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El mercado, con más dudas que certezas

Se desaceleró la actividad, pero si persiste la inflación los players consideran que habrá también caída de la oferta. Calculan el precio de la construcción entre US$ 700 / 800 más IVA, y hasta 1000 en obras premium. Los usados de muy buen nivel alcanzan cotizaciones cercanas a las de los nuevos
 

El Real Estate, y por supuesto todos los mercados, había incorporado en la dinámica cotidiana, y por lo menos durante más de tres años, un escenario estable. Un tiempo que hoy casi todos añoran, aunque lo más cercano a la verdad es que en la Argentina la gente está más habituada a vivir con más períodos de incertidumbre, en ciclos imprevisibles, que en etapas de cierta tranquilidad. Sin eufemismos, la inflación está de nuevo afectando la economía del país desde hace meses, y es fácilmente comprobable porque impacta directamente en el bolsillo de la gente. La inflación no surge por el efecto de otras cuestiones como el conflicto con el campo, por ejemplo, porque es un fenómeno que se advierte desde hace varios meses, pero en este nuevo escenario llega con otra intensidad.
José Azpiroz Costa, director de Bullrich, dice sin vueltas: "Es cierto que los teléfonos suenan menos en la oficina. En el país pasa lo mismo. El conflicto actual no ayuda en ninguna actividad. Sin embargo, un dólar devaluado y una inflación no menor hacen del ladrillo una zona franca protegida. El costo de la construcción creció un 55% en dos años; el de los terrenos, hasta un 80% promedio". La ausencia de terrenos ABC1 encarece las propiedades. Dice Azpiroz Costa: "Todo desarrollador que empezó a construir en 2005 está terminando sus obras. Pero el riesgo existe: nadie puede decir construyo un poco y veo cómo viene el mercado. De acuerdo con eso sigo" .
Y agrega: "Ahora no aparece el crédito mayorista ni para el consumidor último. La ausencia de terrenos en zonas ABC1 encarece las propiedades. Es difícil encontrar incidencias menores a 900 dólares el m2; además, el metro cuadrado de construcción muy buena supera holgadamente los 800 dólares. Pese a eso, quienes construyen, buscan materia prima. Y quien lo hace termina sintiéndose desprotegido si va a cobijarse en una tasa de interés menor que la inflación".
¿Entonces hay que invertir en ladrillos? Algunos con dinero en la mano toman esa iniciativa para resguardarlo en algo siempre seguro.
Hernán Moyano analiza el momento actual: "Creo que el mercado en estos días se ha retraído de manera notable. En relación con los precios, me parece que en muchos casos (en Puerto Madero, por ejemplo) alcanzaron niveles que la demanda no puede pagar; eso mismo ha sucedido también en otros barrios porteños, y ahora se están acomodando. Si calculamos 3000 dólares el m2 en Puerto Madero es un valor aceptable para unidades de calidad, aunque depende de la propuesta. Existen precios distorsionados, pero son consecuencia de la inestabilidad del momento".
El empresario, que siempre consideró el aporte de los inversores del exterior como un factor de crecimiento, deja trascender que algunos extranjeros que estaban mirando el Real Estate local están desanimados y prefieren esperar un momento más propicio para hacer negocios.
"Se ha perdido el equilibrio entre las variables y los valores son altos para construir; hoy es muy difícil que un desarrollador se anime. ¿A cuánto tiene que salir a vender si el precio de construcción ronda los 800 o 1000 dólares el m2? Aun así hay quienes en estos días hacen una apuesta fuerte por el país con la construcción de torres de oficinas en Puerto Madero. Pero son casos aislados."
Mientras afirma que la posibilidad de volver a planificar créditos se aleja nuevamente en este clima de incertidumbre, advierte que caerá la oferta y probablemente también la magnitud de los proyectos. En este aspecto coincide con Issel Kiszpermid, presidente de la firma desarrolladora Dypsa. "La inflación y el conflicto con el campo no pasan inadvertidos. Sus efectos obligan a la gente a postergar sus decisiones en el corto plazo hasta que se aclare el panorama. La desacelaración de la actividad implica una retracción de la demanda; se incrementan los costos, mientras que las rentas caen y se desanima a los inversores. Cualquier edificio hoy de costo industrial cuesta entre 700/750 dólares más IVA sobre los m2 totales; si calculamos los propios, llegamos a 1000 dólares el m2 más IVA, además del costo del terreno y los gastos impositivos." Con respecto a los precios, Kiszpermid es contundente: "La demanda caerá, pero no los precios; habrá una caída también de la oferta en el segmento premium; el valor de las unidades usadas y el de las nuevas se acerca". El desarrollador define: "Hace falta pensar en un escenario más estable para recuperar la confianza. Que prime la racionalidad en todo sentido, en un clima más amigable; sólo así los extranjeros volverán a depositar su dinero en el país".

LLa construcción, en un momento difícil



Fuerte impacto

El panorama inmobiliario pierde su brillo. Mariano Oppel, de Oppel Propiedades, define: "En lo que va del año tuvimos dos grandes impactos y casi en forma simultánea. Por un lado, la resolución 2371 referida al régimen informativo en materia de oferta inmobiliaria (COTI), agravada esta última por la resolución general Nº 2439, AFIP. Lo grave y problemático de este asunto no es el control ni la intención de sincerar los valores de escritura del mercado en general, que comparto plenamente, sino, como siempre, la forma en que se implementa. No se puede pasar de una economía altamente informal a una casta y pura de la noche a la mañana. Estos saltos al vacío generan temores y los temores, parálisis. La gente tiene miedo de contar lo que tiene y cuánto vale (sobre todo el que tiene algo para contar), no sólo por un tema impositivo, sino por seguridad. Vivimos con miedo, y todo esto lo único que genera es más miedo, porque no están dadas las condiciones para tanta transparencia". Oppel no olvida otro tema álgido en estos días: "La crisis del campo es muy fuerte. Se puede estar a favor o en contra, pero los perjuicios y las consecuencias afectan a todos. Mucha gente se retira del mercado y posterga decisiones esperando momentos de mayor claridad; esto se refleja en la menor cantidad de visitas y en un mayor silencio en cada oficina; también, en la menor cantidad de oferta, que cayó no menos de un 30%, lo mismo que la actividad en su conjunto. Hoy, los precios se mantienen estables, pero no por mayor o igual demanda, sino por la menor oferta".
Aníbal Montes, de RG Montes, explica: "La crisis actual no es del mercado inmobiliario, sino entre el campo y el Gobierno, aunque indirectamente incide. Pero con este problema se reduce el abanico de posibilidades para colocar el dinero; por el momento se descarta la inversión en el campo y la gente elige entonces los ladrillos. Creo que las dificultades actuales demoran decisiones por 30 o 60 días, pero no afectan el rumbo político; por lo tanto, considero que seguirá igual o mejor, si es que se arreglan los problemas con el sector agropecuario. Creo que la demanda está expectante, pero sigue invirtiendo; no creo que los precios caigan, más bien que se mantendrán.


En ladrillos, a pesar de todo

Fernando Esquerrro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, advierte que hoy el principal factor negativo de la actividad es la inflación. "Afecta toda la economía, pero en relación con el Real Estate, disminuye las posibilidades de compra de la gente, también impacta sobre la oferta, y aleja a los desarrolladores. Sin embargo, para los que tienen capacidad de ahorro, el mercado, tanto de propiedades usadas como nuevas, se mantiene en el inconsciente colectivo como un refugio de inversión; en otra escala, también sucede con los dólares. La gente hoy percibe que se ha devaluado con el euro; es poco lo que se paga en los plazos fijos, y si pretende colocar su dinero afuera las tasas están bajas." A pesar de la desaceleración, explica que el rango más activo es el que corresponde a unidades de entre 50.000 y 100.000 dólares. A la hora de negociar con financiación, el comprador hasta acepta que haya una parte del precio ajustable. "Se decide porque quiere afirmarse en ladrillos. Un dato que brinda una muestra de la caída de la actividad. Las escrituras traslativas de dominio en Buenos Aires durante el primer trimestre de 2007, 23.208; con hipotecas se hicieron 2017. Mientras que en los tres primeros meses de este año se realizaron 23.352 escrituras traslativas de dominio, y sólo 1871 con hipoteca.


Para tener en cuenta
  • El costo de construcción está entre 700 y 1000 dólares + IVA el m2
  • Metros cuadrados construidos en Buenos Aires en 2007, promedio mensual, 257.700; primer trimestre de 2008, 221.500
  • Cantidad de permisos de construcción promedio mensual en 2007, 215; en lo que va de 2008, 149
  • Superficie con permiso en Buenos Aires durante los primeros cuatro meses de 2007, 202.398 m2; en los primeros cuatro meses de 2008, 79.978
  • El costo de la construcción creció 55% en dos años; el de los terrenos, 80%

Adriana B. Anzillotti, 24 de mayo de 2008
Publicado en La Nación

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