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Mercado
Primero, los chicos


Este segmento gana adeptos y se mantiene como el másrequerido por la demanda con diversos destinos: como inversión y para obtener una renta; también para los hijos, que se casan o van a vivir solos. Los valores alcanzan un rango de entre 1100 y 1500 dólares el metro cuadrado  

Demanda del público joven y de los inversores


Aún en medio del conflicto con el campo, el mercado, aunque desacelerado, tuvo respuesta en uno de los segmentos clásicos y más buscados: el de los departamentos chicos. Ya quedó demostrado que las propiedades son el mejor refugio para los inversores. Las unidades de uno, dos o tres ambientes, en los mejores barrios de la ciudad, tanto usadas como nuevas mantienen constante el interés de la gente, que las adquiere con diferente destino: para los hijos, para ofrecer en alquiler, también están los que la quieren para hacer un buen negocio, a la espera de una renta superior al 6% anual.
Jorge Toselli, presidente de la firma JT sostiene que desde hace unas semanas comenzó a agilizarse el mercado. "Si bien no hubo nuevas operaciones, se pusieron en marcha las que estaban pendientes desde antes de la crisis. Creo que este mes será todavía de transición, aunque de todas formas se nota que hay mayor distensión." Y agrega: "Hoy, en realidad, las unidades de uno y dos dormitorios son como un commoditie. Un departamento de un dormitorio, en una muy buena ubicación, de 30 a 35 años de antigüedad, es como tener dinero en efectivo; los valores rondan para una unidad de 40 m2 entre los 80.000 y 85.000 dólares".
Toselli analiza este mercado: "Actualmente es el segmento que más demanda tiene. Como inversión, a los que se están por casar en general se los compran los padres. El 90 por ciento lo alquila entre los 1100 y 1200 pesos netos para el propietario, y las rentas pueden alcanzar el 7 por ciento anual. Creo que en el futuro es el segmento que más dinámico estará. En los meses de septiembre y octubre, esperamos que el sector vuelva a adquirir el ritmo de antes; es necesario además que bajen las tasas, que se incrementaron por el efecto negativo de la economía".
Si bien es probable que en zonas como Recoleta o Barrio Norte las mayores búsquedas se centren sobre unidades superiores a los 150 m2, fuera de estos lugares, los departamentos históricamente más vendidos son los de uno y dos dormitorios, entre 40 y 70 m2, dado que tienen un valor acotado para el bolsillo de la clase media que decide invertir en ladrillos.
Coincidente es la opinión del titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Carlos Sotelo: "Son las más requeridas porque son accesibles y las pretenden los inversores, nuevas o usadas. Los valores cambian según las zonas; en el caso de los departamentos antiguos, el promedio del m2 ronda los 1000 dólares en adelante. Para los usados en Barrio Norte, desde 1400 dólares. En los nuevos, aunque depende de los servicios que se ofrecen, el m2 alcanza entre 1400 y 1700 dólares."
El titular de la entidad explica que este segmento del mercado siempre tuvo movimiento, principalmente por parte de parejas jóvenes de clase media. Agrega que las rentabilidades superan el 6 por ciento.



Agrega que los valores se mantuvieron. "Dependen de las condiciones económicas; pueden subir o no, hay que ver qué sucede con la demanda y si hay crédito."
Por otra parte, en los últimos tres años se incrementó la participación en el mercado de la construcción de monoambientes y disminuyó la de mayores superficies. Así, el año último, la construcción de viviendas se orientó a los departamentos de un ambiente, y en segundo término, a los de dos. Los dos dormitorios quedaron relegados; en tanto, las obras de tres dormitorios son escasas. Las que prácticamente desaparecieron fueron las de más de 4 dormitorios con dependencias.
Francisco Balsano, de la firma homónima, está satisfecho con la respuesta de la demanda. "El monoambiente es el que más se busca; por ejemplo, en la época de crisis vendimos el 70% del emprendimiento Facultad V en 15 días. Son inversores que ya han comprado en otros edificios y un 20 por ciento son clientes nuevos. Pensamos que el segmento de las unidades monoambientes con amenities para estudiantes tiene todavía mucha demanda."
Explica, además: "Las unidades de más de un dormitorio son más difíciles de comercializar, aunque pueden venderse si el proyecto es atractivo. Según cuenta el empresario, "los valores en la zona de Facultad están entre los 1200 y 1300 dólares el m2; hacia el lado de la avenida Callao, 1700, y en Barrio Norte, pasa los 2000 dólares. La inversión promedio alcanza entre 60.000 y 80.000 dólares. En este sector no se notó una crisis muy pronunciada; esto ayuda a que los mercados se normalicen luego de un paréntesis", agrega Balsano.
Un dato que aportan los brokers indica que uno de los cambios más notables de los últimos tres meses, desde que se desató el conflicto entre el campo y el gobierno nacional y con una economía en etapa de desaceleración, es el de un mayor pedido de propiedades inferiores a 100.000 dólares.
Carlos J. Puente, titular de la inmobiliaria Puente, con más de 30 años de experiencia en Villa Urquiza, destaca: "Si algo quedó ratificado durante la crisis de este año es que la propiedad fue y será el refugio más buscado por los que quieren cuidar sus ahorros. Frente a un mercado que mostró una lógica desaceleración derivada de la crisis económica-política que emergió durante estos meses por la situación del campo, el producto que generó la concreción de operaciones fue el de las unidades monoambientes y de uno y dos dormitorios, o sea, los activos inmobiliarios que están en la franja de 60.000 a 100.000 dólares".
Continúa: "A 15 días de la resolución del Senado, se nota un cambio de aire en los compradores y se percibe mayor movimiento de llamados y visitas, con un comprador decidido a buscar refugio, e invertir sus dólares en departamentos chicos y medianos. Aunque también la demanda se traslada a las unidades tipo PH, donde prevalece la búsqueda de un espacio libre ya sea patio o terraza, y evitar el pago de las expensas".
En las viviendas más chicas hay muchos inversores que buscan departamentos para alquilarlos más rápidamente. Esta tendencia impulsa, al mismo tiempo, el valor de este tipo de propiedades y explica la rapidez con la que se venden.


Mejor momento

En Belgrano, Raúl Mel estima que hay una reacción favorable de la gente que estaba pendiente de la resolución del conflicto campestre. "Los departamentos chicos los compran los que los usan y los que quieren invertir. Estos departamentos usados se venden en uno o dos fines de semana a 1500 dólares promedio; también los nuevos tienen rápida respuesta; en un mes o dos se venden y alcanzan valores entre 1700 y 2000 dólares el m2. Son en general unidades de 40 a 55 m2, y son históricamente los que más se venden en el mercado; los valores, entre los 70.000 y 80.000 dólares."

Juan Fernández Mugica, 2 de agosto de 2008
Publicado en La Nación

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