Como ser parte de TOP INMOBILIARIO ¡Publicación GRATUITA!
blog top

Alquileres
Panorama con altibajos


Pese a que la búsqueda de alquileres se mantiene constante, la demanda encuentra muchos obstáculos para hallar una buena unidad. Hay viviendas que no están bien acondicionadas y que cuentan con equipamiento obsoleto, pero aún así los valores de las locaciones son altos y los inquilinos deben hacerse cargo de las expensas y de otros gastos adicionales  


A la hora de salir a buscar una vivienda en alquiler, el trámite puede convertirse en una verdadera odisea. Sin embargo, es la única opción ante la falta de crédito hipotecario o la imposibilidad de generar un ahorro. "Mientras en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios en la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, hoy se necesitan 100 sueldos medios para acceder a la misma unidad", destaca Mario Gómez, director de Toribio Achával.
Por eso los alquileres, sobre todo de departamentos de uno y dos dormitorios, se encuentran muy demandados, pese a que los precios están altos y a la gente le cuesta encontrar una unidad que pueda habitar pagando una cifra razonable. En el momento de la búsqueda es frecuente encontrar numerosos obstáculos en algunas unidades como falta de pintura, problemas de humedad, artefactos obsoletos o inadecuados para el uso familiar y pisos deteriorados, entre otros aspectos. Y pese a esta problemática, en la mayoría de los casos el precio exigido por el dueño es el mismo o similar que por uno en buenas condiciones en la misma ubicación. A esto hay que sumarle que en la mayoría de las ocasiones, el propietario se desliga de la responsabilidad sobre los desperfectos antes mencionados y trasladada la obligación de los arreglos y su costo al inquilino, al que muchas veces no se le reconoce el gasto realizado o la molestia que, por ejemplo, tuvo que padecer por no tener gas durante más de una semana por el mal estado de los caños.
"Se ha deteriorado la calidad de la locación. Además de haberle trasladado al inquilino todos los gastos -de servicios, expensas, gastos extraordinarios y hasta impuestos- sucede, en algunos casos, que se le traslada también el reequipamiento básico del inmueble", afirma Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos. Por eso desde las inmobiliarias buscan modificar esta situación, ya que los locatarios que tienen la posibilidad monetaria de buscar un lugar mejor se resisten a alquilar inmuebles en malas condiciones de mantenimiento, por los costos que esto implica para ellos y porque es un inversión que nunca recuperarán. Además, este tipo de actitudes redunda en la posterior no renovación del contrato por parte del inquilino.
Mariano Oppel, presidente de Oppel, comenta: "Los propietarios deben entender que un buen mantenimiento de la unidad mejorará su renta ya que, entre otras cosas, acelerará el proceso de encontrar un buen locatario". Esta rentabilidad se suele ubicar entre el 5% y el 7% anual del valor de la propiedad.
Para Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, este porcentaje se encuentra "muy por debajo de lo que están pagando los plazos fijos en los bancos", y agrega que "el 100% de los locadores son privados, y si no tiene una rentabilidad lógica, aparte que está prestando una función social importantísima, impulsa el traslado de su inversión a otros mercados que le permiten una rentabilidad actualizada". Otro obstáculo se presenta en el momento del cumplimiento de los requisitos que se les exige a los inquilinos. Por un lado, hay que contar con el monto aproximado al equivalente de cuatro meses de alquiler, que se desglosa como mes de garantía, de depósito, y el resto se destina a honorarios y gastos de referencia de garantía, informe de certificado de dominio, inhibiciones, movimiento de matrícula y comisión para la inmobiliaria, que ronda el 5% del total del contrato. Por el otro, es necesario contar con una garantía propietaria, y en algunos casos dos. Por lo general se pide que sea de Capital Federal; si es de familiar directo mejor, demostrar un trabajo estable y, en algunos casos, el ingreso debe ser de entre dos y tres veces el valor del alquiler.
Estos dos últimos requerimientos suelen ser muy difíciles de alcanzar. Puede ser algún pariente o amigo que posea un inmueble en el ámbito de la Capital Federal, sobre el que no puede haber ni hipotecas ni embargos, tampoco estar amparado por el bien de familia ni el propietario puede ser jubilado. Estos factores achican las posibilidades y más aún si se solicita que sea sólo de familiar directo.
En caso de poder acceder a una garantía de provincia, no es aceptada por todas las inmobiliarias. Sotelo explica al respecto: "Es muy difícil descubrir en la provincia las propiedades que fueron ofertadas en garantía más de una vez, porque el sistema no está totalmente digitalizado. Es un problema técnico de detección de garantías compradas y alquiladas, porque no todas están matriculadas". Es un obstáculo difícil de atravesar, más aún cuando el inquilino es del interior. Muchos jóvenes provenientes de diversas zonas del país, que vienen a estudiar o trabajar, se encuentran con esta dificultad en el momento de alquilar, a pesar de contar con garantías de propiedades, en algunos casos de alto valor, de los padres. "Cuando vine a la Capital tuve que vivir en una pensión hasta que una amiga me prestó la garantía de Capital", recuerda Gabriel García, de 36 años, proveniente de Bahía Blanca y que hoy trabaja como ejecutivo de venta de canales.
Una solución que se encontró a esa problemática es la que aplica Baigún. "Hemos desarrollado una red de contactos en el interior, que nos permite conocer de forma inmediata y con absoluta seguridad el nivel económico del candidato. En muchas ocasiones con más certeza y precisión que uno de la Capital Federal", afirma Tomás Vivot, gerente de alquileres de Baigún. Otra solución es la propuesta por la Unión Argentina de Inquilinos al Banco Nación, la creación de una especie de fideicomiso de garantía. De esta manera, el inquilino paga una cuota de fideicomiso y se hace cargo de la garantía. "Al final para el propietario será mejor porque creerá más en el fideicomiso a que yo le diga que tengo una tía con una casa muy bien cotizada en Villa Urquiza", explica Marini. Analiza además el tema de los sueldos: "Si se paga un alquiler de 1200 pesos, hay que tener ingresos de entre 2400 y 3600 pesos. Si se toma en cuenta que hoy, el sueldo mínimo es de 1200 pesos, esto deja a muchas personas, incluso familias donde ambos cónyuges trabajan, fuera de la posibilidad de alquilar, aunque cuenten con ayuda de algún familiar. "Además de optar por los departamentos que estén en buenas condiciones, se privilegia la cercanía al subterráneo", cuenta Oppel. Sobre los gastos mensuales. Mario Gómez comenta que "si los amenities no impactan demasiado en las expensas son preferibles a los edificios que carecen de estos servicios y por la misma razón, los servicios individuales son preferibles a los centrales".

Exigencias a la hora de elegir un departamento



Ladrillos que se ofrecen para renta

El empresario Armando Pepe, secretario del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (Cadiph), analiza el mercado desde otra perspectiva. "La oferta de alquileres es necesaria para que la gente que no puede adquirir una propiedad cuente con esa opción. Esta actividad desarrollada en un mercado libre, sin intervencionismos del Estado, genera una enorme sinergia destinada a la inversión más segura, los ladrillos, ajena a los peligros sufridos por los inversores en el circuito financiero, con lamentables experiencias pasadas. Considero que el único refugio para los ahorros son los inmuebles. Una buena parte de esa gran cantidad de edificios se logró gracias al dinero que colocaron los argentinos, sin necesidad de créditos. Se estima acerca de las unidades de vivienda que una vez terminadas, alrededor del 40% se vuelca al mercado locativo." Pepe aclara que otra demanda que busca alquileres son los extranjeros, con la denominada operatoria de alquileres temporarios. Por la libertad del mercado locativo regulado por la única ley existente que es la ley de oferta y demanda, el mercado, pese a las complicaciones, se mantiene activo con variada oferta y demanda. La actual ley de alquileres permite a los inquilinos rescindir un contrato de locación a partir del sexto mes y mudarse de barrio si así lo desean, o buscar una locación mejor dentro de su ciudad. La libertad de contratación entre las partes dinamiza el mercado locativo en forma creciente.

Azalía Rivero Pomerino, 6 de septiembre de 2008
Publicado en La Nación

Indice de Novedades