alquiler no se puede discutir mano a mano con el dueño, habría que establecer una pauta, como con los salarios. El Gobierno se preocupa por otros temas, pero no por éste y ahora amenazó con sacar los alquileres del Indec."


Testimonios

Eduardo Requejo, de 33 años, está en plena búsqueda de un departamento para alquilar y no le resulta sencillo. "Como no hay crédito, porque existe un tremendo desfase entre el valor de la propiedad y los ingresos, muchas personas que podrían comprar deben volcarse al alquiler. Entonces se ofrecen unidades de mala calidad a precios inflados, con comisiones inmobiliarias que son costosas y sin garantía de mantener el precio en los dos años de contrato. Buscamos por Barrio Norte, Palermo, Núñez, Belgrano, todo el corredor norte de la Capital. Tres ambientes, sin dependencias, se cotizan entre 1500 y 1900 pesos, más expensas, ABL y comisión inmobiliaria; dos meses de alquiler de depósito, y otro mes de anticipo. Los tres ambientes con dependencias, entre 2000 y 2200 pesos, algunos ponen directamente un precio para el primer año y otro para el segundo, y muchos ponen cláusulas de renegociación cada seis meses."
Distinto es el caso de Martín Lacrouts, que alquila desde hace 5 años el mismo monoambiente en Recoleta. "Alquilé a los dueños y volvimos a firmar contrato hace un año por 24 meses, y convinimos que el ajuste del valor locativo se expresará en el nuevo contrato. Pagué hasta marzo de este año, 850 pesos con expensas y servicios, y ahora abono 950. Tenemos con los dueños un muy buen trato, yo les cuido el departamento y ya son 5 años de relación. El edificio donde vivo está lleno de extranjeros que alquilan."

Juan Fernández Mugica, 17 de mayo de 2008
Publicado en La Nación

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