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Análisis
Expectativas, a pesar de todo


Aun en un escenario donde aparecen señales negativas como la inflación y el alza de los costos para construir, la demanda con ahorro coloca el dinero en inmuebles para protegerse de eventuales turbulencias. Los precios de los nuevos se mantienen; en el caso de los usados, se aceptan contraofertas  

La demanda se refugia en los ladrillos


La incertidumbre y la expectativa dominan el ánimo de los profesionales del sector. Una vez resuelto el conflicto con el campo, por lo menos en su cariz más virulento, que produjo una ralentización del mercado, surge ahora un nuevo escollo: la inflación. El aumento en los costos de la construcción y la suba en el valor de los terrenos reducen los márgenes de ganancia y obligan a evaluar en detalle cada uno de los proyectos.
Según Mario Gómez, director de Toribio Achával, la inflación ha tenido en general dos efectos bien marcados: "La gente aprendió a refugiarse en inmuebles. Así es que con el actual aumento inflacionario hubo un incentivo para que se realizaran operaciones y fue positivo para el sector porque le dio cierto movimiento, sobre todo de la mano del pequeño inversor. Sin embargo, la inflación es un factor negativo, ya que es nociva para cualquier actor económico. Una de las consecuencias más duras se les plantea a los desarrolladores, ya que es muy difícil proyectar y planificar los flujos de fondos".
Respecto del mismo período, de 2007, Aníbal Montes, de RGMontes, considera que "en el primer semestre de 2008 se registró un incremento del 30 % en las operaciones inmobiliarias, mientras el conflicto entre el Gobierno y el campo transitaba por su peor momento. En junio, puntualmente, la mayor cantidad de escrituras se registraron sobre unidades pequeñas, de uno y dos dormitorios, cuyo valor no superó los 82.000 dólares. El aparente amesetamiento en los precios promedio de las operaciones y cierta mejoría en los salarios favoreció la compra de ese tipo de unidades. Esto no está ligado con el valor del m2, sino con una tendencia del mercado.
Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, agrega que frente a un escenario donde predomina la incertidumbre es usual que el mercado se retraiga. No obstante, "mucha gente ha decidido proteger sus ahorros en unidades pequeñas, de un ambiente, y de uno y dos dormitorios con valores desde 90.000 hasta 150.000 dólares. Esto sucede debido a la desconfianza en el sistema financiero y la facilidad que tienen estas unidades de ofrecerlas en alquiler. A diferencia de estas unidades, las de más de 300.000 dólares no son tan requeridas y el mercado está menos activo". Martín Rodríguez Etcheto, director de Creaurban, sostiene que en la actualidad los desarrolladores están reordenando los esquemas de negocios para un nuevo escenario. "El factor más importante es la inflación que, en los proyectos que están en marcha, tiene un impacto fuerte porque las ventas ya están lanzadas y el aumento en los costos reduce la rentabilidad. Por esa razón, en los nuevos proyectos incluimos cláusulas que protegen tanto al comprador como al vendedor."
Según Juan Badino, de Forcadell-Juan Badino Asesores Inmobiliarios Internacionales, "si bien es cierto que la construcción se ha desacelerado, debido a que los márgenes de rentabilidad se redujeron por la suba de los costos, en estos tres o cuatro meses comprobamos que mucha gente se refugió en el Real Estate". Y agrega: "Estoy convencido de que si el Gobierno tomara tres o cuatro medidas correctas, el panorama cambiaría radicalmente. Los índices macroeconómicos son buenos, pero el clima no es el mejor".


Tendencia

Con tantos tropiezos los negocios exigen otro análisis. Dice Gómez que si bien "el Real Estate tendrá importante actividad, la diferencia con otros años es que se deberá prestar mucha atención a la microeconomía del proyecto. A diferencia de años anteriores es necesario evaluarlos seriamente puesto que ya no alcanza sólo con ofrecer una buena ubicación; hay que considerar el precio, la constructora y el financiamiento". Similar visión tiene Covello: "Hay proyectos que superan todas las crisis. En momentos como éste, donde reina la incertidumbre, es fundamental la consultoría inmobiliaria, los estudios de mercado y la identificación adecuada del segmento. Creo que también hay espacio para el segmento premium, donde el m2 supera los 5000 dólares, pero serán casos muy puntuales".
Daniel Mintzer, director de la desarrolladora G & D, asegura que la clave para lo que resta del año y para el futuro está en saber diferenciar el proyecto, identificar el destinatario y la creatividad que ofrece: "El país está en una línea de equilibrio inestable que se mantendrá. El negocio se achicó con la estabilización de los precios y el aumento de los costos de la construcción y de los terrenos. Hay que diferenciar el desarrollo. Creo que serán rentables los proyectos residenciales, en lugares no exclusivos, con un valor de 1500 dólares el m2. Hay que ser creativos buscar nuevas plazas".
Por su parte, Claudio Mazur, titular de +Ur Propiedades, opina: "El corredor norte mantendrá una demanda sostenida y continuará ampliándose. Si bien sigue siendo un momento para invertir, creo que la diferencia es que no todos los negocios tendrán una rentabilidad del 30% anual. Muchos proyectos hoy dan una rentabilidad anual del 10%, y por el contexto y la actividad son muy ajustados y deberán descartarse".
Para Fernando Cancel, de Kantai SA, las expectativas para el segundo semestre no difieren mucho de la actualidad. "Notamos que la gente está indecisa. Ya no sólo el inversor, sino también el consumidor final. Hemos tenido un descenso en el promedio diario de consultas y esto de alguna manera refleja el humor que se está viviendo. Creo que aquellas personas que necesiten mudarse imperiosamente lo harán, pero el volumen de candidatos con los que trabajaremos será más reducido.
"Para el resto de 2008 no habrá recesión -cometa Badino-, pero también es cierto que la actividad no crecerá como lo venía haciendo en los últimos años. Creo que los precios se mantendrán estables y que las unidades pequeñas seguirán teniendo demanda. La zona norte seguirá consolidándose y la zona sur es un buena alternativa de inversión."

 

Medidas para retomar la senda positiva

Ante este nuevo contexto, hay ciertas medidas que podrían tomar las autoridades que le devolverían al mercado inmobiliario el vigor que se registró hasta 2007. "Para reactivarlo es necesario que la clase media acceda al crédito", sostiene Etcheto.
Para Mario Gómez, el Real Estate se desarrolló gracias a la inversión y no a los créditos. "Venimos trabajando con una porción muy pequeña de la pirámide socioeconómica; es decir, trabajamos con el 10 por ciento de los que tienen capacidad de ahorro y pueden trasladarlo al sector inmobiliario. La aparición del crédito significaría multiplicar por cuatro el mercado, dándole impulso no sólo a este sector, sino a toda la economía".
Otras medidas que ayudarían a reactivar el sector, serían los incentivos impositivos. Claudio Mazur no tiene dudas de que "la desgravación impositiva a los departamentos que se vuelcan al mercado de alquileres tendría como consecuencia la baja en la presión inflacionaria, ya que disminuirían los costos de la vivienda al tiempo que se reactivaría la economía".
Para Juan Badino, otra medida complementaria sería reducir el 10,5 por ciento de IVA que tributa la construcción e incentivar la inversión en departamentos para el mercado de alquileres.
Para Alejandra Covello, "el primer incentivo que tiene que proponer el Gobierno es seguridad jurídica. Además es fundamental reactivar las líneas de crédito y modificar el sistema tributario que actualmente es obsoleto".


Precios

  • Monoambientes, uno y dos dormitorios se cotizan entre 90.000 y 150.000 dólares
  • Emprendimientos premium pueden superar los 5000 dólares el m2
  • En zonas no exclusivas, los valores rondan los 1500 dólares el m2: US$ 500.000/700.000; recupero de la inversión estimado en 15 meses

Gastón Francese, 9 de agosto de 2008
Publicado en La Nación

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