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Mercado
Demanda de inmuebles chicos

El mayor movimiento se registra hasta 100.000 dólares y muchos se buscan como bienes para obtener una renta  


Un clima mucho más cauteloso se manifiesta en el mercado inmobiliario que afecta especialmente las decisiones de venta. No así la intención de compra que es impulsada, según los analistas, por la duda que tiene la gente sobre dónde colocar el dinero.
Con la historia vivida hace pocos años durante la crisis y en momentos de incertidumbre, la demanda se decide por inmuebles chicos, que son más fáciles de alquilar y colocar a resguardo su capital hasta que el panorama se aclare.
Por ese motivo, las estadísticas siguen revelando un movimiento positivo, aunque centrado en un segmento de inmuebles que llega hasta los 100.000/150.000 dólares. En valores más altos, la actividad es menor, según coinciden los operadores, pero no se ha detenido.
Es más: grupos de inversores siguen en la búsqueda de terrenos estratégicos y de otros no tan bien ubicados, pero que permiten una incidencia sobre la futura construcción no mucho mayor a los 500 dólares el metro cuadrado.
Según el Registro de la Propiedad Inmueble, las escrituras sumaron en mayo 8461, transformándose en el número más importante de 2008.
También el informe del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires registra la misma tendencia. Las escrituras formalizadas sólo por escribanos de la jurisdicción local fueron 6387, un 5,69% más con respecto del mes anterior y por un monto de 1.401.316.248,49 pesos.
Si se toma el promedio en dólares, son unos 73.000 por operación, lo que coincide con los testimonios de los operadores en el sentido de que el mercado se muestra activo en departamentos entre uno y dos dormitorios.
En usados los valores pueden partir de 950/1100 dólares el metro cuadrado en un primer escalón, entre 1200 y 1600 con mejores prestaciones, y entre 1650 y 1800 en buenas ubicaciones. Por arriba de esas cotizaciones están muchos de los nuevos, aunque depende de la calidad y variedad de los amenities que ofrezcan, además de la ubicación.
Desde la vertiente de los permisos de construcción, que son una suerte de termómetro de lo que esperan de la plaza los desarrolladores de aquí a dos años, los permisos de obras presentados en la ciudad durante mayo registraron una dismimución del 23,5% respecto del mismo mes de 2007. Sin embargo, para construcciones nuevas dentro del mismo mes fueron 123 (128 en abril por 164.862 m2) por 211.092 metros cuadrados.
Los barrios de Buenos Aires donde se presentaron mayor cantidad de permisos fueron Palermo, con 13, y Caballito, con 10.

Alquileres

Al analizar las condiciones actuales de la plaza, Mario Gómez, director de la firma Toribio Achával, pone el acento en que están muy activos aquellos que compraron cuando el edificio estaba aún en el pozo, hace un par de años, y hoy salen a alquilar el departamento ya construido.
"Obtienen una rentabilidad interesante. En un momento de incertidumbre es más fácil alquilar durante los dos años del contrato y esperar a que el mercado esté más transparente cuando finalice la locación para tomar entonces una decisión definitiva."
Agrega Gómez que hasta 100.000 dólares el mercado se muestra activo. "No se espera una baja en los precios porque nadie se muestra apurado por vender. Hay bastante movimiento y pese a la incertiumbre, el mercado no se detuvo."
Un tema que se mantiene vigente es la búsqueda de terrenos para inversores que buscan colocar en un emprendimiento unos 40.000 dólares.

Freno

Para Miguel Altgelt, "el que intentaba mudarse puso su pie en el freno, aunque estimamos que los valores no van a bajar mientras el dólar esté controlado de esta manera. Los que apostaron a la divisa en los últimos 24 meses perdieron, pero el que invirtió en propiedades ganó. Pero hay que considerar que no se trata del especulador que entra en el negocio y sale rápido, sino de los que compran como inversión y a más largo plazo".
Explica que la mayoría de las transacciones son realizadas por gente que se muda. "El que tiene el departamento vacío decide alquilarlo porque si lo vendiese no sabría qué hacer con esos dólares. Es una manera también de esperar a que todo se normalice."

Precios estables

Por su parte, Jorge D Odorico hace una ecuación: la tierra es escasa y los insumos de construcción están mas caros. "En este contexto los precios de los nuevos no pueden retroceder. Además, el 80% de las operaciones están encadenadas una con otra. Las contraofertas sobre el precio publicado están muy ajustadas y no superan el 7% en menos."
Estima que con la creciente oferta de alquileres los potenciales inquilinos tendrán mayores posibilidades de elección y una mayor competencia. "El propietario tiene dudas y decide alquilar."
Agrega que los inmuebles en ubicaciones estratégicas no están en venta porque los dueños los atesoran cuidadosamente. "Mientras no haya un horizonte más despejado a mediano plazo, estas decisiones de venta se dilatarán."
Dice además que el tema de la suba de las expensas comenzó a decidir algunos cambios de edificios importantes, pero de elevados gastos comunes, a otros en diferentes barrios y menor superficie.
"Esto se nota particularmente en el segmento que supera los 200.000 dólares."

Rafael Giménez, 12 de julio de 2008
Publicado en La Nación

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