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LOCALES
Un escenario cauteloso

Con altos valores locativos en el momento de renovación de los contratos, los inquilinos resignan ubicación y tamaño para evitar costos en alza  


No hay duda de que en el mercado de locales comerciales, los valores de alquiler y venta han subido de modo paulatino en los últimos años. Para algunos operadores y comerciantes, la consecuencia es el aumento de locales vacíos. De esa opinión participa Fortunato Suppa, de Suppa Negocios Inmobiliarios. A partir de la salida de la convertibilidad, observa, hubo una búsqueda en ascenso. "Ello cambió -sostiene- a partir del primer semestre del año, donde se ve una importante cantidad de locales que se van desocupando, alrededor de un 25%."
Marcelo Zuliani, de Colliers International, define la situación actual como la de un mercado con mucho movimiento, pero también "con mucha cautela por la situación actual del país, las negociaciones se están volviendo más largas y en algunos casos están apareciendo dilaciones en la toma de decisiones". Zuliani está entre los que observan que está apareciendo en algunos corredores comerciales una cierta oferta de locales que incluso perduran por bastante tiempo disponibles. Un ejemplo lo ve en uno de los corredores comerciales más importante de la ciudad, donde se puede observar hoy un local disponible desde hace ya varios meses. Allí, al cartel del broker inmobiliario se le ha agregado una leyenda de retasado, algo que no se veía desde hace mucho tiempo en esa avenida.
Ello se debe, dice, por un lado, a los altos precios y por otro a las malas experiencias que han sufrido algunos propietarios en los últimos años, alquilando un local sólo por precio y no midiendo mucho la calidad del inquilino. Hoy se prefiere esperar con el local desocupado la llegada de un buen locatario.
Piensa que en lo que resta de 2008, el mercado continuará creciendo con muy buena intensidad, pero seguramente en 2009 los precios buscarán estabilizarse con un crecimiento del negocio mucho más moderado.
"Todos los pronósticos quedarán sujetos -dice- a la resolución final de la crisis del campo. Los numerosos emprendimientos en ejecución seguramente seguirán su proceso, pero estamos notando varias postergaciones de inicio de obras de proyectos que estaban por lanzarse este año."
Observa que tienen mucho futuro aquellos corredores comerciales secundarios cercanos a los principales, donde se está volcando la actividad económica ya sea por falta de locales en los principales, o mejores precios de los secundarios. Las principales avenidas en general, Callao, Corrientes, entre otras; las zonas turísticas vinculadas con el ocio y la moda, Palermo SoHo, Hollywood, San Telmo, y aquellas de muchísimo desarrollo residencial o de oficinas que requerirán servicios comerciales, Puerto Madero, Palermo Nuevo, eje J. B. Justo-Palermo Hollywood. Según Zuliani, las mediciones en corredores principales muestran una desaceleración del crecimiento de los valores locativos en los últimos 2 años.
En opinión de Adolfo de la Torre, de la firma homónima, el mercado se ha segmentado mucho, permitiendo sólo a las grandes marcas estar en las mejores ubicaciones porteñas y corriendo a los más chicos a la segunda línea de importancia, según ubicación y precio. "Los valores en los lugares más demandados siguen en alza, tanto en compra como en alquiler".
Considera de la Torre que hay muchos buenos lugares de la ciudad de Buenos Aires y el interior que tienen hoy grandes posibilidades de crecimiento e inversión.
"Hay zonas -comenta- que pueden crecer mucho, por ejemplo, la zona desde el Centro hacia el Sur, San Telmo, Barracas y La Boca.
En lo que respecta a la zona norte del Gran Buenos Aires, en especial entre Vicente López y San Isidro, se vive hoy, según Emilio De la Fuente, de D´Aria, un momento de demanda sostenida, aunque con menor velocidad que los últimos meses del año último.

Hay zonas muy buscadas, otras lo son bastante menos



Incidencia de las fluctuaciones económicas

Roberto Paredes, de Paredes Group, juzga que no son demasiados los locales vacíos: "Si permanecen vacantes, es porque sus propietarios no tienen una imperiosa necesidad de concretar, y esperan al candidato que consideren idóneo".
Un local muy bien emplazado, en la calle Florida, de sólo 30 m² en puerta de galería, dice, puede costar igual o más que un local de 300 m² en otra zona no tan caliente: "Es lógico, ya que lo que marca el valor es la calidad de exclusividad o de zona muy requerida".
Un hecho que destaca Paredes es que las zonas más perimidas pasaron a ser las más cotizadas: "Podemos verlo, por ejemplo, en el desarrollo que cobraron los barrios de Puerto Madero, Abasto, Las Cañitas, Palermo Viejo, La Imprenta, San Telmo y muchísimas más". Destacó la influencia del conflicto del campo y la inflación en la actividad inmobiliaria.
Roberto Paredes aludió, más que a un faltante de divisas o una cuestión de merma monetaria inmediata, a una sensación de "alerta" de los empresarios y público en general, "que llevará tiempo hasta que ordenen su cabeza y retomen la regularidad y el derecho cercenados".
Paredes ofrece, entre otros, un local en Lavalle al 900 en alquiler, de 5,50 metros por 15 cotizado en US$ 8000 mensuales. Otro en alquiler, en la misma al 700, de 5 por 12, cotizado en US$ 7000 mensuales, y uno en Santa Fe al 3000, en alquiler, de 200 m², por $ 18.000 mensuales.
Por su parte, Mariano Oppel, de Oppel, observa que durante los últimos tres o cuatro años se ha notado muy poca vacancia sobre los ejes principales, especialmente en los locales de grandes superficies. Poca rotación y a gran velocidad. "En cambio, en estos últimos meses -afirma- se nota mayor rotación y a menor velocidad, motivada por los altos valores locativos exigidos al momento de las renovaciones de los contratos. Es decir, los inquilinos resignan ubicación y tamaño por no poder afrontar los altos costos."
Advierte que los valores son "tan elevados que puede demorar meses en conseguir un nuevo candidato".
Pablo Vivot, de LJ Ramos define el mercado como "inestable, con mayor oferta, con una demanda que varía. Comenzó muy débil, pero levantó sus niveles este mes. Y con consumo que va descendiendo cada ves más".

B. Vedia Olivera, 16 de junio de 2008
Publicado en La Nación

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