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INMUEBLES COMERCIALES
Poca oferta en el corazón de la City

La suerte de Diagonal Norte es la del mercado en general: demanda sostenida y vacancia casi nula
 

Desde su nacimiento, la Diagonal Roque Sáenz Peña se impuso como la más reconocible de las calles porteñas. ¿Qué otra arteria puede jactarse de mantener a lo largo de varias cuadras una misma línea de altura para sus edificios?
Sin embargo, lo más profundo de su carácter distintivo radica en su permanencia como centro neurálgico del diario ajetreo oficinesco. En estos momentos el presente del mercado en la Diagonal Norte no escapa a la situación general del mercado de oficinas, donde la vacancia es casi nula.
En opinión de Roberto Paredes, presidente de Paredes Group, este segmento -en lo que a alquileres se refiere- continúa con ofertas y demandas sostenidas.
Agrega que hay, también, "ciertos pedidos para compra, pero son excepciones, ya que las empresas prefieren volcar sus capitales en negocios o inversiones en bienes de cambio, en lugar de hacerlo en bienes de uso". Según Paredes, son las empresas extranjeras las que mantienen ese concepto: "No sólo aquellas que tienen una estada flotante según los cambios de la economía, sino otras que aspiran a comprar o alquilar en zonas emergentes, como Puerto Madero o San Telmo, y aquellas que apuntan a la zona norte, por la mayor facilidad de acceso".
Respecto de la disponibilidad del parque de oficinas, Paredes opina que siempre hay vacantes, "en tanto se cuente con buenas garantías o cauciones, y se esté dispuesto a abonar los precios de mercado".
En estos momentos, Paredes dispone, entre otros inmuebles destinados a fines comerciales, de un local en Diagonal Norte al 900, cuyo valor es de 5000 dólares mensuales.
Como perspectiva de nuevos emprendimientos de oficinas cercanos a Diagonal Norte, o en la misma artería, advierte que son casi excepcionales. "La cuestión central es que no hay predios para construir nuevos edificios que puedan agrandar la oferta."
En cuanto a los rubros más solicitados para oficinas, observa que perduran los convencionales, "aunque se han incrementado algunos segmentos: turismo, cerealeras, medicina prepaga, inmobiliarias, consultoras y agentes de Bolsa".
Iván Jackson, de L. J. Ramos, observa una desaceleración en el ritmo de toma de decisiones de la demanda. "Es más selectiva, lo cual plantea búsquedas más exhaustivas".
La firma alquila un inmueble en Roque Sáenz Peña 616, edificio Miguel Bencich, 6º piso, de 43 metros cuadrados, a 600 dólares mensuales.


Perspectivas

"La vacancia es casi nula", sostiene, por su parte, Santiago Gómez Carrillo, de Forcadell Juan Badino. No cree, asimismo, que pueda contarse con nuevos desarrollos ya que prácticamente no hay terrenos disponibles para la construcción.
"Lo que sí puede pasar -comenta- es que se reciclen edificios, con el fin de ofrecer oficinas más modernas por dentro, pero manteniendo los estilos de los edificios. En el centro de la ciudad, empero, las alternativas de desarrollar o reciclar nuevos espacios es casi nula."
Refiere que los precios en alquiler pueden oscilar entre 10 y 20 dólares por metro cuadrado, según el edificio y estado de la oficina.
Según otro broker, Carlos Travieso, de Baigún Propiedades, define el actual mercado locatario de oficinas en Diagonal Norte como un panorama que va de moderado a sostenido. Afirma que existen espacios disponibles dentro de la mercadería mediana a chica.
Opina que, por estar próximo a Plaza de Mayo, la concurrencia casi diaria de piquetes, manifestaciones, dificultades para la circulación y cortes de calles empaña un tanto la demanda.
Informa que en venta la oficina más cara allí está entre los US$ 1100 y 1800 por m2, mientras que para alquiler oscila entre los US$ 12 y 25 el m2.
En esta zona, Baigún comercializa un inmueble de 280 m2 en Florida al 100 por 340.000 dólares y otro en Florida al 200, de 320 m2, a 7500 dólares, en alquiler.
Para Ignacio Cabrera, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, los valores en esta zona son inferiores en comparación con edificios de Retiro o Catalinas.
Los precios actuales del mercado arrojan, desde su punto de vista, un número promedio aproximado para la venta de oficinas de 1500 dólares el m2 y US$ 16 para el alquiler.
Un dato que refiere es que algunas empresas multinacionales que no contaban con presencia física en América latina están abriendo oficinas en la zona, dentro del rubro de servicios para empresas, operando como consultoras.
Advierte que, en el rubro oficinas, se siente una disminución de la demanda, lo que genera menos proyectos de construcción. "A comparación del trimestre de 2007 se ha construido menos este año."
Pedro Bravo, de Unibón, juzga que la situación se resume con esta frase: "No hay oficinas.
"Las pocas que se pueden encontrar -comenta- tienen un valor de venta de entre 1700 y 1800 dólares el metro cuadrado. Para alquiler el precio es de US$ 18 a 20 el m2."
Santiago Cardona, de Kantai, coincide con esta valuación. "Los precios de alquileres dependiendo del estado de las oficinas varían entre US$ 17/20 el m2. En venta, donde es muy escasa la oferta, puede oscilar entre US$ 1300/1500 el m2."

Más demanda que oferta para espacios de trabajo



Sin nuevas construcciones

Históricamente, esta avenida ha sido ocupada por entidades públicas, compañías de seguros, y gran cantidad de empresas o estudios distribuidos en unidades pequeñas. En la actualidad eso no se ha modificado en gran medida. Según observa Pablo Manes Marzano, de Colliers, "hay que entender que no hay posibilidades de nuevas construcciones, y que las modificaciones están limitadas al tipo de plantas existentes. Esto, obviamente, es una contra en el momento de llamar la atención del mercado corporativo". Cree que los mayores cambios se dan con la aparición de nuevos inversores y desarrollistas que adquieren los edificios en block, y tras un buen trabajo de reciclaje pueden transformar las plantas y los servicios centrales para llegar a ese mercado corporativo.
Muy cercano a la esquina de Diagonal Norte y Florida se está comercializando el Edificio Tornquist. Sin duda, este emprendimiento será de gran importancia en el desarrollo de la zona. El valor de venta aproximado es de US$ 1600 por m2, con plantas que rondan los 1000 m2.

Bartolomé Vedia Olivera , 26 de mayo de 2008
Publicado en La Nación

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