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Modificaciones en el régimen de información inmobiliaria

Obligación de solicitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)
 

A partir del dictado de la Resolución General (AFIP) 2.371 (BO 21/12/07) se creó un régimen de información respecto de la negociación, oferta o transferencia a título oneroso de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación ubicados en el país, con vigencia desde el 1 de marzo de 2008. La norma establece las obligaciones que deberán cumplir los distintos sujetos -titulares de inmuebles, inmobiliarias y escribanos y funcionarios habilitados- involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles cuando su valuación sea igual o superior a $ 300.000,00.
Sin embargo, en respuesta a las manifestaciones vertidas por entidades representativas del sector inmobiliario y del ámbito notarial relacionadas con la implementación del citado régimen, la Administración Federal de Ingresos Públicos consideró necesario introducir una serie de modificaciones a través de la Resolución General (AFIP) 2.439 (BO 5/05/2008), las que comenzaron a regir a partir del 1/06/2008.
A continuación, mencionaremos las obligaciones y procedimiento a seguir por cada uno de los sujetos intervinientes en las operaciones de compraventa de inmuebles, según se trate de titulares de inmuebles, inmobiliarias o escribanos o funcionarios habilitados.


Titulares de inmuebles

Se encuentran obligados a cumplir con el régimen de información aquellos sujetos responsables por deuda propia (art. 5º de la Ley 11.683), responsables por deuda ajena (art. 6º de la Ley 11.683) y los representantes legales de sujetos residentes en el exterior, en adelante titular o condómino de bienes inmuebles.
En consecuencia, el titular o condómino de bienes inmuebles deberá obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir (lo que suceda primero), sea cual fuere su forma de instrumentación, siempre que algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000,00:
        a) Precio consignado en alguno de los actos aludidos.
        b) Base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares.
        c) Valor fiscal vigente del inmueble de que se trate -cualquiera de dichos valores- .
Idéntico parámetro al mencionado en el párrafo anterior se utilizará cuando se trate de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble o en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles que se realicen en conjunto -vgr. bienes inmuebles rurales, bienes inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal o de prehorizontalidad que incluyan unidades complementarias, bienes inmuebles que se transfieran juntamente con acciones o cualquier otro título representativo de superficies comunes, etcétera-.
Por su parte, la Resolución General (AFIP) 2.439 trató específicamente el tema de operaciones de leasing inmobiliarios, para los que definió que el valor a considerar resultará de la sumatoria de los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) en el momento de efectuarse la transferencia.
La solicitud del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) podrá realizarse utilizando alguno de los siguientes medios:
        a) Internet, con Clave Fiscal, median-
te el servicio Transferencia de inmuebles opción Código de oferta de transferencia de inmuebles. Unico medio habilitado para el caso de representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
        b) Comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347).
        c) SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a través del teléfono celular.
El sistema solicitará la descripción y ubicación del inmueble, precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, identificación de los condóminos y la CUIT de la o las inmobiliarias intervinientes.
Durante la vigencia del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) quedará habilitada la opción para informar, en cualquier momento, la participación de otras inmobiliarias, modificar datos relativos al precio, cancelar la participación de las inmobiliarias titulares, así como también la posibilidad de desistir de la utilización del mismo.


Inmobiliarias

Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, de acuerdo con lo establecido por la RG (AFIP) 2.168 y su modificación, las inmobiliarias deberán:

  • En los casos en que el titular o condómino de bienes inmuebles hayan tramitado el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI):
    Ingresar dentro de los treinta (30) días corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos efectuada por el titular o condómino de bienes inmuebles, al servicio Registro de operaciones inmobiliarias, opción Régimen informativo, disponible en el sitio Web institucional, consignando la identificación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) proporcionada por dicho titular o condómino de bienes inmuebles, a efectos de confirmar o rechazar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
    Cuando las inmobiliarias rechacen la designación o se haya producido el vencimiento del plazo, el titular o condómino deberá modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la operación o informar que no participará ninguna, mediante el servicio Transferencia de inmuebles.
  • En los casos en que el titular o condóminos de bienes inmuebles no hubieran cumplido con la obligación de obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI):
    Informar tal circunstancia, en el servicio Registro de operaciones inmobiliarias, con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando los datos sobre la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización. Esta nueva disposición rige a partir del 1/06/2008.
    Por otra parte, deberán informar la participación de otras inmobiliarias en tales actos, las que asumirán el carácter de inmobiliarias asociadas. Estas últimas tendrán un plazo de diez (10) días corridos contados desde la asignación efectuada por parte de la inmobiliaria titular, para rechazar su participación. Vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.
    Asimismo, la inmobiliaria titular o asociada deberá informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, al servicio Registro de operaciones inmobiliarias, opción Confirmación de transferencia, consignando la identificación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), dentro de los cinco (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:  
    • Firma o cesión del boleto de compraventa.
    • Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
    • Celebración del acto de firma de la escritura.
    • Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
    • Cualquier otro hecho o acto que pueda constituirse en un acuerdo o compromiso de transferencia.

    Durante el lapso de vigencia del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)
    y antes de la confirmación de transferencia, las inmobiliarias titulares podrán comunicar cualquier modificación del precio fijado o estimado para la negociación, oferta
    o transferencia, según lo dispone la RG (AFIP) 2.439.
    Asimismo, las inmobiliarias titulares o asociadas podrán comunicar la cancelación de su participación respecto de actos que hayan sido previamente confirmados, a través del servicio Registro de operaciones inmobiliarias, opción Desistimiento de venta.


    Escribanos y funcionarios habilitados

    Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir cuyo monto sea igual o superior a $ 300.000,00, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal Transferencia de inmuebles - Informe escribanos, opción Escrituras traslativas de dominio.
    Una vez verificada la vigencia del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmueble, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:
  • Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos sobre la identificación de los condóminos, superficie del bien inmueble, de corresponder año de construcción, datos de identificación del inmueble y valuación fiscal del mismo.
  • Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, CUIT, CUIL y/o CDI y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
  • Informar dentro de los quince (15) días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
    Cumplimentados los puntos anteriores, el sistema informático emitirá el Certificado de bienes inmuebles, debiendo los escribanos intervinientes o demás funcionarios autorizados entregar a los transferentes y adquirentes copia certificada del mismo.
    Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmueble o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), debiendo el titular o condómino de bienes inmuebles solicitar un nuevo Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI).
    Por otra parte, los escribanos quedan obligados a dejar constancia -en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz- de identificación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles o su inexistencia, y de corresponder, la constancia de valuación y los certificados de retención y de no retención.


    Vigencia del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)

  • El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) tendrá una vigencia de veinticuatro (24) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento.
    Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
    El titular o condómino de bienes inmuebles deberá solicitar un nuevo Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles vencido el plazo indicado en el párrafo anterior.
    Por otra parte, la Resolución General (AFIP) 2.439 dispuso que, de tratarse de Códigos de Oferta de Transferencia de Inmuebles de derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindará la opción de extenderlo automáticamente a su vencimiento, por única vez, por un plazo adicional de doce (12) meses.

    Laura L. Leguizamón (Integrante del Departamento de Impuestos de MR Consultores), 10 de junio de 2008
    Publicado en Ambito Financiero

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