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OFICINAS
Pocos desarrollos en lo que va del año

Aunque no se modifica el actual panorama de vacancia mínima, se sumaron al mercado algunas propuestas  


El panorama de oficinas casi no tuvo nuevas incorporaciones al inventario en lo que va de los primeros meses del año.
"Durante este período, en lo que se refiere a clase A, se sumaron dos nuevos edificios: uno en Estados Unidos 20, en el macrocentro sur, y el otro, en la Universidad Austral en zona norte. Entre ambos suman 5500 m2, los cuales ingresaron en el mercado con una ocupación plena; lo que demuestra la gran necesidad de espacios, algo que se repite en los últimos años", dice un informe de la firma Collier´s International.
Igual que el año pasado, las oficinas nuevas son alquiladas antes. Pero para lo que va de 2008 se proyectan unos 62.000 m2 más de oficinas nuevas, los cuales se distribuirán en sólo 3 edificios.
"De ellos, sólo el 20% podrá ofrecerse en alquiler, ya que serán ocupados, casi en su totalidad, por sus propietarios. Esta modalidad, build to suit, es el camino que tuvieron que adoptar varias empresas para poder cumplir con sus planes de expansión", explica Juan Pablo Gutiérrez.
Según los operadores, en medio de esta realidad en lo que va del año la absorción neta alcanzó casi 9000 m2, cifra que representa el 19% de lo registrado el año último.
"Las zonas que tuvieron una mayor ocupación fueron macrocentro sur, microcentro y norte de la provincia de Buenos Aires; y fue así porque al inicio de este año concentraban gran parte de la oferta", dice Gutiérrez. Y agrega: "En estas circunstancias, cuando la disponibilidad de oficinas es muy baja, la demanda no tiene elección y debe ubicarse donde encuentra espacio para concretar su necesidad de relocalización".
Los precios de los alquileres durante 2007 se incrementaron casi en un 29%, y llevan acumulado un aumento de alrededor del 13% en lo que va del año.
"Hoy, la inversión necesaria para construir un edificio de oficinas categoría B es de 1600 a 1800 dólares por cada metro cuadrado rentable y para que resulte un negocio aceptable hay que pensar en un alquiler mensual mínimo de 20 dólares el m2. Si el edificio por construir es categoría A o A+, hay que realizar una inversión, rentable por metro cuadrado, un 25% mayor que para oficinas clase B y considerar plazos de obras más largos, unos 12 meses más".
El problema inflacionario será la principal variable que deberán analizar los inversores para decidir realizar sus proyectos y alcanzar una rentabilidad aceptable.
"Entre 2009 y 2011 se prevé que ingresen en el mercado unos 500.000 m2 de oficinas categoría A y A+, cifra similar al total de metros cuadrados nuevos que se incorporaron en los 10 años pasados, de 1998 a 2007. Con esto, el inventario de oficinas crecería un 35%.
Según Mariana Stange, de L. J. Ramos, la vacancia actual para AAA es de aproximadamente un 5%. En cuanto a las perspectivas a futuro de este segmento, opina que la incorporación de metros equilibrará la relación entre la oferta y la demanda.
"Encontramos hoy -afirma- una gran demanda insatisfecha ante la imposibilidad de las empresas de disponer de metros de calidad, buenos accesos, tecnología y seguridad."
No obstante, Stange indica que se han incorporado algunos desarrollos con diversas fechas de entrega y modalidades de comercialización. Para oficinas de renta enumera seis ejemplos cuya fecha de entrega es para 2009 o 2010.
Para oficinas de venta, refiere que la modalidad más usual es el fideicomiso, con venta de unidades desde 50/70 m2. Comenta que en la zona de Palermo hay diversos ejemplos.
"Encontramos -agrega- también ejemplos de inversores que tras adquirir edificios de oficinas se encuentran en etapa de reciclado para rentarlos. Estos metros se sumarán a la vacancia proyectada citada anteriormente, siendo alternativas interesantes para demandantes de oficinas, compitiendo con precio y posibilidad de disponibilidad más rápida."
En cuanto a precios, Stange dice que en las categorías premium, AAA y A, aún existe posibilidad de un incremento de precios.
En categorías B y C, los precios están llegando a valores techo, entendemos que éstos se mantendrán.

Leandro Murciego, 23 de junio de 2008
Publicado en La Nación

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